Доступное во всех смыслах финансирование сегодня становится критически важным условием дальнейшего развития строительной отрасли в стране – если его не будет или оно будет недостаточным, то многие планы по увеличению объемов ввода жилой и коммерческой недвижимости придется корректировать, причем не в лучшую сторону. О том, как выглядят перспективы этого бизнеса с точки зрения финансистов, и об основных препятствиях, с которыми сталкиваются компании данной отрасли при получении заемных средств, рассказал в интервью NBJ вице-президент, заместитель руководителя корпоративного блока Промсвязьбанка Сергей СЕРОВ.

NBJ: Сергей Валерьевич, как сегодня выглядит строительная отрасль в России?

С. СЕРОВ: С точки зрения банков строительная отрасль делится на три крупных клиентских сегмента: клиенты, занимающиеся жилищным строительством; инфраструктурное строительство; коммерческая недвижимость (торговые комплексы, склады). Стратегическим локомотивом в строительной отрасли является инфраструктурное и жилищное строительство.

Динамику развития этих отраслей определяют две вещи. Во-первых, государственные программы по обеспечению населения доступным и комфортным жильем (программы Агентства финансирования жилищного строительства, АФЖС) и возрастающий спрос на жилую недвижимость бизнес-класса со стороны населения, имеющего возможности для улучшения жилищных условий. Во-вторых, инфраструктурные проекты с бюджетной поддержкой, следовательно, рост количества введенных в эксплуатацию объектов недвижимости за последние пять-шесть лет. Ярким примером является осуществление таких государственных программ, как универсиада в Казани и зимняя Олимпиада в Сочи, которые послужили драйверами роста инфраструктурного строительства.

NBJ: Каковы основные тенденции на этом рынке, в том числе актуальные направления 2014 года?

С. СЕРОВ: Основная тенденция последнего времени заключается в наличии положительной динамики жилищного строительства – рынок продолжает потреблять построенные квадратные метры. Это также подтверждается ростом выданных ипотечных кредитов банков. В I квартале 2014 года было выдано почти 200 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 334,7 млрд рублей, что в 1,4 раза превышает уровень I квартала 2013 года в количественном выражении и в 1,5 раза – в денежном выражении. Почувствовав, что банки продолжают кредитовать строительную отрасль и покупателей жилья, застройщики активизировались. Так, в I квартале 2014 года было построено 178 тыс. квартир общей площадью 13,6 млн м2 (+41,2% и +31% соответственно к аналогичному периоду прошлого года).

NBJ: Справедливы ли, на Ваш взгляд, утверждения отдельных экспертов о том, что строительная отрасль в числе первых отреагировала на спад экономической активности?

С. СЕРОВ: Спрос на построенные объекты со стороны физических лиц до сих пор сохраняется. Однако снижение спроса – это дело времени. Опасение вызывает уменьшение реальных доходов населения в I квартале 2014 года по сравнению с ростом в аналогичный период прошлого года на 6%. В будущем вряд ли стоит серьезно рассчитывать даже на ипотеку как на двигатель жилищного строительства, поскольку население достаточно сильно закредитовано. Что касается юридических лиц, то арендный рынок пока еще находит своего арендатора, но в сегменте офисной недвижимости в среднесрочной перспективе мы можем столкнуться с отсутствием адекватного спроса.

NBJ: Как сказывается на темпах роста отрасли повышение стоимости заемных средств и ужесточение требований банков к потенциальным и имеющимся заемщикам?

С. СЕРОВ: Рост стоимости фондирования действительно привел к удорожанию кредитных ресурсов не только для клиентов из строительной отрасли, но и для клиентов, представляющих другие отрасли экономики. Очевидно, что удорожание фондирования (а это, как я уже отметил, общая тенденция) не может не оказать влияния на показатели того или иного сегмента рынка. Тем более что в жилищном строительстве рост рынка ограничен платежеспособностью населения, а в инфраструктурном строительстве – бюджетами компаний заказчиков.

По моему мнению, мы уже подошли к той границе, когда стоимость и достаточность ресурсов станут основными ограничителями роста строительной отрасли. Кроме того, на доступность ресурсов оказывают влияние проблемы в строительном комплексе. Многие компании приняли на себя повышенные обязательства в сфере реализации масштабных государственных проектов, которые привели к повышенным расходам. Поэтому отраслевые дефолты организаций (НПО «Мостовик», НПО «Космос», ОАО «Мосинжстрой») заставляют банки с осторожностью подходить к работе с компаниями, представляющими данный сектор строительства.

NBJ: Есть ли у застройщиков возможность рефинансировать свою задолженность? Какие опции предлагают им банковские организации в этом вопросе?

С. СЕРОВ: Рефинансирование застройщиков, занимающихся жилищным строительством, в банковском секторе развито слабо. Как правило, 90% обращений по поводу рефинансирования проектов обусловлены изначально некорректной структурой финансирования (сроки кредитования не соответствуют срокам окупаемости). Впоследствии приходится исправлять ошибки клиентов и коллег, которые были совершены при входе в проект. Это не всегда приятная и легкая работа, поскольку перестраивать что-либо, как хорошо известно, всегда сложнее, чем строить.