В конце января суд Гонконга, устами судьи Линды Чан, сказавшей «хватит», постановил, что крупнейший в мире застройщик Evergrande, имеющий задолженность более 300 млрд долларов, прекратит свою деятельность. Годы мучений ведущего китайского девелопера (в 2021 году он объявил дефолт по своему долгу) таким образом закончились.

Впрочем, возможен ещё вариант, при котором Evergrande частично продолжит работу в материковом Китае, ввиду особенностей законодательства КНР, но доверие к застройщику потеряно окончательно. Китайское правительство уже заявило, что будет уделять приоритетное внимание завершению существующих проектов группы и решению проблем «обманутых дольщиков» 

Медленная, но верная смерть Evergrande стала очередной в цепи банкротств крупных китайских девелоперов, которая длится с начала 20-х годов. Более 50 фирм объявили о своём дефолте, включая таких монстров строительного рынка как Sunac China, Jiayuan, Kaisa и Country Garden.

В 2023 году продажи жилья в КНР упали на 6,5%. По данным китайского инвестиционного банка Dongxing Securities, только в декабре продажи просели на 17,1% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. Инвестиции в новые проекты также замедлились на 9,6%. 

Квартирный вопрос испортил китайцев

Непоколебимая вера китайских граждан в то, что вложения в жильё являются беспроигрышной инвестицией, вынесла сектор недвижимости на вершину, с долей около 30% в ВВП страны. По разным оценкам, которые суммирует Bloomberg, в 2019 году стоимость активов на рынке жилой недвижимости составляла от 50 до 60 трлн долларов. Пекин, обеспокоенный жилищным пузырём и его влиянием на финансовую систему, ввёл в 2020 году ряд правил, направленных на сдерживание чрезмерных заимствований застройщиков.

Однако меры возымели отчасти обратный эффект. Не имея лёгкого доступа к деньгам, девелоперы с трудом могли погасить кредиты и завершить строительство объектов, которые были заранее проданы покупателям. Застройщики всё чаще обращались к иностранным инвесторам за средствами. Но непрозрачные обязательства и активы китайских партнёров затрудняли оценку кредитных рисков.

Спекуляции привели к астрономическим ценам: дома в быстроразвивающихся городах, таких как Шэньчжэнь, стали менее доступными по сравнению с Лондоном или Нью-Йорком. В среднем по стране за 15 последних лет ценники на квартиры выросли в 6 раз. Итог: рынок встал. У жителей нет денег на приобретение квартир по таким ценам, у девелоперов нет денег, чтобы расплатиться с кредиторами и достроить уже проданные квартиры.

По словам главного экономиста GROW Investment Group Хао Хонга, на устранение избытка жилищного фонда в Китае, вероятно, потребуется в общей сложности более 10 лет, где-то около двух лет, чтобы реализовать уже построенное, и около 10, чтобы довести до потребителя планируемое жильё.

В свою очередь японская консалтинговая компания Nomura Securities подсчитала, что для завершения всех этих задач понадобится финансирование в размере 450 млрд долларов. Два последних года страну сотрясают протесты – в 90 городах обманутые дольщики требовали защиты своих прав в отношении более 300 недостроенных объектов.

Пошла волна

На фоне жилищного кризиса меняется интерес западных инвесторов к Китаю. Американский банк-бутик Lazard в прошлом месяце объявил, что закроет свой офис в Пекине, в результате чего часть сотрудников будут или уволены, или переведены в Гонконг. Примеру американцев последовал холдинг Rothschild & Co, как утверждает Reuters, распустивший свой офис в Шанхае. Более 20 сотрудников сократил в своём азиатском представительстве Банк Америки (BAC.N)

«Если поток сделок продолжится так же, как в 2023 году, рынок может ожидать продолжение сокращений», – заявил вице-президент рекрутинговой компании Hudson Сид Сибал.

По словам Сибала, в прошлом году финансовые учреждения в Азии сократили в среднем примерно 20% своей рабочей силы, причём некоторые сокращения достигли самого высокого уровня со времён финансового кризиса 2008 года.

Только в Гонконге более 400 инвестиционных банкиров потеряли работу, большинство из них работали на китайском направлении, сообщает Reuters.

По данным маркетингового агентства LSEG, доходы глобальных инвестиционных банков от бизнеса с акциями, полученного от китайских клиентов, упали до $4 млрд в 2023 году, что на 30% ниже, чем в 2022 году, а слияния и поглощения в прошлом году упали на 16%.

В целом, по информации LSEG, комиссионные сборы за инвестиционно-банковские услуги, взимаемые глобальными банками в Азиатско-Тихоокеанском регионе, упали на 25% в 2023 году с недавнего пика в $40,6 млрд в 2021 году.

По словам экспертов Reuters, сделки в Индии и Японии вряд ли смогут заменить для западных банков масштаб сотрудничества с Китаем.

Заграница не поможет?

Кризис на внутренних рынках вынуждает китайских инвесторов избавляться от зарубежных и дорогостоящих активов, прежде всего от коммерческой недвижимости. Ситуация усугубляется тем фактом, что во всём мире имеется «затоваренность» в этом сегменте рынка. Предложений очень много, в то же время владельцы офисов неохотно понижают цены. По данным Starwood Capital Group количество завершённых сделок с коммерческой недвижимостью упало в мировом масштабе до самого низкого уровня в течение десятилетия.

И вот на этом фоне новая партия зарубежных активов, приобретённых в ходе десятилетней экспансии Китая, начинает появляться на рынке. Китайским девелоперам нужны деньги сейчас, чтобы поддержать внутренние операции и погасить долги перед кредиторами и пайщиками. Как сообщает Bloomberg, подразделение компании China Aoyuan Group Ltd. со штаб-квартирой в Гуанчжоу (находится в процессе реструктуризации долга на сумму 6 млрд долларов), в конце прошлого года продало участок в Торонто со скидкой примерно в 45% по отношению к цене покупки в 2021 году.

В прошлом году лондонское офисное здание, связанное с главой Shimao Group Holdings Ltd. Вин Мау Хуэй, было продано со скидкой примерно 15% по сравнению с более ранней договорённостью.

Недавно переживающий бедствие девелопер Guangzhou R&F Properties согласился продать свою долю в проекте недвижимости стоимостью 1,69 млрд долларов США в лондонском районе Найн-Элмс.

В январе застройщики роскошного жилого комплекса в самом сердце Мейфэра, престижного района на западе Лондона, объявили о дефолте по кредитам. Контрольный пакет акций принадлежит двум китайским инвестиционным компаниям: Citic Capital и Cindat, и власти британской столицы уже взяли на себя обязательства по реализации проекта. Также в Англии, как сообщает Bloomberg, есть проблемы по проектам Country Garden и шанхайской компании Greenland Holdings Corp.

Китайцы избавляются от недвижимых активов и в Австралии. Всего несколько лет назад амбициозные девелоперы из Поднебесной были крупными игроками на местном рынке. Сейчас большинство из них прекратили покупки и в основном продают уже приобретённое. Среди примечательных недавних сделок – продажа подразделением Country Garden's Risland участка на окраине Мельбурна за 163 млн долларов. Компания также недавно продала девелоперский актив в Сиднее примерно за 240 млн австралийских долларов. 

Операция по спасению

В декабре власти Китая пообещали снизить риски, связанные с сектором недвижимости, долгами застройщиков, а также обозначили стратегию строительства доступного жилья. Задействованы как административные, так и рыночные механизмы оздоровления ситуации.

Согласно заявлению Народного банка Китая, только в декабре регулятор предоставил кредиты стратегически важным банкам на сумму 350 млрд юаней (49 млрд долларов США) для поддержки девелоперов.

Сяо Юаньци, заместитель директора Национальной администрации финансового регулирования КНР, заявил, что на финансовых учреждениях страны лежит «неизбежная ответственность за оказание сильной поддержки» сектору недвижимости.

Банки должны не прекращать кредитование проблемных проектов, а искать способы поддержать их, продлевая время для погашения займов или размещая дополнительные средства, добавил Сяо. Кризис ликвидности также будет компенсироваться за счёт снижения базовых ставок по ипотеке и создания льготных условий для девелоперов на рынке акций и облигаций. Пока эти меры дают слабую отдачу, поскольку авторитет строительных фирм среди населения в значительной степени подорван. Всю тяжесть решения проблем, очевидно, придётся взять на себя властям КНР.    

Александр КУПЦИКЕВИЧ, ведущий аналитик FxPro

Ипотечный кризис Китая вряд ли повлечёт за собой эффект домино среди банков других стран, и не заставит правительства стран Европы или Азии вливать миллиарды долларов для сохранения своей финансовой системы. С этой точки зрения, жилищный кризис Китая не будет глобальным. Разве что такие банки как HSBC могут потерять в цене акций из-за списаний проблемных активов в Китае. Но масштабы этого, уверен, будут управляемы.

Гораздо больше опасений у меня относительно влияния на экономику Китая. Ипотечные кризисы долго созревают и на многие годы наносят ущерб темпам экономического роста, так как подрывают платёжеспособность населения и даже само желание делать крупные покупки. По цепочке это тянет всю экономику к замедлению. А это уже может стать проблемой для всего мира, где поставщики Китая могут пострадать. Спектр потенциальных пострадавших очень широкий, от поставщиков сырья и энергии в России и Ближнем Востоке до производителей станков и оборудования и люксовых брендов в Европе и Японии.

События последнего времени дают надежду, что Китай не только заметил проблему, но и стремится её решить. Но всё же нужно понимать, что ипотечные кризисы наносят экономические шрамы на многие годы вперёд – и всё это время потребление в Китае может быть заметно ниже потенциала.

Игорь ДОДОНОВ, аналитик ФГ «Финам»

На мой взгляд, говорить об ипотечном кризисе в Китае всё же пока преждевременно, хотя данная тема время от времени выходит на страницы СМИ в последние годы. Да, в секторе недвижимости КНР имеются серьёзные проблемы, которые уже вылились в банкротство ряда крупных девелоперов. Но в целом признаков близости катастрофы, на мой взгляд, пока не просматривается.

Качество кредитных портфелей китайских банков пока остаётся стабильным – согласно официальным данным, доля «безнадёжных» кредитов коммерческих банков страны в конце 2023 г. составила 1,62% против 1,63% в 2022 году. Хотя некоторые банки отмечали рост просрочки по ипотечным портфелям, в целом влияние данного фактора на финансовую систему страны пока весьма сдержанное. При этом финансовая стабильность, судя по всему, на данный момент является даже более важной целью для китайских властей, чем экономический рост. Я думаю, им хватит компетенций и ресурсов, чтобы удержать ситуацию под контролем.




Текст: Аркадий Арзамасцев

Материал также опубликован в печатной версии Национального банковского журнала (март 2024)