С июля на национальном рынке новостроек грядут важные перемены: будет пересмотрена программа семейной ипотеки, которая в последнее время являлась главным драйвером спроса. Сможет ли она снова простимулировать интерес к первичному жилью? Какие тренды сегодня набирают силу на рынке жилья? На эти и другие вопросы NBJ ответил руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег РЕПЧЕНКО.

NBJ: Как вы оцениваете текущую ситуацию на национальном рынке новостроек?

О. РЕПЧЕНКО: Если говорить о рынке новостроек Москвы, то здесь ситуация оставляет желать лучшего. Продажи, резко просевшие ещё в феврале после всплеска спроса на фоне новостей об ужесточении семейной ипотеки, так и не восстановились. Цены перегреты, доступ к льготам ограничен, ставки по базовым ипотечным программам всё ещё неподъёмные для львиной доли заёмщиков, покупателей с живыми деньгами всё меньше, так как платёжеспособность, мягко говоря, не растёт. Как итог: продажи новостроек снижаются, в апреле – почти вдвое по сравнению с тем же месяцем прошлого года. И такая негативная тенденция сохраняется уже три месяца подряд. И даже традиционно активные март и апрель не переломили её.

Причём ситуация выглядит даже хуже, чем кажется на первый взгляд. Ведь до половины сделок в новостройках – это не реальные, а виртуальные продажи. Это резервирование квартир по программам рассрочек, которые, не исключено, могут и вернуться на рынок, если покупатели не справятся со взятыми на себя обязательствами. Рассрочки, как правило, становятся временной «альтернативой» ипотеке и оформляются с надеждой на рефинансирование в ближайшей перспективе, когда ставки снизятся. Но совсем не факт, что это случится.

NBJ: Почему спрос с первичного рынка стал перетекать на вторичный?

О. РЕПЧЕНКО: Цены на первичном рынке перегреты, а субсидированные ставки в массовом объёме, как было в прежние годы, ушли. Без льготной господдержки, которой остаётся всё меньше, рынок затухает, покупатель просто исчезает, уходя на вторичный рынок.

Вторичный рынок – это не обязательно квартиры с «бабушкиным ремонтом» в хрущёвках. Сегодня на вторичке значительная доля предложения – это фактически «вчерашние новостройки» от инвесторов, не сумевших дождаться роста цен, или от тех, кто не справляется с ипотекой. Такая вторичка даже привлекательнее: нет риска недостроя, квартиру можно увидеть вживую, с уже сделанным ремонтом и реальными соседями. При этом цены здесь примерно на 20% ниже, чем на первичном рынке.

NBJ: Исходя из свежих данных столичного Росреестра, в марте 2026 года доля рассрочек на московском рынке новостроек снова достигла 50%! Почему снова растёт популярность программ рассрочек?

О. РЕПЧЕНКО: Это индикатор безысходности рынка новостроек, который балансирует на грани фола, во многом уповая только на быстрое снижение ключевой ставки. А его может и не случиться. На последнем заседании по ключевой ставки регулятор ухудшил прогноз по дальнейшей траектории ставки как на текущий 2026, так и на 2027 год. Это означает, что дальнейшее снижение может оказаться ещё более медленным и печальным, чем в последние месяцы, или же вообще затормозиться на некоторое время. Причём сам Центробанк не исключает не только паузы в снижении ставки, но и даже возможное ужесточение денежной политики.

NBJ: До 1 июля 2026 года Минстрой и Минфин должны проработать предложения о введении дифференцированного подхода к семейной ипотеке. К каким последствиям для рынка новостроек приведёт корректировка семейной ипотеки?

О. РЕПЧЕНКО: В преддверии введения новых правил, мы, скорее всего, увидим классический «эффект последнего вагона» – те, кто хочет успеть запрыгнуть в «поезд» с текущими правилами, активизируются. Но это будет кратковременный и незначительный скачок продаж. После введения дифференцированной ставки спрос просядет. Потому что для семей с одним ребёнком условия станут хуже. Да, многодетные получат преференции, но их доля на рынке не настолько велика, чтобы перекрыть общее охлаждение. В итоге мы увидим не рост цен, а наоборот – формирование предпосылок для их коррекции. Застройщики на прямое снижение вряд ли пойдут, но могут вырасти скидки, появятся акции и другие инструменты стимулирования спроса. Стимула для роста средних цен я здесь не вижу.

NBJ: По данным ОКБ, в первом квартале 2026 года объём выдачи льготной ипотеки в РФ снизился по сравнению с предыдущим кварталом на 54%. При этом стабильно растут выдачи ипотеки по рыночным ставкам. Что происходит?

О. РЕПЧЕНКО: Семейную ипотеку, кото­рая ранее занимала место массовой льготной, ужесточают, и рынок пытается найти равновесие. Что касается зарплат – официальная статистика часто не совпадает с реальным кошельком. Да, номинальные доходы выросли, но с учётом накопленной инфляции и роста платежей по кредитам реальная покупательная способность многих семей если и подросла, то вряд ли на четверть и не во всех сферах. При этом ключевая ставка высока, и обслуживать рыночный кредит по 20% годовых даже с выросшей зарплатой могут немногие. Так что падение льготной выдачи – это следствие ужесточения условий по семейной ипотеке, а рыночная растёт с низкой базы, но абсолютные цифры всё равно небольшие.

NBJ: По оценке bnMAP.pro, в крупнейших городах РФ средний срок ипотечного обременения вплотную подошёл к предельному лимиту в 30 лет. Кто сегодня берёт рыночные кредиты?

О. РЕПЧЕНКО: Сейчас ипотеку под 19–20% берут в основном платёжеспособные люди с большой суммой на руках, которым нужно «добрать» немного до покупки, или продавцы жилья, планирующие быстро погасить кредит после продажи старого. При высоких ставках ипотека становится краткосрочной – на 2–3 года, а не на 20–30.

Также есть заёмщики, которые надеются на рефинансирование при снижении ставок. Но опыт прошлого года и заявления главы ЦБ говорят, что снижение будет медленным и без гарантий. В этом году ключевая ставка вряд ли упадёт до уровня, оживляющего рынок недвижимости: ипотека останется заградительной, а депозиты – привлекательными. Тренд на снижение есть, но очень осторожный.

NBJ: Средняя площадь квартир в российских новостройках сократилась в 2025 году относительно 2015 года на 14% – с 56,6 кв. м до 48,8 кв.м, сообщается в исследовании Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ). Почему застройщики это делают?

О. РЕПЧЕНКО: Застройщики осознано сокращают площадь, чтобы сохранить цену на входе. Когда стоимость квадратного метра растёт быстрее доходов, единственный способ не потерять покупателя без снижения цен – уменьшить метраж. Кроме того, это даёт возможность застройщикам «умещать» стоимость квартиры в лимиты по льготной ипотеке – вначале массовой, затем семейной. Остановить этот процесс может только рост реальных доходов населения и снижением цен.

NBJ: Какие риски для национальной стройиндустрии вы видите?

О. РЕПЧЕНКО: Один из главных рисков – это самообман отрасли. Отрасль верит и ждёт, что ключевая ставка вот-вот пойдёт вниз, ипотека снова станет доступной, депозиты потеряют свою привлекательность, деньги с вкладов потекут на рынок недвижимости и решат все проблемы застройщиков. Это утопия. Какая-то умеренная часть сбережений при снижении ставок по вкладам и симметричном удешевлении ипотеки на рынок недвижимости, разумеется, попадёт. Но всегда будет оставаться и немалая доля людей, которые хотят иметь хотя бы часть средств в виде ликвидной «подушки безопасности» на вкладе, а не продавать в случае чего квартиру месяцами или даже годами, а также иметь ежемесячный доход, не обременённый хлопотами сдачи жилья в аренду.

NBJ: Что ждёт рынок жилой недвижимости в текущем году? Какие сценарии возможны?

О. РЕПЧЕНКО: Рынок недвижимости продолжает находиться между двух «огней». С одной стороны, на рынок и цены давят высокие ставки и невыгодная ипотека, что должно было бы способствовать снижению стоимости жилья, что и происходит для отдельных низколиквидных и переоценённых объектов. С другой стороны, высокая инфляция и рост денежной массы в замкнутом контуре не даёт ценам упасть существенно. Дополнительно бегство в «бетон» провоцируется высокими рисками и страхами, начиная с «пугалок» о заморозке вкладов до обесценения рубля. И, как показал 2025 год, эти противоборствующие факторы примерно уравновешивают друг друга. И если не произойдёт новых форс-мажоров, то поведение рынка недвижимости в 2026 году во многом повторит 2025 год.

С наступлением летнего сезона рынок недвижимости традиционно впадает в затишье, но ключевым событием в этом году станет 1 июля – очередное ужесточение условий по семейной ипотеке. Поскольку основной спрос на «семейку» был искусственно выдавлен ещё в конце прошлого года, июньский всплеск активности окажется незначительным и крат­косрочным. Уже после первых чисел июля нас ждёт провал продаж в новостройках, что вынудит застройщиков пересмотреть цены. Скорее всего, официального объявления о снижении цен не последует, однако будут активно применяться крупные маркетинговые скидки, а главное – «тихие» дисконты под конкретного покупателя, которые можно получить только через прямой торг с застройщиком.

Ипотека не сдаётся

В апреле 2026 года банки выдали 89,12 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 363,34 млрд руб., сообщает Объединённое Кредитное Бюро (ОКБ). Доля первичного жилья в апреле опустилась до 27% от общего количества и 40% от объёма (в марте было 29% и 42%, год назад – 46% и 58%). Доля вторички, напротив, выросла до 73% и 60%, соответственно.

Средний размер ипотечного кредита составил 4,08 млн руб., незначительно снизившись по сравнению с мартом (4,11 млн руб.). При этом кредит на новостройку в среднем составлял 5,80 млн рублей, на вторичку – 3,26 млн руб. Год назад средний чек был выше – 4,35 млн руб.

Средний срок ипотеки остался на уровне 245 месяцев (20 лет 5 месяцев). Разница между первичным и вторичным рынками превысила пять лет: новостройки кредитуются в среднем на 299 месяцев (24 года 11 месяцев), вторичное жильё – на 231 месяц (19 лет 3 месяца).

В пятёрку регионов по объёму ипотечного кредитования в апреле вошли Москва (6,71 тыс. кредитов на 43,57 млрд руб.), Московская область (5,63 тыс. на 29,64 млрд руб.), Санкт-Петербург (4,24 тыс. на 21,83 млрд руб.), Свердловская область (3,44 тыс. на 12,03 млрд рублей) и Татарстан (2,85 тыс. на 11,91 млрд руб.).

Наименьший интерес – в Кабардино-Балкарии, Чечне, Ингушетии и Дагестане (менее одной ипотеки на тысячу человек).

Беседовал Сергей Артёмов

Материал также опубликован в печатной версии Национального банковского журнала (май 2026)