Аналитика и комментарии

04 октября 2024

Турбулентные времена для ипотеки: аналитики НРА оценили текущую ситуацию на рынке недвижимости и дали прогноз на 2025 год

Длительное действие льготных ипотечных программ привело к диспропорциям на рынке жилой недвижимости, проявившихся в необоснованном росте цен, излишней закредитованности населения, формировании ценового разрыва между первичным и вторичными рынками недвижимости, говорится в аналитическом обзоре Национального рейтингового агентства (НРА) «Ипотечное кредитование в турбулентные времена: можно ли охладить рынок, повысив доступность». Эксперты поделились своей точкой зрения на процессы, происходящие на ипотечном рынке России в настоящее время, и представили прогнозы на ближайший год.

Льготные ипотечные программы значительно сокращены

Опасения по «раздуванию» ипотечного пузыря и увеличение диспропорции на рынке жилой недвижимости привели к тому, что Кабмин решил серьёзно ужесточить льготные ипотечные программы. Произошли следующие изменения:

Была отменена «общая» программа льготной ипотеки со ставкой 8%. Согласно последним параметрам, действующим с января 2024 года, ставка по льготной ипотеке на строящееся жильё должна была быть не выше 8%, первоначальный взнос – не ниже 30% от стоимости объекта, а предельный размер ссуды – 6 млн руб. для всех регионов.

Программа семейной ипотеки была продлена до 2030 года, но претерпела существенные изменения. Теперь жилищный кредит по обновлённым правилам программы доступен следующим категориям граждан: семьям с детьми, где есть хотя бы один ребёнок младше шести лет; семьям, проживающим в небольших городах с населением до 50 тысяч человек и имеющим двоих несовершеннолетних детей, исключая территории Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей; семьям с двумя несовершеннолетними детьми, проживающим в регионах с низким уровнем строительства или в регионах, имеющих специальные программы развития (всего таких регионов 35); семьям, у которых есть ребёнок-инвалид. Процентная ставка по программе для всех регионов России установлена на уровне 6% годовых. Первоначальный взнос остался неизменным – 20% от стоимости квартиры. Максимальная сумма кредита в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области на льготных условиях по ставке 6% составляет 12 миллионов рублей, в остальных регионах – до 6 миллионов рублей. Программу можно оформить только один раз в жизни, будет вестись учёт ранее выданных льготных ипотечных кредитов.

ИT-ипотека была существенно сокращена, хотя и продлена до 2030 года. Москва и Санкт-Петербург больше не входят в программу. Процентная ставка по кредитам увеличилась с 5% до 6% годовых, а максимальный размер кредита теперь составляет 9 миллионов рублей. Для получения льготного кредита ИT-специалист должен зарабатывать не менее 150 тысяч рублей в месяц до вычета НДФЛ в городах с населением выше 1 миллиона человек, Московской и Ленинградской областях. В других городах и населённых пунктах минимальный доход для получения кредита составляет не менее 90 тысяч рублей.

В рамках программы «Сельская ипотека», которая будет действовать до 2030 года, установлен максимальный размер кредита под процентную ставку не выше 3% годовых. Сумма кредита составляет 6 миллионов рублей для всех регионов, участвующих в программе. Теперь можно взять льготную ипотеку на строительство дома своими силами с использованием готовых домокомплектов. Кроме того, в опорных населённых пунктах появилась возможность приобрести жильё в многоэтажных зданиях высотой не более пяти этажей.

Продолжает действовать программа Дальневосточной ипотеки. Действие льготной программы распространяется на все 11 субъектов Дальневосточного федерального округа (ДФО). Это Амурская, Магаданская, Сахалинская области, Еврейская автономная область, республики Бурятия и Якутия, Забайкальский, Камчатский, Приморский, Хабаровский края, а также Чукотский автономный округ. До 2030 года оформить программу могут одинокие родители не старше 35 лет с детьми, не достигшими возраста 19 лет; молодые семьи – супруги не старше 35 лет с российским гражданством; участники программы «Дальневосточный гектар»; участники региональных программ повышения мобильности трудовых ресурсов, которые приезжают на работу на Дальний Восток; медицинские работники и педагоги независимо от возраста и семейного положения при работе на Дальнем Востоке не менее пяти лет.

Перечисленные изменения значительно повлияют как на объёмы выданных ипотечных кредитов, так и на стоимость недвижимости, уверены эксперты НРА.

Льготная ипотека сокращена в условиях жёсткой ДКП

Сокращение количества льготных программ пришлось на период высоких процентных ставок, вызванных ужесточением ДКП из-за высокой инфляции, значительно превышающей таргет в 4%. Это, в свою очередь, оказало влияние на размер ипотечных ставок, которые увеличились и стали носить заградительный характер.

«В таких жёстких условиях либо заёмщики будут стараться сократить ежемесячный платёж за счёт увеличения сроков ипотеки (что не всегда возможно и увеличивает риски как заёмщика, так и банка), либо большую часть вторичного рынка составят сделки, связанные с продажей существующего жилья с приобретением квартир большей площади со сравнительно небольшой доплатой, частично выполненной за счёт ипотеки. Также финансово грамотные заёмщики будут стараться брать ипотечный кредит таким образом, чтобы погасить его в более короткий срок. Мы также считаем, что полагаться исключительно на ожидания снижения ключевой ставки и дальнейшее рефинансирование заёмщикам не следует, так как снижение ставки будет происходить медленно и плавно. Поэтому ожидания быстрого снижения ипотечного платежа являются призрачными. Также мы ожидаем, что значительная часть застройщиков будет «искать лазейки» для продвижения «ипотечных программ от застройщика со сниженной ставкой», несмотря на активное противодействие регулятора таким практикам», – отмечают эксперты НРА.

Динамика рынка ипотечного кредитования

Прогноз НРА на 2024 год предполагает, что объём выдач ипотеки в денежном выражении за весь год составит 4785 млрд рублей, из которых «рыночная» ипотека составит 1425 млрд рублей, а выдачи по льготным программам составят 3360 млрд рублей. Средняя доля семейной ипотеки в объёме льготной ипотеки составит около 55%.

«Наш прогноз на 2025 год, при предположении небольшого смягчения денежно-кредитной политики (снижения ключевой ставки к концу 2025 года до 14%) и отсутствия изменений в режиме предоставления льгот, предполагает, что объём выдач ипотеки в денежном выражении за весь год составит около 3800–4200 млрд рублей (ближе к 4 трлн рублей), а объём выдач в количественном выражении составит около 1 млн штук, объём выдач «рыночной» ипотеки составит около 1680 млрд рублей, льготной ипотеки – около 2500 млрд рублей, из которых «семейная ипотека» составит около 2 трлн рублей. Мы полагаем, что слова Германа Грефа, предрекшего «несколько лет болезни после отмены льготной ипотеки» начнут сбываться», – отмечают эксперты НРА.

Размер ипотечного портфеля банков на конец 2024 года (с учётом секьюритизации) составит около 19,5–19,6 трлн рублей; рост составит около 7% (на конец 2023 года объём портфеля составлял около 18,2 трлн рублей). На конец 2025 года размер ипотечного портфеля банков может незначительно сократиться до 19 трлн рублей.

Факторы, которые будут влиять на ипотечный рынок в 2025 году

В мае-июне 2022 года, когда ставки по ипотеке были высокими, участники рынка предлагали клиентам гарантию снижения ставки по кредиту за дополнительную плату (комиссию). Сейчас они снова возвращаются к подобным идеям, предлагая клиентам снижение ставки по кредиту при снижении ключевой ставки Банка России (опция подключается за комиссию или бесплатно в зависимости от программы и банка) и опцию быстрого выхода на рефинансирование (также за комиссию или бесплатно).

Так, в августе 2024 года Альфа-Банк стал одним из первых, кто предложил клиентам гарантированное бесплатное снижение ставки по ипотеке. Эта возможность доступна для тех, кто включил соответствующую опцию в свой договор. Если ключевая ставка снизится, банк обязуется уменьшить ставку по ипотеке без необходимости заключения нового договора. Большинство других банков также планируют ввести подобные опции, которые будут автоматически снижать ставку по кредиту после снижения ключевой ставки или проводить рефинансирование по упрощённой процедуре. Ожидается, что такие нововведения увеличат общий объём выдачи ипотечных кредитов в 2025 году до 4,2 триллиона рублей.

По мнению экспертов НРА, в 2025 году на объёмы выдачи могут повлиять следующие факторы.

Во-первых, усиление борьбы Банка России с «льготными» программами от застройщиков.

Во-вторых, возможное дальнейшее ужесточение макропруденциальных мер по отношению к ипотечным кредитам.

В-третьих, решения по дальнейшему ужесточению семейной ипотеки.

Последний фактор является наиболее вероятным, так как доля льготных программ на рынке составит около 60%, что явно не устроит регулятора и власти, о чём косвенно намекнул вице-премьер Марат Хуснуллин.

По мнению экспертов НРА, к числу возможных мер по ужесточению относятся увеличение ставки, снижение максимальной суммы по ипотеке и исключение из неё регионов с высокими доходами населения (например, Московской и Ленинградской областей и т.д.). Если все эти меры будут реализованы, объём выдач ипотеки может упасть до 2,5–3 млрд рублей, то есть велик шанс «вернуться назад в 2019 год».

Вместо льготной ипотеки интересной альтернативой могли бы стать «неипотечные» меры поддержки заёмщиков, особенно семей. Сейчас эти меры разрабатываются Минстроем, Минфином и Минтрудом.

«Мы считаем, что лучшим инструментом было бы расширение видов ипотечных вкладов, на которых семьи могли бы накапливать средства на покупку жилья, с возможностью использования механизмов софинансирования со стороны государства, а также ссудо-сберегательных касс», – полагают в НРА.

Также в агентстве ожидают введения адресных льготных программ по профессиональному признаку: для участников СВО, работников бюджетной сферы и сотрудников оборонных предприятий. Например, в Государственной Думе недавно заявили о проработке как минимум четырёх новых льготных ипотек: «профессиональных» программ для ценных специалистов, а также молодых кадров (в первую очередь в высокотехнологичных отраслях и сфере исследований), региональной ипотеки (для малозаселённых территорий) и строительной ипотеки (для регионов с запланированным масштабным строительством).

«На наш взгляд, региональные ипотеки не вызовут существенных ценовых всплесков и «пузырей» на рынке, если они будут ограничены конкретными территориями, в которых интерес к постоянному проживанию в десятки раз ниже, чем инвестиционные интересы покупателей, а также доступны только для заёмщиков, планирующих постоянно проживать на указанных территориях. Так, например, строительная ипотека может быть высокоэффективной в моногородах и послужить отличным инструментом для предотвращения оттока населения из этих территорий при условии одновременного опережающего развития в них. «Профессиональные» программы будут эффективны только в том случае, когда они будут нацелены на формировании новых производственных, научных или исследовательских центров-стартапов на тех территориях, где раньше такие центры отсутствовали. Тогда такие программы, в дополнение к достойной оплате труда, могут сделать эти территории центрами притяжения талантов вне Москвы, Санкт-Петербурга и других городов-миллионников», – считают эксперты НРА.

При этом они отмечают, что в период высокой ключевой ставки любые «адресные» программы являются весьма затратными для бюджета, поэтому массовое внедрение адресной поддержки, возможно, придётся отложить.

Лучшим способом стимулирования ипотечного рынка является снижение ключевой ставки хотя бы до уровня 12–13%, то есть повышение доступности обычной ипотеки. Однако этот сценарий эксперты рассматривают как маловероятный в 2025 году, так как существенное инфляционное давление в экономике продолжается.


Подготовила Оксана Дяченко

Материал также опубликован в печатной версии Национального банковского журнала (сентябрь 2024)
Поделиться: