Эксперты компании «Метриум» сравнили среднюю оценочную стоимость проданной квартиры со средней ценой квартиры в продаже, чтобы понять, насколько ценовые ожидания застройщиков и покупателей в разных сегментах столичного рынка новостроек совпадают. Некоторые выводы аналитиков удивили.

«Цена предложения фиксировалась по минимальным значениям, публикуемым застройщиками в открытых источниках. Оценка цены ДДУ, в свою очередь, производилась на основе этой минимальной цены предложения», – пояснил «МК» коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин.

С его слов, анализ показал, что наиболее гармоничные ценовые ожидания наблюдаются на рынке массовых новостроек и жилых комплексов бизнес-класса. В массовом сегменте в первом квартале 2026 года покупатели в среднем заплатили за одну квартиру 17,6 млн руб. Застройщики в тот же период предлагали квартиру в среднем за 20,3 млн руб. Таким образом, средний бюджет покупки оказался на 13% меньше средней стоимости предлагаемой квартиры.

В бизнес-классе разрыв оказался ещё меньше: средняя стоимость проданной квартиры в январе-марте 2026 года составила 29,1 млн руб., тогда как средняя предлагаемая цена достигала 32,1 млн руб. То есть, разница между ценой продажи и покупки составила 10%.

«Рынок новостроек бизнес-класса сейчас можно назвать самым адаптивным с точки зрения условий покупки и линейки предложений», – заметила «МК» руководитель АЦ Stone Марина Грицкова.

По ее мнению, девелоперы в этом сегменте стремятся охватить как можно более широкий круг потенциальных покупателей. Для этого они предлагают не только гибкие условия по покупке, включая длительные беспроцентные рассрочки, но и разнообразие продуктовой линейки – по площади квартир, конфигурации, этажности.

Более заметный разрыв в ценовых ожиданиях застройщиков и покупателей наблюдается в сегментах новостроек премиум-класса. Так, в первом квартале 2026 года средняя оценочная стоимость проданного лота на рынке новостроек премиум-класса Москвы составила 54 млн руб., тогда как средняя цена предлагаемого достигала 70,2 млн руб. Таким образом, средняя цена продажи оказалась на 23% ниже средней цены предложения.

Похожая ситуация и в высокобюджетном сегменте. В начале 2026 года средняя стоимость проданного лота здесь составила 246,3 млн руб., а средняя цена предлагаемого лота застройщиками элитных новостроек и делюкс-класса достигала 345,7 млн руб. Соответственно, разрыв в цене составил 29%.

Как отметил Дмитрий Проскурин, средняя площадь проданной московской квартиры также как правило меньше, чем средний размер предлагаемых вариантов недвижимости. Так, в массовом сегменте в среднем реализованный объект достигал 42,9 кв. м против 48,6 кв. м в продаже, в бизнес-классе – 53 кв. м против 59,1 кв. м, в премиум-классе – 68,2 кв. м против 77,9 кв. м, в высокобюджетном сегменте – 114,5 кв. м против 142,2 кв. м.

«Для премиального сегмента в последние годы был характерен существенный рост цен за счет значительного удорожания импортных строительных и отделочных материалов, которые, как правило, используются в дорогих классах недвижимости», – пояснил «МК» коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков.

В то же время покупатели новостроек в текущих условиях, по его словам, стали подходить более прагматично к поиску подходящих квартир.

Пять лет назад картина была иной. В первом квартале 2021 года ценовые ожидания застройщиков оказались гораздо выше: средний бюджет покупки в массовом сегменте был на 12% ниже средней стоимости квартиры в продаже. В бизнес-классе разрыв составил 20%, в премиум-классе – 39%, в высокобюджетном сегменте – 48%.

«2021-й год был фазой активного роста рынка новостроек Москвы. Тогда объективно цены росли высокими темпами и застройщики были склонны переоценивать покупательную способность клиентов в своём сегменте», – подчеркнул Проскурин.

По его оценке, на рынке массовых новостроек и в бизнес-классе на фоне ажиотажного спроса на недорогую ипотеку ожидания продаж были высокими. В премиум-классе и высокобюджетном сегменте девелоперы также ожидали высокого спроса – реализации отложенного спроса со времён пандемии, которая нарушила привычный образ жизни обладателей крупных капиталов и стимулировала их к покупке жилья внутри страны.

«Всё это в совокупности и привело тогда к завышенным ожиданиям. Теперь мы видим, что в условиях стагнации спроса ценовая политика застройщиков стала более адресной», – заключил эксперт.