Московские девелоперы наращивают долю многофункциональных комплексов: в 2026 году на них может прийтись более 35% нового офисного ввода. По данным исследования аналитиков IPG.Estate и девелопера «Север», из 700–800 тыс. кв. м офисов около 311 тыс. кв. м реализуется в составе 13 МФК. Ключевым мотивом здесь стало стремление к устойчивости бизнеса в условиях текущей экономической нестабильности.

«Интерес к формату объясняется экономикой проектов. Смешанная застройка позволяет распределять риски между сегментами и поддерживать устойчивость в условиях волатильного спроса. Офисная функция в таких проектах может выступать как драйвером, так и дополнять жилую и коммерческую составляющие, усиливая общую ликвидность», — пояснила Алёна Данильченко, руководитель отдела коммерческой недвижимости девелоперской компании «Север».

В поясе от Садового кольца до ТТК сосредоточено 56% всего объема строительства с вводом в этом году. В этих локациях девелоперы реализуют проекты с высокой плотностью застройки и сложной функциональной структурой, интегрированные в транспортный каркас города и насыщенные сервисами на первых этажах.

В зоне между ТТК и МКАД строят 75 тыс. кв. м, или 24% от общего объёма новых объектов. Комплексы сосредоточены в пяти округах Москвы: СЗАО, ЮЗАО, ЮВАО, ЮАО и ВАО. На юго-западе столицы преобладают проекты в сложившихся районах с новыми жилыми доминантами, на юге и юго-востоке строительство связано с редевелопментом промышленных территорий, в восточной части мегаполиса формируются новые деловые точки, а на северо-западе реализуются точечные блоки классов A и B+.

 Объекты во многом развиваются в логике «15-минутного города», где ключевые функции — работа, сервисы и повседневная инфраструктура — сосредоточены в шаговой доступности. В таких локациях офисные пространства в составе МФК позволяют формировать рабочие места вблизи жилья и снижать маятниковую миграцию, одновременно усиливая деловую активность вне центра.

За пределами МКАД возводится один объект площадью 62 тыс. кв. м, где локация задаёт иной подход к девелопменту и позволяет реализовывать более масштабные комплексы. Здесь формируется самодостаточная среда с офисной и сервисной инфраструктурой. Такие проекты развиваются по принципу «города в городе» — с концентрацией рабочих пространств и повседневных сервисов на одной территории.

В развитии сегмента МФК лидируют девелоперы, традиционно работающие в жилом секторе.

«Многофункциональность — это логичное развитие формата МФК, где синергия различных функций создаёт дополнительную ценность. Подобные концепции позволяют реализовать актуальный запрос на среду, объединяющую сценарии жизни и работы», — отмечает Алёна Данильченко.

Покупателем офиса в МФК чаще всего выступает конечный пользователь — на такие сделки приходится до 50% рынка.

«Почти половину всех покупок обеспечивают компании, особенно в сферах ИТ, финансов и промышленности», Вторая значимая группа покупателей — частные инвесторы. С их участием на рынке проходит до 30% сделок: вследствие спада доходности в жилом сегменте они перенаправили инвестиционные потоки в офисную недвижимость», — сообщают аналитики IPG.Estate.

МФК, по их мнению, рассматриваются как перспективные объекты вложений: за счёт сочетания различных функций внутри одного проекта они демонстрируют большую устойчивость в долгосрочной перспективе.