Министерство финансов России представило изменения в программе «Семейной ипотеки». Нововведения ударили по интересам семей с одним ребёнком, на которые до 1 октября приходилось две трети покупок жилья в ипотеку. В результате продажи новостроек упадут на 20–30%, а многие опасные дисбалансы на рынке жилой недвижимости обострятся, отметили «NBJ.Недвижимости» эксперты.

История вопроса

Государственная программа «Семейная ипотека» действует с 2018 года до 31 декабря 2030 года. Она является самой массовой льготной программой. По данным Frank RG, её доля в структуре госпрограмм составляет 89%. За всё время в её рамках выдано жилищных кредитов на сумму около 11 трлн руб. По оценке ПАО «Дом.РФ», за восемь месяцев 2026 года объём выдачи «Семейной ипотеки» составил более 1,55 трлн руб.

С 2018 года программа несколько раз корректировалась. С 1 февраля текущего года вступили в силу новые правила: один льготный кредит на семью, обязательное участие супругов в качестве созаёмщиков и запрет схемы с «донорами». Изменения были внесены, прежде всего, для повышения адресности поддержки и борьбы со злоупотреблениями.

До 1 октября условия семейной ипотеки были такими: ссуды с максимальным сроком на 30 лет выдавались под 6% годовых для всех семей. Для жителей Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области максимальная сумма кредита с первоначальным взносом 20% была установлена на уровне 12 млн руб., для остальных регионов – 6 млн руб.

Отметим, что реформа программы было запланирована на 1 июля 2026 года. Но сроки перенесли на 1 октября. Сразу после выборов в Госдуму, что не предвещало ничего хорошего рынку жилой недвижимости.

Главное новшество – дифференциация ставок в зависимости от количества детей (см. справку) и снижение вдвое максимального срока субсидирования льготного ипотечного кредита – с 30 до 15 лет.

Обновление параметров программы, которая направлено на поддержку демографии, в части дифференцированной ставки в зависимости от числа детей и региона приобретения жилья повысит её адресность, отметили в институте развития «Дом.РФ».

Минус 30% продаж

Независимые эксперты не разделили оптимизма чиновников. «Главный парадокс этой реформы заключается в том, что максимальная финансовая нагрузка выросла для семей с одним ребёнком, на которые сегодня приходится более 60% объёма сделок по «Семейной ипотеке», – отметил коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин. По его мнению, интересы семей с одним ребёнком пострадали.

С ним согласен руководитель Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ) Кирилл Холопик. По его оценке, на текущий момент около 70% приобретателей новостроек по семейной ипотеке находится в категории «семья с одним ребёнком». Для таких семей льготная ставка повышается с 6 до 10% (в столичных регионах до 12%), при этом лимиты сумм остаются неизменными. «Это очень существенное сокращение господдержки. Число продаж новостроек по семейной ипотеке для семей с одним ребёнком снизится в два-три раза», – уверен эксперт.

Семьи с двумя детьми составляют около 25% от всех покупателей жилья на первичном рынке. Для них льготная ставка повышается с 6 до 8% (в столичных регионах до 10%), лимиты сумм увеличиваются с 6 до 8 млн руб. (в столичных регионах с 12 до 15 млн руб.). «Число продаж новостроек в этом сегменте сохранится в прежнем объёме, поскольку ужесточение по ставке компенсируется ослаблением требований к сумме», – отметил руководитель ЕРЗ.

В выигрыше от реформы программы оказались семьи с тремя и более детьми. Но сегодня на них приходится не более 5% покупок новостроек.

«В итоге можно ожидать, что количество продаж новостроек по семейной ипотеке снизится на 30%. Сейчас доля семейной ипотеки в общем объёме продаж составляет примерно 70%. Значит, в целом надо ждать падения продаж новостроек на 20%. Это очень много, а для отдельных регионов – катастрофически много, – заключил Холопик. По его мнению, спасёт рынок повышение доступности рыночной ипотеки.

Беда в том, что «рыночная ипотека в России почти перестала существовать как класс», признал недавно вице-премьер Марат Хуснуллин.

«Промедол» от боли

По мнению некоторых экспертов, льготные ипотечные программы превратились для российского стройрынка в своеобразный «промедол», применяемый в экстремальных условиях для купирования сильной боли. Во время пандемии, когда рухнули продажи новостроек, этот «сильнодействующий опиоидный анальгетик» здорово помог застройщикам. Правда, логика «субсидируем ставку – снижаем платёж – жильё становится доступнее» держалась недолго. В течение пяти-шести лет цены на новостройки выросли в два раза, а в ряде регионов и в три.

Безумный рост цен на стройрынке, чей вклад в ВВП, по оценке Минстроя, составил 13%, понятное дело, разогрел инфляцию. На замечания экспертов, предупреждающих о серьёзных дисбалансах, которые вызвала льготная ипотека, в условиях эйфории никто внимания не обращал.

Но беда пришла откуда не ждали. В феврале 2022 года сразу после «заморозки» золотовалютных резервов на Западе ЦБ РФ поднял ключевую ставку с 9,5% до 20%. Потом недолго «ключ» снижался. И с июля 2023 года ЦБ для борьбы с разгулявшейся, в том числе благодаря всеобщей льготной ипотеке, инфляцией взял уверенный курс на ужесточение денежно-кредитной политики. В октябре 2024 года ключевая ставка достигла рекордного в новейшей истории РФ уровня 21% годовых.

Рекорды заставили застройщиков схватиться за голову: проектное финансирование от банков подорожало на соответствующий уровень. Но эскроу-модель не позволяет застройщикам снижать цены на новостройки, даже при падении спроса. У девелоперов предсказуемо начала падать маржа. А у некоторых началась «ломка». Интересно, что ряд крупных застройщиков массового жилья, которое больше всего зависит от льготной ипотеки, в своих бедах обвинили регулятора, который поднял ключевую ставку. Про свои промахи и ошибки во время эйфории они скромно умолчали.

Как признался один из застройщиков, пожелавших остаться неназванным, в период пандемии льготная ипотека поддержала спрос на первичном рынке, однако со временем антикризисная мера стала слишком большой частью рынка. И не все игроки это приняли. Программы «Льготной» и «Семейной» ипотеки обеспечивали около 80% продаж новостроек за первое полугодие 2024 года, подсчитали в ДОМ.РФ.

Чтобы снизить зависимость стройрынка от этих «болеутоляющих инъекций» власти закрыли с 1 июля 2024 года программу льготной ипотеки под 8%. Но оставлять «больного» без спасительных льготных «лекарств» они не решились. «Поправлять здоровье» стройрынку доверили «Семейной» ипотеке.

Пир спекулянтов

Когда эмоции после закрытия льготной программы улеглись, обнаружились интересные факты. В сентябре 2024 года Счётная палата шокировала россиян результатами своего аудита ипотечного рынка. Оказалось, что в России на тот период насчитывалось почти 115 тыс. человек, которые взяли две и более ипотеки за период действия льготных программ на общую сумму 1,1 трлн руб. Около 34% этой суммы приходится на льготную ипотеку, ещё 62% – на семейную!

Более полутора тысяч человек оформили на себя пять и более льготных ипотек, а максимальным количеством стало 26 кредитов на одного человека. Рекордная сумма кредитов на одного заёмщика составила 196,03 млн руб.

Получается, что деньги налогоплательщиков щедро раздавались состоятельным частным инвесторам, а не бедным семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Парад дисбалансов

«Из-за льготной ипотеки на национальном рынке жилой недвижимости образовался ряд дисбалансов», – полагает основатель и руководитель Школы Девелопера Эвелина Ишметова. Во-первых, усилился разрыв цен между первичкой и вторичкой. Спрос, искусственно раздутый субсидией, разгонял цены именно на новостройки, не затрагивая вторичный рынок напрямую – в результате, по модели ЦБ, разрыв между сегментами вырос на 11 п.п. за период 2020–2025 годов, а в абсолютных цифрах регулятор оценивал его в 9–18% в зависимости от учёта затрат на ремонт.

Причём остановка массовой программы летом 2024 года этот разрыв не сократила – по расчётам Банка России, эффект оказался незначительным, потому что адресные программы (в первую очередь, семейная ипотека) продолжили поддерживать спрос именно на первичке.

Во-вторых, доля рыночной ипотеки упала до критических значений. Эльвира Набиуллина неоднократно указывала на этот риск: чем масштабнее льготные программы, тем менее доступна ипотека на рыночных условиях, а сами субсидируемые схемы начинают замещать обычные кредиты, меняя структуру спроса.

В-третьих, усилился региональный дисбаланс между темпами строительства и реальной платёжеспособностью. Стимулированный спрос заставлял застройщиков наращивать объёмы там, где реальная покупательная способность населения этого не оправдывала. По данным ДОМ.РФ, в 29 регионах доля проданных квартир при высокой стадии готовности объекта оказалась ниже 60% – наиболее остро это проявилось на Северном Кавказе, где риск ценовой коррекции сейчас самый высокий.

В-четвёртых, долгосрочная бюджетная нагрузка выросла без демографического эффекта. Программа легла на бюджет обязательствами на годы вперёд (порядка 2 трлн руб. в год на обслуживание уже накопленных обязательств по действующим льготным кредитам), но изначальную демографическую задачу – на которую отчасти была рассчитана семейная ипотека – не выполнила. «По факту инструмент чаще использовался для покупки жилья впрок или как объект инвестиций, чем решал жилищный вопрос», – подчеркнула Ишметова.

Альтернатива ИПОТЕКЕ

Альтернативы льготной ипотеке уже существуют. И их спектр расширяется. К примеру, недавно Минстрой и Банк России подготовили и обнародовали законопроект, призванный урегулировать механизм долгосрочных рассрочек по договорам долевого строительства (ДДУ) – когда выплаты застройщику продолжаются после ввода дома в эксплуатацию ещё без оформления квартиры в собственность покупателя. Для защиты интересов граждан и застройщика предлагается закрепить, что квартира после ввода объекта будет переходить в собственность дольщика, но до погашения долга будет оставаться в залоге у девелопера.

«Рассрочка может частично взять на себя ту часть спроса, которую перестаёт поддерживать ипотека. Этот инструмент уже заметен по масштабу: по данным Банка России, объём неисполненных обязательств по сделкам с рассрочкой составляет около 1,5 трлн руб.», – сообщил генеральный директор Optima Development Давид Худоян.

Но рассрочка, по его мнению, не сможет полностью заменить ипотеку на 15 лет – она подходит прежде всего тем покупателям, у которых есть накопления или понятный источник будущих доходов. Сам ЦБ РФ отмечает, что рассрочки поддерживают продажи, но одновременно несут риски для покупателей, банков и застройщиков.

С 1 января 2027 года в России запустят новый вид вклада – договор жилищных сбережений (ДЖС). Долгосрочный вклад будет застрахован на сумму до 10 млн руб., накопленные деньги можно будет потратить на покупку жилья.

«Законопроект о долгосрочной аренде предполагает налоговые льготы на одиннадцать лет, прописку на весь срок аренды и привязку к школам и поликлиникам. Ещё один вариант – ссудо-сберегательные кассы, законопроекты о которых уже подготовлены», – сообщил коммерческий директор ГК «Новалур» Арсений Киселев.

По его мнению, хорошие перспективы в РФ созданы для строительных 3D принтеров. Технологическое снижение себестоимости является ответом на высокую стоимость жилья. По прогнозу НИУ МГСУ, к 2036 году до 10% вводимых площадей жилья может строиться с применением аддитивных технологий, а к 2030 году Минстрой планирует выйти на 1 млн кв. м. «Себестоимость печати коробки на треть ниже традиционных методов, чек за все работы дешевле примерно на 10%, стоимость домов составляет 22–24 тыс. руб. за 1 кв. м без отделки. Основная ниша – ИЖС, где принтеры мобильны и могут работать круглосуточно», – говорит Киселев. Но для масштабирования, на его взгляд, нужны пилотные зоны с господдержкой, компенсация капитальных затрат, включение операций и материалов в сметные нормы и банковские модели. Без этого технология строительных 3D принтеров останется экзотикой.

Как считает Худоян, в текущих условиях не стоит рассчитывать ни на полный отказ от государственной поддержки, ни на один универсальный инструмент вместо неё: «Застройщикам нужна комбинация адресной ипотеки, рыночного кредита, рассрочек и накопительных механизмов».   

Текст: Сергей Артёмов

Материал также опубликован в печатной версии Национального банковского журнала (сентябрь 2026)