Несмотря на отсутствие долгосрочных источников фондирования, такой «длинный» кредитный продукт, как ипотека, в последнее время успешно развивается. Заместитель председателя правления Абсолют Банка Иван АНИСИМОВ рассказал в интервью NBJ, какие факторы способствуют наращиванию доли ипотеки в кредитных портфелях банков, а какие оказывают «сдерживающий» эффект.

NBJ: Результаты всероссийских опросов, проведенных Национальным агентством финансовых исследований (НАФИ) свидетельствуют о следующем:  количество  россиян, которые  надеются улучшить свои жилищные условия с помощью ипотечного кредита, продолжает стабильно расти (36% - в 2013 г. против 24% в 2012 и 4% в 2010 г). При этом доля тех, кто полагается исключительно на свои финансы при покупке жилья, наоборот, за прошедший год уменьшилась. Какие факторы, с Вашей точки зрения, способствовали изменению тенденции?

И. АНИСИМОВ: Действительно, сейчас мы наблюдаем рост спроса на ипотечные продукты со стороны населения и этому способствует ряд факторов. Во-первых, все большее количество людей управляет своими доходами  и расходами  с помощью банковских продуктов, люди научились выгодно использовать кредиты. А если говорить про недвижимость, то ипотечный кредит – на сегодняшний день практически единственный доступный вариант приобрести квартиру для большинства жителей страны.

Во-вторых, можно говорить о поколении «второй волны» - молодых людях в возрасте 30-35 лет, которые не могут пойти по стопам своих родителей и приватизировать жилье – они вынуждены именно покупать недвижимость. При этом большинство из них уже имели «кредитный» опыт: оформляли потребительский кредит или автокредит и имеют положительную кредитную историю.

В-третьих, среди ипотечных заемщиков немало тех, кто покупают уже второй объект недвижимости. Это люди, которые либо расплатились за предыдущий кредит, либо находятся на «завершающем» этапе выплаты – ведь несмотря на то, что выплачивать ипотеку можно в течение 20-25 лет, реальный срок такого кредита составляет 5-7 лет.

Немаловажным фактом, оказывающим влияние на развитие ипотечного рынка, является восстановление строительной отрасли. Девелоперы ведут себя достаточно активно, сейчас можно выбрать весьма интересный вариант совместной ипотечной программы застройщика и банка. Безусловно, важную роль в популяризации ипотеки играет государство, которое не первый год активно  поддерживает данный вид кредитования. Конечно же, и сами банки, для которых ипотека – это надежный долгосрочный, а значит выгодный кредит,  не остаются в стороне, предлагая своим клиентам интересные  условия и широкий спектр кредитных программ. То есть получается, что все участники рынка заинтересованы в его развитии и на этом фоне стабильное увеличение объемов ипотечных портфелей банков выглядит весьма логично.

NBJ: А какие факторы, по вашему мнению, на сегодняшний день являются главным препятствием для увеличения объемов ипотечного кредитования?

И. АНИСИМОВ: Отвечая на этот вопрос, я позволю себе быть нестандартным. Все привыкли говорить, что главное препятствие для увеличения объемов ипотечного кредитования – это высокие процентные ставки. Тем не менее, ставки сами по себе не являются основным сдерживающим фактором. Если посчитать насколько доступнее станет кредит (скажем, уменьшится ежемесячный платеж или увеличится сумма, которую можно будет получить) при снижении процентной ставки на 1-2 пункта, то мы увидим, что эти изменения не будут значительными.

Основная проблема заключается в соотношении стоимости квадратных метров по сравнению с уровнем зарплаты россиян и в адекватности стоимости квадратного метра качеству предлагаемого жилья Отечественный рынок недвижимости,на мой взгляд, сейчас снова сильно перегрет, а стоимость жилья,как уже сказано, не соответствует его качеству. Если сравнивать соотношение дохода и стоимости квартиры в Европе или Азии с аналогичными показателями  в России, то мы увидим колоссальную разницу.В России европейские цены на квадратный метр и при этом явно азиатские средние доходы. Вот и получается, что многие соотечественники с удивлением узнают, что могут купить прекрасное жилье в Таиланде, не имея возможности что-либо приобрести на Родине, или понимают, что их «двушка» на окраине по своей цене сопоставима с домиком на берегу Средиземного моря!У нас цена квадратного метра в центре Москвы сопоставима со средней годовой зарплатой в каком-либо небольшом городе. Такого нет практически нигде в мире.

Почему это происходит и есть ли фактор процентных ставок в этом? Любой девелопер расскажет вам, что помимо себестоимости материалов, стоимости работ и персонала, налоговых и прочих расходов в итоговой цене недвижимости всегда заложен так называемый административный фактор и риски застройщиков (в основном носящие регуляторный и страновой характер), что  существенно (почти на 50% а иногда и более) увеличивает стоимость объекта недвижимости. Очевидно, что эти факторы во много раз более значимые, чем 100-200 базисных пунктов ипотечной ставки.

Возвращаясь к вопросу ставок, приведу еще один наглядный пример. Сегодня люди готовы покупать технику, допустим, холодильники под 30 или 40% годовых (прекрасно отдавая себе отчет в том, сколько они переплачивают).Это связано с тем, что холодильники как раз стоят разумных денег и люди готовы переплачивать за них треть стоимости в угоду более быстрого удовлетворения своих потребностей. То есть получается, что дело не в размере процентной ставки по кредиту, а в доступности в целом товара и разумности его окончательной цены

NBJ: В  апреле текущего года ставки по ипотечным кредитам впервые с ноября 2011 года начали снижаться: за месяц — на 0,3 п. п. до 12,6% годовых.  Насколько долгосрочной представляется вам тенденция к снижению процентных ставок? Насколько вероятно их снижение в среднесрочной перспективе до уровней, которые озвучивают правительственные чиновники – 5-6% годовых?

И. АНИСИМОВ: Давайте исходить из того, что финансы – это точная наука, и формирование ставок по кредитам определяется объективными экономическими факторами. Правительство может влиять на создание благополучной ситуации для понижения ставок, например, привлекать большие объемы долгосрочного фондирования в банковскую систему, стимулировать интерес к инвестированию  в недвижимость, бороться с коррупционной составляющей, улучшать законодательную базу.Но государство не может просто приказать снизить ставки, это сродни законодательному закреплению того факта, что дважды два - пять.Создание благоприятных условий для долгосрочного фондирования приведет к снижению его стоимости и, как следствие, к снижению ставок по ипотеке, но не радикальному - до 5-6%.

Сегодня мы видим, что совместная работа государства и банков дает положительные результаты и ставки стали снижаться, но вот говорить о том, насколько этот тренд долгосрочен, сложно. Дело  в том, что на общую ситуацию  в российской экономике оказывают влияние макроэкономические факторы, а в Европе посткризисный период может растянуться на несколько лет, и совсем исключать вариант замедления темпов развития отечественной экономики я бы не стал. Скорее всего, ставки по ипотечным займам останутся на прежнем уровне без существенных изменений.

NBJ: Как вы оцениваете эффективность правительственных программ (ВЭБа, АИЖК) по поддержке ипотеки и по повышению уровня доступности жилья? Что, с вашей точки зрения, желательно было бы скорректировать в этих программах для дальнейшего повышения их эффективности?

И. АНИСИМОВ: Безусловно, сам факт существования подобных программ уже заслуживает положительной оценки. С уверенностью могу сказать, что руководство ВЭБа и АИЖК – это настоящие профессионалы, которые не на словах, а на деле заботятся о развитии ипотечного рынка. Важно понимать, что эффективность госпрограмм по повышению уровня доступности жилья не может достигаться только за счет одного желания, реальность диктует свои условия, есть объективные причины, ограничивающие темпы развития данных программ.

Если говорить о том, что можно скорректировать в этом направлении, то  я бы уделил внимание повышению уровня доступности участия как федеральных, так и региональных банков  в этих программах. На мой взгляд, на рынке должно быть больше участников и здесь не стоит использовать ипотеку как конкурентный инструмент между госбанками и коммерческими структурами. Сегодня, когда западные рынки закрыты, а долгосрочные долговые рынки практически не развиты, деньги АИЖК – чуть ли не единственный механизм поддержания базы фондирования внутри банковской системы. Увеличение числа банков-участников ипотечных госпрограмм будет способствовать поддержанию ликвидности и созданию благоприятного экономического климата.

NBJ: Произошли ли за посткризисный период изменения в стратегии риск-менеджмента банков при выдаче ипотечных кредитов? Изменились ли за последний год требования к размеру первоначального взноса, и каким он является сейчас в среднем по рынку?

И. АНИСИМОВ: Кризис наглядно показал, что риск-менеджмент – не просто слово. Банки со слишком лояльным подходом к оценке заемщика просто не пережили 2008 год. Мы ясно видим, что чем жестче проводился андеррайтинг по кредиту, тем более качественный портфель в итоге сформировался у банка. 

Что касается программ, предусматривающих первоначальный взнос по ипотеке в размере 10% или вовсе отсутствие первоначального взноса, то такие программы на рынке есть - более того, они развиваются. Но лично  я негативно отношусь к подобным предложениям. Статистика по кредитам с процентной ставкой менее 20% говорит о гораздо более низком качестве обслуживания таких займов и о более высоком уровне просрочки по ним. Напротив, ситуация с обслуживанием ипотечных кредитов, где первоначальный взнос составляет 40% и больше, близка к идеальной. Во-первых, банки имеют возможность лимитировать долговую нагрузку на клиента, во-вторых,  мы сталкиваемся с чисто психологическим аспектом. Клиент гораздо более ответственно относится к обслуживанию кредита с высоким первоначальным взносом  - ему есть что терять, ведь немалые деньги он вложил сам.То есть, в данном случае налицо скорее партнерские отношения банка и клиента по софинансированию, нежели просто заем.

Другой вопрос –почему на рынке есть предпосылки к развитию ипотечных программ с нулевым или минимальным первоначальным взносом. И здесь речь опять-таки идет о соотношении доходов населения и стоимости недвижимости – среднестатистическому россиянину крайне сложно накопить деньги на первоначальный взнос в размере 20% или более от цены квартиры. Таким образом, предлагая кредит на покупку недвижимости в размере 90-100%, банки фактически компенсируют негибкость системы девелопмента. Для того, чтобы обезопасить себя от невыплат, они зачастую страхуют такие кредиты, но массовая популяризация ипотечных программ с минимальным первоначальным взносом грозит, на мой взгляд, нестабильностью всей экономической системы.

NBJ: Как вы оцениваете эффективность законодательства, регулирующего ипотеку? Есть ли в нем «пробелы», препятствующие более быстрому развитию этого сегмента кредитования? Можно ли ожидать негативных последствий для развития ипотеки в случае принятия Закона «О банкротстве физических лиц»?

И. АНИСИМОВ: Сразу хочу отметить, что рассуждая об эффективности законодательства, надо говорить скорее не о самом законотворчестве, а о правоприменении. В России действительно хорошие, нередко прогрессивные нормативные документы, но проблема заключается в том, что трактовка «некоторых запятых», условно говоря, может привести в реальной жизни к нежелательным последствиям. 

Закон «О банкротстве физических лиц» нужен, но с ним необходимо аккуратно работать на практике, как говорится, «дьявол кроется в деталях». Приведу пример из недавнего прошлого – когда вступили в силу решения о незаконности банковских комиссий за выдачу кредитов (правильные, кстати, решения), многие клиенты начали требовать через суд возврата своих денег, причем даже если речь шла о совсем незначительных суммах.Это в целом тоже было правильно. Но в некоторых регионах такая ситуация спровоцировала серьезные проблемы: суды просто не справлялись  с колоссальным потоком жалоб, и их работа была фактически парализована.Появилась масса подстрекателей предлагавших всем желающим и даже убеждавших тех, кто не особо стремился судиться, «насолить этим банкирам».В результате банки все вернули, а вот многие судебные решения по другим, зачастую гораздо более важным делам были задержаны на месяцы и даже годы.

Именно поэтому принципиально важно правильное применение тех или иных юридических документов. Что касается закона «О банкротстве физических лиц», то он (как и любой новый закон) будет способствовать урегулированию «серой зоны» и окажет положительное влияние на развитие ипотечного рынка в долгосрочной перспективе.

Беседовала: Гузель Куликова, Национальный банковский журнал