Совокупный объём инвестиций в коммерческую недвижимость России в 2025 году составил 696 млрд рублей, что на 30% ниже показателя 2024 года. Основная причина — сложные макроэкономические условия и высокая стоимость заёмных средств. Об этом говорится в новом исследовании консалтинговой компания IPG.Estate.

По данным аналитиков IPG.Estate, географическое распределение капитала осталось практически без изменений, подтвердив высокую концентрацию в Москве и Московской области – 76% (528,6 млрд руб.), которые продолжают оставаться финансовым и деловым центром России.

«Вторым полюсом» названы Санкт-Петербург и Ленинградская область, на которые приходится 11% инвестиций (74,3 млрд руб.) с акцентом на жилой девелопмент.

На остальные регионы пришлось 13% (93,5 млрд руб.). В них сохраняется низкая привлекательность для крупного капитала.

Доминирование офисного сегмента (39%) стал главным направлением, особенно в Москве. Рост обеспечен дефицитом качественных объектов, стратегиями крупных компаний (включая госсектор) по покупке бизнес-центров под штаб-квартиры (например, сделки Сбербанка и Т-банка) и восприятием офисов как ликвидного актива.

Отмечена и высокая активность на рынке земли (24%). Четверть всех вложений пришлась на земельные участки под застройку, часто с готовой проектной документацией. Это не признак паники, а адаптация девелоперов к «новой нормальности»: они оптимизируют портфели, продавая менее приоритетные активы для финансирования ключевых проектов.

Также отмечается рост значимости ЗПИФов (19% рынка). Закрытые паевые инвестиционные фонды стали ключевым структурным игроком, предложив альтернативу дорогому кредитованию. Они аккумулировали капитал частных инвесторов, перенаправив его преимущественно (70% своих вложений) в складскую недвижимость, а также в офисы и торговые центры.

Аналитики IPG.Estate также обратили внимание на снижение вложений в логистику, но сохранение интереса к этому сегменту. Доля складской недвижимости упала до 19%, однако готовые объекты демонстрируют устойчивую доходность (ставка капитализации 11-13%), оставаясь привлекательными для консервативных вложений.

Отдельно была проанализирована специфика Санкт-Петербурга. Локальный рынок показал спад на 22%. Структура инвестиций сместилась в сторону жилого девелопмента (44%), что связано с несколькими крупными сделками по покупке проектных портфелей.

Также аналитки IPG.Estate сделали оперативный прогноз на 2026 год:

• Восстановление будет медленным и селективным. Его темпы напрямую зависят от дальнейшего и значительного снижения ключевой ставки ЦБ и общей экономической стабилизации.
• Первыми восстановят позиции сегменты с понятной доходностью и устойчивым спросом: логистика (благодаря e-commerce), качественные офисы в столицах и проекты жилой недвижимости в крупных городах.
• Роль ЗПИФов как важного канала финансирования продолжит расти, особенно для новых ниш (индустриальные парки, дата-центры).
• Возможен осторожный рост интереса к региональным активам, если в Москве и Петербурге сохранится дефицит привлекательных объектов по обоснованной цене.

Рынок инвестиций в коммерческую недвижимость в 2025 году прошёл этап адаптации и перераспределения капитала в пользу наиболее ликвидных и стратегически важных активов. Стратегия инвесторов на 2026 год будет основываться на гибкости, глубоком анализе и готовности к работе в условиях постепенного восстановления, резюмируется в исследовании IPG.Estate.