Первичный рынок жилой недвижимости в старых границах Москвы демонстрирует устойчивый дисбаланс между объемом предложения машино-мест и фактическим спросом на них. При росте стоимости парковок девелоперы продолжают оптимизировать их долю в проектах, ориентируясь на экономику застройки и изменяющуюся модель потребления, сообщили NBJ аналитики CORE.XP.

«Всего в строящихся проектах (без учета программы реновации) реализуется 230,2 тыс. квартир и апартаментов. При этом общий объем запроектированных в них машино-мест составляет 82,8 тыс. единиц. Таким образом, средний коэффициент обеспеченности достигает 0,36 машино-места на один лот, или порядка одного машино-места на три квартиры», – подчеркнула директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева.

При этом фактический спрос на парковки остается ниже проектной емкости паркингов в жилых комплексах. Так, по итогам 2025 года доля машино-мест в структуре сделок составила 24,5%, что указывает на сохраняющийся разрыв между девелоперскими расчетами и поведением покупателей.

«Одновременно с этим рынок жилья старой Москвы демонстрирует уверенный рост цен на машино-места. Средний бюджет покупки достиг 4,7 млн руб., увеличившись за год на 18%», — отметила Ломтева.

С ее слов, в Центральном административном округе мы наблюдаем еще более выраженную динамику: средняя стоимость здесь составляет 12,4 млн руб., став больше на 43% за год

В отдельных проектах фиксируются рекордные значения — например, в проекте «Обыденский 1» аналитики зафиксировали самый дорогой лот — машино-место площадью 24,9 кв. м предлагается за 42 млн руб.

Эксперты жилого направления CORE.XP отмечают, что корректнее говорить не о прямом сокращении парковок в пользу жилых метров, а о перераспределении параметров проекта в рамках его экономики и действующих нормативов.

Текущая структура предложения формируется не только рыночными, но и нормативными факторами. Объем парковочных мест регулируется градостроительной политикой города, при этом новая методика расчета позволяет девелоперам закладывать на 15–20% меньше машино-мест по сравнению с прежними нормативами.

На практике это приводит к тому, что в новых проектах девелоперы ориентируются на минимально достаточный уровень обеспеченности, соответствующий классу жилья и характеристикам локации. Такое решение обусловлено сразу несколькими факторами: высокой себестоимостью строительства подземных паркингов, неравномерным спросом на машино-места, а также изменением транспортной модели города — ростом роли общественного транспорта и снижением зависимости части покупателей от личного автомобиля.

Сокращение объема паркинга может быть оправданным в проектах, расположенных в районах с развитой системой общественного транспорта, сервисами и социальными объектами в шаговой доступности и низким уровнем фактической автомобилизации. В таких условиях оптимизация позволяет эффективнее использовать участок и не формирует избыточного предложения, которое в дальнейшем реализуется с дисконтом.

В то же время в локациях с ограниченной транспортной доступностью, более высокой зависимостью жителей от личного транспорта и отсутствием территории для организации наземной парковки подобная стратегия несет дополнительные риски. В случае если фактический уровень автомобилизации превышает расчетный, это может приводить к дефициту парковочных мест, росту нагрузки на прилегающую улично-дорожную сеть и формированию отложенного спроса, который реализуется уже после ввода проекта через существенный рост стоимости машино-мест.

«Ключевым фактором устойчивости проектов для девелоперов является точность позиционирования проекта. Несоответствие объема паркинга реальному профилю целевой аудитории и характеристикам локации, как правило, приводит к снижению потребительского комфорта, жалобам жителей, дополнительным нагрузкам на прилегающие территории и ростом цен на дефицитные машино-места уже после заселения», — подчеркнула руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP

Тогда как сбалансированный расчет обеспеченности, по ее мнению, позволяет рассматривать оптимизацию паркинга как экономически обоснованное решение.