Сверхжёсткая денежно-кредитная политика ЦБ РФ, который ради борьбы с инфляцией повысил в октябре ключевую ставку до 21%, поставила в сложное положение участников национального рынка ипотеки. На фоне заградительных ставок по рыночной ипотеке выдачи жилищных кредитов резко упали. Семейную ипотеку выдавать сегодня банкам невыгодно, поскольку льготные кредиты дают им отрицательный процентный доход, который не покрывается субсидированием. Ипотечный стандарт, а также порция нововведений, которые подготовил регулятор на 2025 год, не сулят кредитным организациям ничего хорошего. По мнению экспертов, из-за зарегулированности рынка ипотеки и сверхдорогого «ключа» в следующем году Россия войдет в один из самых длительных за последние 10 лет периодов дорогой ипотеки. Поэтому доходы крупных банков, долгое время «снимавших сливки» в этом сегменте кредитования, скорее всего, упадут.

Причины обвала

После отмены господдержки и корректировки льгот по ипотеке рынок ожидаемо обвалился. По оценке Frank RG, в июле объём выдачи ипотечных кредитов составил 348,5 млрд руб., что на 55,1% ниже показателя июня 2024-го. Осенью неприятный тренд продолжился.  По итогам сентября 2024 года, количество выданных ипотечных кредитов составило 82,1 тыс. штук, что на 1% меньше августа 2024 года, на сумму 371,6 млрд руб. (см. таблицу). По оценке ВТБ, в октябре общие продажи ипотеки составили около 280 млрд руб., снизившись на четверть по сравнению с предыдущим месяцем. Всего за девять месяцев 2024 года банки выдали 912 тыс. ипотечных кредитов на 3,9 трлн руб., что на 28% меньше, чем за аналогичный период 2023 года.

В сентябре свой вклад в «охлаждение» рыночной ипотеки внёс Банк России, решивший повысить ключевую ставку на 1 п.п. до 19% годовых. Средневзвешенные ставки предложения по рыночным программам в сентябре выросли до 21,3%–21,7%. В октябре ЦБ снова поднял «ключ» на 2 п.п. до 21%., сделав рыночные ставки заградительными.  По оценке Frank RG, на 1 октября 2024 года объём ипотечного портфеля составил 20,9 трлн руб. Доля госпрограмм в структуре ипотечного портфеля за месяц сохранилась на уровне 44%.

«Ситуация на рынке ипотеки после отмены программы льготной ипотеки с 1 июля 2024 года ухудшилась», – отметила в разговоре с NBJ ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова.

С её слов, после отмены льготной ипотеки, с помощью которых крупнейшие застройщики продавали до 80% вновь построенных квартир, спад спроса на кредиты неудивителен, особенно в условиях жёсткой денежно-кредитной политики и растущих ставок по кредитам. Удивительно, скорее, другое – что после отмены льготной ипотеки и при более ограниченном количестве заёмщиков, соответствующих критериям программы семейной ипотеки под 6% годовых, ещё находится немало желающих взять ипотечный кредит по дорогой рыночной ставке.

По мнению аналитика, на рынке ипотечного кредитования в лучшем положении относительно конкурентов находятся банк «ДОМ.РФ», специализирующийся на ипотечном кредитовании, и крупные банки из «первой десятки», которые участвуют в программах ипотеки с господдержкой.  Только на один «Сбер» приходится 53% от объёма всех выданных в 1 полугодии 2024 года ипотечных кредитов, а на пять лидеров ипотечного рынка («Сбер», ВТБ, ДОМ.РФ, Альфа-банк и ПСБ) – пришлось уже 92%.

«Ипотечный рынок зарегулирован, но зарегулирован только потому, что значительная часть кредитов выдаётся по программам с господдержкой. Так что значительное присутствие государства на таком сегменте рынка вполне логично», – добавила Мильчакова.

План борьбы с «хитростями»

В середине ноября Банк России обнародовал план по использованию нового механизма макропруденциальных лимитов (МПЛ) в ипотечном кредитовании. Он призван помочь регулятору снизить уровень предельной долговой нагрузкой (ПДН). В ипотечном секторе доля заёмщиков с ПДН более 80% составляет 31%. В залоговом кредитовании ЦБ этот механизм ранее не использовался. Теперь будет. Соответствующий законопроект уже прошёл первое чтение в Госдуме.

Как пояснили в ЦБ РФ, МПЛ по ипотеке будут распространяться на четыре категории ссуд: ипотека по договорам участия в долевом строительстве на первичном рынке, ипотека на покупку готового жилья и апартаментов, ипотека на строительство индивидуального жилого дома, иные ипотечные кредиты, к которым ЦБ предлагает относить потребкредит под залог недвижимости. Предполагается, что первые два типа МПЛ начнут действовать с 1 июля 2025 года. Два последних типа – с 1 января 2026 года.

Регулятор пока не раскрывает конкретных лимитов, но уже обозначил, что они затронут заёмщиков с ПДН больше 50%, то есть тех, кто отдаёт кредиторам как минимум половину своего ежемесячного дохода. При этом ограничения пока не будут распространяться на тех, кто располагает первоначальным взносом от 20% стоимости приобретаемого жилья.

Ещё одно ключевое предложение ЦБ РФ в плане – ограничить выдачу ипотеки сроком более 30 лет.

Регулятору явно не нравится, что за последний год доля таких ипотек в объёме выдач выросла с 10% до 20%.

«Банки увеличивают срок кредита, чтобы снизить размер среднемесячного платежа по ипотеке, но на таком длительном горизонте заёмщик может столкнуться со сложностями в обслуживании долга, которые банки не в состоянии оценить в момент выдачи кредита», – пояснили в Центробанке. По заверению его представителей, значения МПЛ будут установлены так, «чтобы не допустить ухудшения текущих стандартов кредитования».

ЦБ уже дал понять, что политика охлаждения ипотечного рынка продолжится в следующем году. Так, с 1 января 2025 года вступит в силу разработанный регулятором стандарт защиты прав и интересов ипотечных заёмщиков. В документе, который участники рынка назвали ипотечным стандартом, предусмотрен ряд ограничений.

Во-первых, банкам рекомендовано выдавать кредит не более чем на 80% от справедливой стоимости жилья. Таким образом, минимальный первоначальный взнос не сможет быть менее 20%. Во-вторых, кредитные организации не cмогут признавать в качестве первоначального взноса сумму материальной выгоды, полученной заёмщиком от застройщика (речь идет о программах кэшбэка) или кредитной организации. Предполагается, что банк будет запрашивать у клиента информацию о том, использует ли он кредитные средства на первый взнос. В-третьих, банкам запретят получать плату от застройщика за снижение процентной ставки по кредиту, если это приводит к удорожанию жилой недвижимости.

«Ипотечный стандарт позволит рынку избавиться от «хитростей», на которые шли банки и застройщики. И в то же время сделает приобретение недвижимости возможным в условиях высоких процентных ставок», – считает главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко.

Под «хитростями» следует понимать популярную сегодня траншевую ипотеку, программы кэшбэка от застройщика за покупку квартиры, снижение ставки по ипотеке за счёт удорожания стоимости продаваемой недвижимости.

Добавим, что инициативы ЦБ РФ поддержал Минфин, у которого имеется свой интерес. Дело в том, что программы льготной ипотеки, которые фактически вытеснили рыночную ипотеку, очень дорого обходятся госбюджету.  Так, В 2021–2023 гг. на субсидирование льготных кредитов по рассмотренным программам израсходовано 568,1 млрд руб. А всего за шесть лет, с 2021 по 2026 год, на эти цели запланировано направить более 1,6 трлн руб. По оценкам ведомства, льготные госпрограммы сейчас обеспечивают 80–90% всех ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья. Но если их не свернуть в этом году, то они станут разорительными для бюджета.

«Власти же хотят субсидировать не более половины от всей выдающейся в стране ипотеки на новостройки», – сообщил директор департамента финансовой политики Минфина Иван Чебесков.

Главное – семья

Как отметил руководитель департамента поддержки клиентов и продаж «Альфа-Форекс» Александр Шнейдерман, после окончания льготной ипотеки главным драйвером спроса стала семейная, которую продлили до 2030 года. Но уже сейчас лимитов на неё не хватает из-за высокого интереса к программе. По мнению аналитика, интерес к программе «Семейная ипотека» объясняется отсутствием альтернатив. К тому же растут и цены. По его прогнозу, в 2025 году повышение рыночных цен на первичную и вторичную недвижимость может составить 10–15% на все виды недвижимости. Сказывается восстановление спроса, банковские комиссии, введённые для рыночных сделок, и общий тренд на жёсткую денежно-кредитную политику ЦБ.

«Семейная ипотека» – долгоиграющий продукт от государства, реальный спрос на который даже не сформирован окончательно, – подчеркнул Шнейдерман. Те, кто возьмут «Семейную ипотеку» в заключительном 2030 году, теоретически ещё учатся в школе и в семейной статистике пока не учтены.

«Вследствие приближения банков к лимитам из-за интереса к продукту, скорее всего, не последует изменений по условиям выдачи, так как программу необходимо растянуть ещё на пять лет минимум, а государственные расходы пока доминируют над доходами. И из-за дефицита госбюджета большинство работающих программ пересматривать не будут», – полагает эксперт.

С этими выводами во многом согласен и начальник отдела анализа банков и денежного рынка ИК «Велес Капитал» Юрий Кравченко. По его мнению, после сворачивания льготной ипотеки рынок тянет программа семейной ипотеки. В сегменте рыночной ипотеки ситуация, по его словам, в ближайшее время будет ухудшаться из-за заградительных ставок. Сам ипотечный рынок, по сути, всегда был поделен между крупнейшими госбанками, на которых вряд ли заметным образом скажется замедление темпов в сегменте.

Как отметил управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов, для средних и малых банков ипотека сейчас малоинтересна, поскольку выделенные на неё лимиты по оставшимся льготным программам невелики, а на рыночную ипотеку стремительно падает спрос. «К тому же у небольших кредитных организаций традиционно есть проблема с длинным и устойчивым фондированием, необходимым для выдачи ипотечных кредитов», – напомнил эксперт.

Но и  у крупных государственных и частных банков голова болит от ипотеки: у семейной ипотеки обнаружились неприятные «подводные камни».

«Банкам невыгодно выдавать семейную ипотеку, поскольку такие кредиты дают им «отрицательный процентный доход, который не покрывается субсидированием», – признал первый зампред правления ВТБ Дмитрий Пьянов.

Поэтому лидеры рынка вынуждены устанавливать экономические барьеры для заёмщиков, претендующих на льготный кредит. К примеру, повышать первоначальный взнос до 50%.

К тому же, выдачи семейной ипотеки власти периодически приостанавливают из-за исчерпания лимитов. Так что на стабильность нового фаворита ипотечного спроса в текущих условиях рассчитывать не приходится. 

Ослабили вожжи

В начале октября 2024 года после снижения предельной полной стоимости кредита (ПСК) стало невыгодным для банков и рыночное ипотечное кредитование. По расчётам финансового аналитика BitRiver Владислава Антонова, при ограничении ПСК до 22,4% для новостроек и 24,5% – для вторичного жилья маржинальность ипотечных продуктов приблизилась к нулю. В ответ на это крупные банки начали вводить дополнительные комиссии, стремясь сохранить прибыльность своего ипотечного направления. Так, «Сбер» ввёл комиссию по сделкам на новостройки. Хотя некоторые игроки рынка, например, Альфа-Банк, воздержались от подобных мер.

Эксперты отмечали, что введение комиссий негативно скажется на покупателях жилья и может привести к существенному росту цен на первичном рынке – до 10–15%. Однако, по мнению финансового аналитика BitRiver, банки фактически добились своей цели – Центробанк принял решение о полной отмене ограничений ПСК по ипотечным кредитам с 10 октября 2024 года по 31 марта 2025 года. Более того, регулятор рассматривает возможность отмены этих ограничений на постоянной основе. Это, по мнению эксперта, позволит банкам устанавливать рыночные ставки без искусственных ограничений и отказаться от необходимости вводить дополнительные комиссии. При этом ЦБ подчёркивает, что защита заёмщиков будет обеспечена действующими макропруденциальными надбавками.

«Таким образом, банковский сектор получил возможность более гибко реагировать на изменения рыночной конъюнктуры и устанавливать экономически обоснованные процентные ставки по ипотечным кредитам», – заметил Антонов.

Как считает руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру Инна Солдатенкова, с одной стороны, анонсированное регулятором введение послаблений по верхней границе ПСК для банков позволяет им теперь в принципе работать с ипотекой и выдавать её заёмщикам, пусть и по более высоким ставкам. При действовавших до этой меры ограничениях по уровню ПСК ряду игроков в условиях высокой ключевой ставки делать это было трудно, что выливалось или в отказ в выдаче ипотеки, или в установление комиссии для застройщиков, увеличивая тем самым расходы заёмщиков из-за удорожания недвижимости.

С другой стороны, по её мнению, после октябрьского повышения ключевой ставки введённое послабление приведёт к росту ставок в тарифах банков и ещё большему удорожанию ипотеки для заёмщиков. А это снизит шансы последних на получение одобрения, так как возможности выдач ипотеки заёмщикам с высокой долговой нагрузкой ограничивают действующие макпропруденциальные надбавки.

«Поэтому однозначно сказать, что послабление приведёт к росту выдач, нельзя, поскольку в условиях «сложного рынка» выдавать ипотеку банкам становится всё сложнее», – заключила аналитик.

Прогнозы под ёлочку

В ноябре средние ставки по жилищным кредитам «подползли» к уровню 24–25%, обозначив ещё чётче дисбалансы на национальном ипотечном рынке. Разве можно считать рынок «здоровым», если львиная доля кредитных  продуктов выпускается и обращается на нём не с помощью рыночных механизмов,  а благодаря госпрограммам,  директивам и распоряжениям  чиновников?

«Охлаждение» ипотечного рынка негативно влияет и на стройиндустрию. По данным Единой информационной системы жилищного строительства, в России с июля по сентябрь количество нераспроданных квартир в новостройках увеличилось на 4,2%. «76,9 млн кв. м – таков объём нераспроданного жилья в новостройках. И с каждым кварталом этот объём растет. И это при том, что цены на недвижимость растут вследствие конъюнктуры рынка. Получается, что застройщики выставляют «новые» цены за жильё, построенное, но не реализованное ещё по «старым» ценам», – отметил Шнейдерман. Растущий по инерции объём нераспроданного предложения новостроек вызывает обеспокоенность не только у застройщиков, но и у кредитующих их банкиров.

Чтобы снизить ипотечные риски, многие банки искусственно завышают условия по жилищным ссудам.  Как отметил директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин, сравнивший предложения от российских банков, сегодня максимальная ставка приближается к психологической отметке в 30%.По его мнению, пик будет достигнут ближе к заседанию совета директоров Банка России, которое состоится 20 декабря и на котором, скорее всего, ключевая ставка ЦБ будет поднята до 22–23% с нынешних 21%.

«Можно с уверенностью сказать, что средние рыночные ставки к концу 2024 года достигнут многолетнего максимума и на пике приблизятся к 26–27%», – отметил Тумин.

Спрос на ипотеку по итогам года в таких условиях, согласно его прогнозу, снизится минимум на треть и продолжит сокращаться в I квартале 2025 года.

Есть у независимых экспертов обоснованные претензии и к льготным госпрограммам. Как сообщил руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, льготная ипотека не решила главную цель – она не сделала жильё более доступным для рядовых граждан. Благодаря щедрому дождю безадресных субсидий средние цены на новостройки за последние три года выросли в два раза. Что в несколько раз выше официальной инфляции Росстата. При этом в целом по стране до 40% увеличился ценовой разрыв между первичным рынком, где льготная ипотека есть, и вторичным, где её нет.

«Взять ипотеку для многих – сейчас неподъёмная задача: условия льготных программ регулярно меняются, а стоимость рыночных обновляет исторические максимумы», – заметил начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.

Ожидать ипотечного ренессанса в ближайшее время точно не стоит. По прогнозу Гордейко, в 2025 году выдачи упадут в четыре раза: от текущих значений в 200 тыс. кредитов в месяц, до 50 тыс. кредитов, из которых 20 тыс. будет приходиться на семейную ипотеку. В «Сбере» ожидают потепления на рынке ипотеки не ранее 2026 года. Когда ЦБ РФ, наконец, вернётся к мягкой денежно-кредитной политике.


Текст: Сергей Артёмов

Материал также опубликован в печатной версии Национального банковского журнала (ноябрь 2024)