Ситуация на рынке ипотечного кредитования формируется под воздействием целого ряда факторов, и не в последнюю очередь - под влиянием динамики цен на квадратные метры, темпов строительства, развития ситуации в различных сегментах рынка жилья и т. д. Вице-президент Российской гильдии риелторов Константин АПРЕЛЕВ рассказал в интервью НБЖ, как, с его точки зрения, развивалась ситуация на рынке недвижимости в 2010 году и что ожидает этот рынок в 2011 году.

НБЖ: Константин Николаевич, рынок ипотечного кредитования объективно «завязан» на рынке недвижимости. Какие основные тенденции, с вашей точки зрения, сформировались здесь в 2010 году и сохранятся ли эти тенденции в 2011 году?

К. АПРЕЛЕВ: Чтобы ответить на вопрос, что происходит сейчас, надо понимать, какими оказались для этого рынка последствия недавнего кризиса. В пик кризиса количество совершаемых сделок сократилось в Москве на 30-40%, цены понизились на 35% в валютном эквиваленте. Соответственно, если говорить об обороте рынка, то он сократился более чем в два раза. С октября 2009 года цены на недвижимость стали увеличиваться и объемы совершаемых сделок начали возрастать.

НБЖ: А когда была поворотная точка -когда стало ясно, что цены точно больше падать не будут?

К. АПРЕЛЕВ: По нашим наблюдениям, весной 2010 года. В марте, апреле и мае был зафиксирован колоссальный рост объемов совершаемых сделок, причем этот рост был рекордным, даже если сравнивать его с аналогичными показателями в эти же месяцы в благополучном докризисном 2007 году. Причина проста: именно весной прошлого года был реализован отложенный спрос, накопившийся в кризис. Люди какое-то время откладывали покупку жилья, ожидая дальнейшего снижения цен на рынке, в конце 2009-го - начале 2010 года стало ясно, что сформировалась устойчивая тенденция роста цен. К весне люди поняли, что дальше откладывать покупку недвижимости не стоит. И это событие стало «точкой невозврата» к тенденции снижения цен.

При анализе ситуации на столичном рынке недвижимости необходимо учитывать еще один фактор: столичный рынок является более инвестиционно привлекательным, чем аналогичные региональные рынки. Часть сделок люди совершают из прагматических соображений, сбережения и сохранения денег, интересов детей, будущих интересов и потребностей в жилье. Это накладывает свой отпечаток на развитие ситуации на московском рынке жилья.

НБЖ: Что еще примечательного, с вашей точки зрения, произошло на столичном рынке недвижимости в течение последних двух лет?

К. АПРЕЛЕВ: Пожалуй, можно отметить следующий момент: цены росли весь 2010 год и по итогам года увеличились на 10%, это отражает уровень ожиданий населения по темпам восстановления экономики и размеру годовой инфляции. Это позволяет нам говорить о том, что рынок жилья наиболее объективно отражает сейчас ситуацию с ростом экономики и балансом в соотношениях курсов валют и т.д.

Очень интересным событием прошлого года стала коррекция цен на жилье в ноябре на 2,7%. Она оказалась неожиданной и для продавцов, и для покупателей, и для экспертов, поскольку исторически как раз осенью из года в год кроме кризисных наблюдается сезонный существенный рост цен. Тем более что ожидания устойчивого роста цен подогревались тем, что с начала роста цен прошел уже год, казалось, что рынок полностью оправился от перенесенного шока. Но мы со своей стороны видели иные факторы: темпы роста доходов населения были еще недостаточно уверенными, в основном общий объем этих доходов увеличился за счет роста размеров пенсий и социальных пособий. То есть нельзя было сказать, что средний класс зажил лучше, а следовательно, и нельзя было ожидать, что весенний рост, о котором я уже говорил, будет подхвачен и даже превзойден осенью. Вместо ежемесячного роста произошла небольшая коррекция, потому что в предыдущий период темпы роста цен опередили темпы восстановления роста доходов населения.

НБЖ: А если говорить о различных сегментах жилья, то какое жилье -элитное, бизнес- или экономкласса -пользовалось наибольшим спросом в прошлом году?

К. АПРЕЛЕВ: Жилье повышенной комфортности и экономкласса: цены сделок, совершаемых с жильем этих категорий, выросли по итогам года на 10–10,5%. А вот жилье бизнес-класса оказалось значительно менее востребованным: здесь рост цен составил 6,7%, то есть почти на 30% меньше, чем в сегменте жилья экономкласса. В сегменте элитного жилья, пожалуй, можно говорить даже об отрицательной составляющей роста или, как минимум, небольшом росте (правда, с той оговоркой, что здесь сложно заметить какую-либо общую тенденцию, поскольку жилье элитного класса трудно стандартизировать в описании и анализе).

НБЖ: Такое различие в темпах роста цен сделок, с вашей точки зрения, закономерно?

К. АПРЕЛЕВ: Да, просто сегмент жилья экономкласса как раз наиболее сильно пострадал в острый период кризиса: цены сделок здесь снизились на 30-40% по сравнению с докризисным уровнем. А жилье бизнес-класса, как раз напротив, во время кризиса менее существенно изменилось в цене - на 22–25%. Соответственно, оно сильно не растет в цене сейчас. И второй фактор, который «тормозит» рост цен в сегментах жилья бизнес-класса и элитного жилья: средний класс все-таки не чувствует себя уверенно с точки зрения своих дальнейших доходов. Пожалуй, анализируя нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости и итог прошлого года, стоит упомянуть о том, что выросла доля сделок купли-продажи. Этот показатель увеличился на 7–8% по сравнению с его значением, зафиксированным в 2007 году.

НБЖ: А почему вы в данном случае сравниваете показатели 2010 и 2007 годов?

К. АПРЕЛЕВ: Потому что 2007 год был во многих отношениях рекордным -и с точки зрения роста оборотов рынка, и с точки зрения роста цен. С учетом тех цифр и показателей, которые я приводил по 2010 году, можно сделать вывод, что к настоящему времени рынок столичного жилья вернулся на докризисный уровень.

НБЖ: Во всем, кроме цен?

К. АПРЕЛЕВ: Да, конечно. И докризисных максимумов цен мы не достигли, и с точки зрения объемов сделок, заключенных по ипотеке по закону или по ипотеке по договору. Но по сравнению с 2008 годом все же можно зафиксировать рост количества ипотечных сделок - правда, пока слабый, на уровне всего 1%. А вот по сравнению с 2009 годом - уже более чем в два раза.

НБЖ: А в абсолютных значениях какова доля сделок, заключенных с ипотекой по закону и ипотекой по договору, в общем объеме сделок купли-продажи жилья?

К. АПРЕЛЕВ: Здесь картина достаточно понятна: они составляют сейчас порядка 20%. Хотя необходимо сделать оговорку: Регистрационная палата, предоставляя публичную информацию об ипотеке, не разделяет ипотеку в силу договора и ипотеку в силу закона, то есть классическую ипотеку. Я полагаю, что ипотека в силу договора составляет в общем объеме ипотечных сделок порядка 30%, но точных значений в силу вышеприведенного мной факта назвать не могу.

НБЖ: А если говорить о региональных рынках недвижимости, которые тоже интересны для банков с точки зрения развития ипотечного кредитования, -как развивается ситуация на них?

К. АПРЕЛЕВ: Пока иначе, чем на столичном рынке. Я уже говорил, что Москва в этом отношении стоит несколько особняком: здесь велика инвестиционная привлекательность недвижимости, благодаря этому столичный рынок раньше восстановился в посткризисный период, чем его региональные «собратья». Конечно, сказывается и то, что в Москве средние доходы населения выше, чем в регионах, да и зарплаты в регионах и уровень занятости далеки до возврата к докризисному уровню.

НБЖ: Но квартиру вряд ли приобретают на месячную зарплату.

К. АПРЕЛЕВ: Конечно, нет, в основе таких сделок лежат долгосрочные накопления. Но поскольку доходы упали и не восстановились пока до докризисного уровня, люди поменяли свое отношение к накоплениям. Они стали более «по-европейски» относиться к ним, стали более аккуратно планировать свои расходы. Поэтому нет ничего удивительного в том, что на региональных рынках недвижимости, в отличие от московского рынка, никакого 10-процентного роста цен в 2010 году не наблюдалось.

НБЖ: Возможно, это связано еще и с тем, что цены на региональных рынках меньше упали в острый период кризиса, чем на столичном рынке недвижимости?

К. АПРЕЛЕВ: Они как раз упали сильнее, чем в Москве: во многих регионах до 50-60% в долларовом исчислении. Но возвращение на утраченные докризисные позиции в регионах происходит куда медленнее.

НБЖ: Соответственно и ипотека здесь развивается медленнее?

К. АПРЕЛЕВ: Нет, как раз ипотека в регионах не только вышла на докризисные объемы, но даже в ряде областей несколько превысила их.

НБЖ: А если говорить о прогнозах на будущий год?

К. АПРЕЛЕВ: Прежде чем говорить о прогнозах, хочу сказать: мне нравится то, что кризис поменял на рынке недвижимости. Сегодня этот рынок не обеспечивает высокую доходность от инвестиций, а он и не должен ее обеспечивать, он должен выполнять социальные функции. Эффективно решать жилищные проблемы наших граждан.

НБЖ: Потому что сильная инвестиционно-спекулятивная составляющая - это риск того, что на рынке жилья может надуться очередной «мыльный пузырь»?

К. АПРЕЛЕВ: И да и нет, и не только поэтому. Просто инвесторы в погоне за прибыльностью раскачивают лодку, которая может утонуть, а если в этой лодке кроме инвесторов еще и простые граждане, не искушенные в нюансах и потерях на инвестиционном рынке, то потрясения, связанные с затоплением лодки, не для их неподготовленной психики. А превращение социально ориентированных рынков в предмет финансовых или биржевых спекуляций наносит ущерб социальной стабильности и экономике в целом. Чтобы убедиться в этом, достаточно вспомнить, как американский ипотечный рынок обвалил одну из крупнейших мировых экономик. Нужно создавать инструменты, способные поддерживать этот рынок в стабильном состоянии. Чтобы он с помощью рыночных механизмов мог решать задачу обеспечения населения жильем.

Если же вернуться к вашему вопросу о прогнозах на 2011 год, то, по моему мнению, наиболее вероятным представляется следующий сценарий: будет возрастать спрос на жилье повышенной комфортности и, возможно, бизнес-класса, если этому не помешает рост налогов, уже ударивший по малому и среднему бизнесу, еще не оправившемуся от кризиса. Поэтому темпы такого восстановления могут замедлиться из-за ухудшения ситуации с налогообложением. Темпы же роста цен, скорее всего, так же, как и в этом году, будут слегка превышать темпы инфляции.