По уверению экспертов, в настоящее время приблизительно каждое четвертое жилье, продаваемое по ипотеке, приобретается с помощью банковских кредитов. Причем, как следует из слов Валерия Казейкина, первого вице-президента Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), этот показатель достаточно устойчив. Во всяком случае, за последние два года он практически не изменился.

Остальную, более значительную, долю ипотечного рынка делят между собой разные некоммерческие организации вроде потребительских и жилищно-накопительных кооперативов. Причем если судить по числу квартир, то, согласно данным МАИФ, доля банковских кредитов, за счет которых они были куплены, не превышает 13%. Отсюда вывод: банковский сектор фокусируется на обеспеченных гражданах, в то время как другие участники ссудного рынка недвижимости в большей мере ориентированы на менее обеспеченные слои населения.

Эта ситуация меняется, но достаточно медленно. Высокой долей долгосрочных кредитов, которая составляет почти две трети в совокупном объеме ссуд населению, банковский сектор обязан Сбербанку. Без этой кредитной организации по итогам 2005 г., как следует из отчетности ЦБ РФ, данный показатель едва превысил бы 20%. Правда, в 2004 г. он был еще меньше - чуть более 15%. Так что банкиры явно меняют свои предпочтения, не только расширяя объемы кредитования населения, но и увеличивая сроки займов.

При этом вновь приходящие на рынок ипотечного кредитования коммерческие банки пока играют малозначимую роль. По словам Александра Колошенко, члена правления Райффайзенбанка, «действительная польза от новых игроков на этом рынке - это их рекламные бюджеты, которые тратятся на "популяризацию" продукта ипотеки. Чем чаще люди видят упоминание и описание ипотеки, тем больший интерес они проявляют к этому банковскому продукту».

Стоимость - понятие относительное

Основные препятствия для расширения присутствия коммерческих банков на ссудном рынке недвижимости общеизвестны. Наиболее острой проблемой являются высокие процентные ставки. Мишель Брику, генеральный директор коммерческого банка «Сосьете Женераль Восток», полагает, что они в первую очередь обусловлены существующим законодательством. Кроме того, ипотечный кредит является для банка одним из наиболее рискованных, поскольку выдается на длительный период. «Наконец, - подчеркивает банкир, - многие кредитные организации вынуждены привлекать рефинансирование под высокие проценты. Отсюда и повышенная стоимость кредитов».

Заместитель директора Управления стратегического планирования Сбербанка Антон Ходько обращает внимание еще на одно существенное препятствие, не позволяющее кредитным организациям активно развивать ипотеку. Этот банковский продукт создает слишком большие дополнительные риски. Как поясняет банкир, в настоящий момент времени основной источник долгосрочных средств - это срочные депозиты населения. Однако они по существу являются вкладами до востребования. По сегодняшним нормам законодательства частные вкладчики могут в любой момент изъять свои средства невзирая на условия договора с банком. Отсюда и повышенный риск, который банк принимает на себя, следствием чего становится повышение ставки по долгосрочному кредиту.

Но есть и другие мнения по поводу высокой стоимости займов, предоставляемых для покупки жилья.

Анатолий Печатников, начальник Управления ипотечного и потребительского кредитования Внешторгбанка, полагает, что ставки по ипотечным кредитам в России вовсе невысоки. По мнению банкира, 15% годовых в рублях или 10,5% в долларах - это если и не даром, то уж точно не «обдираловка». Как поясняет специалист, «даже те заемщики, которые оформляли кредиты под 15-16% годовых в долларах, уже давно окупили свои расходы по обслуживанию кредитов за счет роста цен на недвижимость».

Похоже, здесь есть некая утрата чувства реальности. Ведь большинство граждан покупают квартиры для проживания в них, а вовсе не для того, чтобы продавать их спустя какоето время. Поэтому для обычных заемщиков рост стоимости жилья отнюдь не уменьшает бремя уже существующего долга. Хотя, безусловно, такие граждане имеют преимущество перед теми, кто только еще задумывается над тем, чтобы приобрести квартиру с помощью ипотеки. Почти наверняка покупка аналогичного жилья сегодня, по сравнению, скажем, с прошлогодней сделкой, обошлась бы в большую сумму денег. Однако это уже вопрос конъюнктуры рынка, которая к стоимости ипотечного кредита имеет весьма отдаленное отношение.

«Четвертак» на обустройство

Иные серьезные преграды, мешающие развитию ипотеки, в значительной степени связаны с социальной политикой государства. «Только оно может изменить ситуацию», считает Иван Грачев, президент Международной академии ипотеки и недвижимости. По мнению эксперта, нужно ликвидировать не только пробелы в правовом поле, но и создать условия, которые бы действительно стимулировали население обращаться за ипотечными ссудами.

Однако стимулы без радикального изменения стратегии развития страны не стоят ровным счетом ничего. Спрос на кредиты для покупки жилья сдерживается в первую очередь низким платежеспособным спросом населения. А он не просто невысокий, а мизерный. Так, по данным Всероссийского центра изучения общественного мнения, в 2005 г. россияне тратили на питание половину своих доходов и еще четверть на оплату услуг жилищно-коммунального хозяйства. С оставшейся «четвертинкой», как говорится, «особенно не разбежишься».