Пандемия covid-19 в корне изменила предпочтения покупателей жилья в московском регионе. На рынке загородной недвижимости наблюдается непривычное оживление. Дома в коттеджных посёлках и участки без подряда раскупаются, как горячие пирожки. Однако банкиры осторожничают и не торопятся осваивать перспективную «поляну». Для многих понятнее низкорисковый сектор городских новостроек, когда банк с помощью проектного финансирования контролирует стройку и одновременно выдаёт ипотечные кредиты в новом ЖК. Поэтому банкиры чаще всего продают заложенные земельные участки на аукционах, обычно со скидкой. Хотя есть и другие решения, позволяющие даже в кризис из проблемного актива, зависшего на балансе, сделать дорогую «конфетку». Об этом свидетельствует история успеха мультиформатного малоэтажного жилого комплекса «Суханово Парк».

С британским акцентом

Сегодня ЖК «Суханово Парк», расположенный в Ленинском муниципальном районе Московской области в 8 км от МКАД, по праву считается одним из самых удачных в России загородных посёлков бизнес-класса. Сюда с удовольствием приезжают за передовым опытом губернаторы и известные кинорежиссёры, чтобы «снять пару эффектных планов» для своих кинофильмов и рекламных роликов. Этот симпатичный «островок» Европы с лёгким британским архитектурным акцентом окружён лесом и находится у живописного пруда. Впечатление усиливается, если зайти в подъезд любого четырехэтажного многоквартирного дома: просторно, стильно, богато. Один только роскошный лифт от швейцарского концерна Schindler с сенсорным управлением чего стоит!

Однако мало кто знает, что у этой девелоперской сказки было невесёлое начало. В 2010 году земельный участок, на котором затем разместится знаменитый посёлок, перешёл по договору залога от одного бизнесмена к Поволжскому филиалу банка «Глобэкс». Разразившийся в 2008 году после банкротства Lehman Brothers мировой финансовый кризис быстро докатился до России и больно ударил по многим секторам отечественной экономики. Не удалось избежать потерь и предпринимателю, который не сумел вовремя погасить взятые обязательства. Непрофильный актив завис на балансе кредитора. Банкиры из Тольятти не знали, что делать с землёй за МКАД и обратились за советом к аналитикам консалтинговой компании Knight Frank, которые рекомендовали построить здесь классический элитный коттеджный посёлок с участками от 15 до 30 соток и домами площадью 300-550 квадратных метров.

Найти толкового исполнителя помог его величество случай. Одного из руководителей тольяттинского банка, листавшего деловой журнал в фойе столичного отеля, заинтересовало необычное интервью. В нём незнакомый ему девелопер Андрей Хворов довольно смело для тех лет рассуждал о будущем загородного рынка жилья. Его мечта «построить комфортный посёлок за доступные деньги» произвела впечатление на банкира, и он пригласил интересного собеседника на десятиминутную встречу. Беседа затянулась на несколько часов…

Есть идея!

После осмотра территории площадью 48 га и мониторинга рынка девелопер радикально изменил концепцию проекта. Строительство загородного посёлка класса deluxe на Варшавке с ценником домов от $1 млн рублей и сегодня можно считать утопией. А тогда и подавно. Хворов предложил банкирам из «Глобэкса» демократичную альтернативу – посёлок с таунхаусами, дуплексами, квартирами и апартаментами на любой кошелёк. Чем шире линейка предложений, тем быстрее продажи и мощнее финансовый поток, пояснил девелопер. И стороны ударили по рукам.

В середине 2012 года банк «Глобэкс» заявил о том, что инвестирует 8 млрд рублей в строительство загородного посёлка в ближнем Подмосковье. Проект разбили на три очереди. Первая включала более 100 таунхаусов площадью 135–280 кв.м. Во время второй очереди общей жилой площадью 35 тысяч кв.м планировалось возвести помимо таунхаусов кварталы четырёхэтажных домов с высотой потолков в квартирах от 2,9 м. Общая площадь комплекса составила 85 тысяч кв. м.

При этом Андрей Хворов убедил заказчика не экономить на социальной инфраструктуре, строительных материалах и общественных пространствах, а построить посёлок «как для себя и своей семьи». В геплане проекта оказались не только ресторан, кафе, супермаркет, булочная-пекарня, цветочный магазин, салон красоты, медицинский центр, но и большое количество детских игровых площадок, детсад, магазин игрушек, теннисные корты, хоккейная коробка, велодорожки, пляж, лодочный причал и часовня. Все эти объекты работают и продолжают приносить прибыль управляющей компании.

Вызов рынку

— Мы вышли на рынок недвижимости после кризиса и сразу бросили ему вызов, – вспоминает Хворов. – Московские дороги тогда были заставлены рекламными баннерами о продаже нового жилья. У конкурентов была простая и понятная задача – заманить покупателя низкими ценами. Мы же решили идти другим путём и сделали ставку на качество. В то время продавцы просили за готовые таунхаусы по 3–4 млн руб., а мы продавали дома площадью 90 кв.м с мансардой по 5,5–7 млн руб. уже на старте.

Секрет успеха – детально проработанная концепция мультиформатного жилого комплекса. Известно, что подходы к загородным организованным посёлкам зачастую оставляют желать лучшего. Большая часть застройщиков старается максимально уплотнить стройку: высокая плотность превращается в «квадраты», а они – в деньги. Главный приоритет – маржа, а не комфорт будущих жильцов. Даже на дорогих направлениях – на Рублёвке и Новой Риге – в ряде элитных малоэтажных ЖК нет тротуаров, а внутри зданий используются перекрытия и кирпич, изготовленные из дешёвого сырья. Обо всех этих способах «оптимизации расходов» жильцы узнают только через несколько лет после новоселья.

«Суханово Парк» этими специфическими «болячками» не страдает. На ширине улиц, освещении, озеленении, стройматериалах здесь явно не экономили. Дома в ЖК построены из экологически чистых керамических блоков от передовых немецких производителей. Все фасады домов облицованы клинкерным кирпичом тёплых тонов, также привезённым из Германии. Черепицу для крыш заказывали в Италии. Охраняемую территорию посёлка украшают фонтаны и беседки-ротонды. Порадовал и общий архитектурный замысел. «Мы выбрали британский стиль домов по двум причинам. Во-первых, в России это было в новинку. Во-вторых, он лёгкий, радует глаз, что должно стимулировать продажи. Как мне казалось, будет много желающих проживать в домах именно такой стилистики», – пояснил Хворов.

Большое внимание уделялось озеленению. Это специфическое дело доверили известному ландшафтному дизайнеру Вите Буниной. Деревья и кустарники, подходящие для московского климата, были отобраны и закуплены в лучшем европейском питомнике Брунс.

Оказалось, что за эту красоту и комфорт люди готовы были платить. Многие нынешние жильцы продавали двух- и трёхкомнатные квартиры в южных районах Москвы, чтобы за этот бюджет «перебраться» за МКАД, «на природу». «На протяжении проекта мы никогда не ощущали конкуренции. Никто так досконально не прорабатывал концепцию, не подходил так вдумчиво к выбору стройматериалов», – пояснил Андрей Хворов. Неудивительно, что возле шоу-рума всегда царило оживление.

Добавим, что девелопер использовал необычный вариант показа. Как правило, риэлторы стараются показать объект в дневное время, чтобы клиенты смогли лучше разглядеть место будущего проживания. Знакомиться с ЖК «Суханово Парк» потенциальных покупателей приглашали исключительно после заката солнца. По вечерам входная группа, расположенная на южной дороге посёлка (через другие ворота тогда заезжала только строительная техника), производила на желанных гостей неизгладимые впечатления. Когда клиент подъезжал на своём автомобиле и двигался к офису продаж, то на протяжении движения автоматически включалась оригинальная разноцветная подсветка на деревьях, кустарниках и красивом заборе. Стоило машине проехать, подсветка мягко «потухала». Тогда это было довольно необычно даже для «погулявших по свету» москвичей. Шикарный офис продаж, украшенный дорогими камнями и картинами «под старину» и расположенный в одном из подъездов жилого дома, «снимал» последние сомнения перед сделкой.

Через полгода после старта продаж банкирам стало понятно – инвестиции в некогда проблемный актив окупились сторицей. В банке «Глобэкс» довольно быстро забыли о головной боли и начали получать на популярном и высокорентабельном проекте солидную маржу. Мало того, посёлок оказался настолько комфортен для жизни за загородом, что все банкиры-инвесторы сами купили здесь дома и квартиры. И ни разу не пожалели о решении.

Хорошее настроение «Суханов парк» подарил и рядовым гражданам. «Изначально загородный комплекс задумывался как качественный продукт эконом-класса. Но потом рынок сам «поднял» его до бизнес-класса. За семь лет цена наших таунхаусов выросла ровно в два раза. Так что с выбором приоритетов и девелоперы, и покупатели явно не прогадали», – говорит Хворов.

Качество в дефиците

Из-за коронакризиса рынок загородного жилья вновь на подъёме. Граждане, уставшие от режима ограничений, бросились скупать подмосковные дома. Но беда в том, что качественных коттеджных посёлков, построенных по передовым технологиям и современным стандартам, просто нет. Острый дефицит наблюдается даже в элитном сегменте. В основном, люди покупают землю и нанимают строителей. В результате в Подмосковье, как грибы после дождя, растут «шанхаи» – товарищества собственников недвижимости (ТСН) без единого замысла, архитектурного стиля и охраны.

«Подавляющее большинство покупателей загородных домов реально оценивают свои возможности и требовательно подходят к выбору среды проживания. Они не хотят платить за «воздушные замки» или «типовые коробки», от которых устали на городском первичном рынке. Поэтому в выигрыше будут девелоперы, которые не станут экономить на качестве концепции посёлка и ассортименте стройматериалов, а также банкиры, которые профинансирует эти перспективные проекты», – заключил Андрей Хворов.

Сегодня девелопера увлекла новая мечта – «Голландская деревня», которую он строит вместе с партнёрами недалеко от трассы «Дон» в Ступинском районе Московской области. Интересный факт – проект развивается без банковского финансирования, исключительно на деньги частных инвесторов. Многие из них живут в ЖК «Суханово Парк». И за свои вложения не беспокоятся.

Текст: Сергей Шахт

---

Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость»:

— В настоящее время банки охотно кредитуют девелоперов. Просто на рынке нет новых проектов. Застройщики, работающие на рынке «загородки» не выводят новые объёмы из-за отсутствия уверенности в последующем спросе на возведённые объекты. Если интерес покупателей увеличится, его результатом станет массовый выход на рынок новых малоэтажных проектов, трансформация проектов с участками без подряда (УБП) в проекты с застройкой.

---

Андрей Хворов, девелопер проекта «Голландская деревня»:

— Российский рынок загородного жилья плохо развит, он очень пёстрый: на землях ТСН, ИЖС, деревень дома строятся из кирпича, пеноблоков, клеёного бруса, оцилиндрованного бревна, по различным каркасным технологиям. Банкиры же предпочитают стандартизированные и понятные решения, как на рынке городских новостроек. Учитывая высокие риски, кредитные организации очень выборочно выдают загородную ипотеку и финансируют девелоперские проекты, в основном, на землях ИЖС. Много строительных компаний, специализирующихся на организованных коттеджных посёлках, разорилось из-за резко подорожавших стройматериалов. Так, в течение последних 12 месяцев арматура, дерево, керамические блоки подорожали в три раза. Во время «пандемийного» бума девелоперы легко продали участки с подрядом, а исполнить свои обязательства перед заказчиками в полном объеме не смогли. К примеру, в Московской области по этой причине большое количество проектов встали на паузу. На мой взгляд, рынку потребуется год-два, чтобы «переварить» эту ситуацию и адаптироваться к новым условиям. К этому времени, надеюсь, и у банков проснётся интерес к загородному малоэтажному строительству.

---

Материал также опубликован в печатной версии Национального банковского журнала №203 (сентябрь 2021).