В 2025 году ВС РФ рассмотрел 1459 споров о коммерческой недвижимости, из них 220 касались аренды. На текущий момент существуют три риска, способные в один день обнулить стоимость объекта недвижимости или обернуться многомиллионными убытками: расторжение договора аренды, пожар и личная ответственность руководителя за случившееся. К такому выводу пришли участники бизнес-семинара «Коммерческая недвижимость: архитектура безопасности бизнеса», организованного брокером Remind и юридическая компании BGP Litigation.

Юрист BGP Litigation Анна Пашковская разобрала алгоритм одностороннего отказа от договора аренды и то, как российские суды оценивают «существенность» и «неоднократность» нарушений. Один из ключевых выводов: основания одностороннего отказа от договора и связанные с ними вопросы, предусмотренные законом, необходимо прямо урегулировать и уточнить в договоре.

«Отсутствие подробного регулирования ведет к возникновению конфликтных ситуаций, которые решаются судами посредством толкования имеющихся условий договора и применения положений ГК РФ. Статистика по рассмотрению арендных споров только подтверждает остроту темы», — подчеркнула Пашковская.

Начальник отдела страхования коммерческой недвижимости Remind, Александр Ефимов рассказал, как изменился рынок страхования после 2022 года: появление госмонополии на перестрахование, серия крупных складских пожаров 2022–2024 гг. и новые подходы к оценке риска с 2026 года привели к ужесточению требований страховщиков и РНПК.

«Поэтому на каждом этапе жизненного цикла объекта — от проектирования объекта до его эксплуатации – следует минимизировать вероятность и размер страховых случаев, а также избежать сложностей с получением страхового покрытия в нужном объеме», — отметил Ефимов.

Отдельный блок был посвящён страхованию от атак БПЛА: спикер показал, по каким статьям УК РФ квалифицируются такие случаи и как это влияет на доступность и стоимость покрытия.

Адвокат BGP Litigation Дмитрий Забродин представил юридическую сторону пожарной безопасности (ПБ) и обозначил главный вопрос: кто должен быть признан ответственным за нарушение правил ПБ — собственник или арендатор? Эксперт рассказал, на какие факторы суды обращают внимание в первую очередь при рассмотрении споров о пожаре: место возгорания, причинно-следственная связь между нарушением и пожаром, а также наличие договорного разграничения ответственности, которое допускается законом и судебной практикой и требует подробной регламентации зон ответственности.

«Решающую роль играют материалы проверок соблюдения правил ПБ, материалы расследования и пожарно-технические экспертизы, которые могут быть проведены как в судебном, так и во внесудебном порядке», – заметил Забродин.

Главный специалист департамента финансовых и профессиональных рисков Remind Владимир Растошинский завершил программу разбором реального случая: после пожара на арендованном складе в отношении компании было возбуждено уголовное дело по статье об уничтожении имущества по неосторожности, а фокус расследования начал смещаться в сторону должностных лиц. Дело закрыли без привлечения к ответственности, но кейс наглядно показал, зачем нужен полис страхования ответственности директоров (D&O) — даже рутинное операционное событие может перерасти в угрозу персональной ответственности руководителя.

Участники семинара сошлись во мнении, что безопасность коммерческой недвижимости — это не разовая мера, а целостная архитектура: грамотный договор на старте, риск-ориентированное проектирование, дисциплина на стадии эксплуатации и страховое покрытие, которое закрывает не только имущественные, но и персональные риски руководителей.