Среди факторов кредитного риска необходимо отметить концентрацию кредитной деятельности коммерческих банков, высокую долю проблемных кредитов, кредиты в новые, нетрадиционные для коммерческого банка сферы деятельности, частую смену кредитной политики, рост доли новых заемщиков. Особое место среди факторов кредитного риска занимает неадекватное управление кредитами, обусловленное отсутствием своевременной детальной информации, что не позволяет оценить уровень риска, характерный для конкретного предприятия-заемщика. Важнейшим фактором кредитного риска является и чрезмерное доверие к обеспечению кредитов, что во многом определяет высокие риски кредитования.

В настоящее время у российских коммерческих банков в качестве обеспечения кредитов наибольшей популярностью пользуются объекты недвижимости. При этом немногие из банкиров отдают себе отчет в том, что при определенных условиях это может привести к значительной потере активов и даже к банкротству кредитного учреждения.

За последние два десятилетия крупнейшие банки Швеции, Франции и других стран оказывались на грани банкротства в результате практики кредитования под залог недвижимости. С точки зрения обеспечения кредита недвижимость является наиболее коварным и рисковым активом. Это обусловлено тем, что цены на недвижимость имеют четко выраженную тенденцию к росту в периоды роста инфляции. Но как только инфляция падает, объекты недвижимости обесцениваются не на 2030 или даже 40%, а в разы! И в результате в залоге у коммерческих банков остается обесцененная и малоликвидная недвижимость, а желание предприятия-заемщика погасить свои долговые обязательства перед коммерческим банком падает, опережая падение цен на недвижимость.

Кроме того, цены на отдельные типы недвижимости (офисную или складскую, многофункциональную или торговую) могут резко снизиться и в периоды устойчивого роста инфляции. Это обусловлено тем, что рынки недвижимости развиваются циклически и подвержены периодическому, избыточному вложению капитала.

Как это происходит? Рассмотрим несколько детальных моделей.

ДОСЬЕ

Людмила БЕЛЫХ

Кандидат экономических наук, доцент кафедры «Оценочная деятельность и антикризисное управление» Финансовой академии при Правительстве РФ. Автор книг: «Устойчивость коммерческих банков» (1996), «Формирование портфеля недвижимости» (1999), «Основы финансового рынка» (1999), «Реструктуризация предприятий» (2001). Соавтор ряда книг по стратегии предупреждения банкротства и теории и практике антикризисного управления.

Воздействие рынка капитала на рынок недвижимости в краткосрочном периоде (рис. 1):

Объемы предложения на рынке недвижимости определяются притоком капитала в строительство конкретных типов недвижимости (например, в строительство специализированных складских помещений) и зависят от ряда факторов, характеризующих положение на рынке капитала:

• динамика абсолютной ставки доходности на рынке недвижимости и активов на рынке капитала;

• динамика относительной ставки доходности на рынке недвижимости и активов на рынке капитала, поскольку появление высокодоходного финансового актива на рынке капитала неизбежно вызывает отток капитала на рынке недвижимости;

• темпы инфляции и инфляционных ожиданий на рынке капитала, поскольку рост инфляции вызывает рост номинальных ставок дисконтирования будущих денежных потоков от финансовых активов и, следовательно, снижение внутренней (фундаментальной) стоимости традиционных финансовых активов.

В точке А спрос и предложение недвижимости в конкретном сегменте рынка не совпадают, поскольку всегда есть определенный коэффициент недогруза объекта недвижимости (обратный показатель - коэффициент загрузки), который гасит «удары рынка». В этот период коэффициент загрузки повышается, поток доходов в виде арендной платы от объекта недвижимости растет. В результате уровень риска, заложенный в коэффициенте капитализации, снижается, стоимость объекта растет. Растут цены на данный тип недвижимости,

V = CF : R,

где V- рыночная стоимость объекта недвижимости;

CF - денежный поток в основе которого арендная плата;

R - коэффициент капитализации.

Ставка доходности инвестированного капитала в строительство объектов данного типа недвижимости растет, что вызывает приток инвестиций в строительство.

Воздействие рынка капитала на рынок недвижимости в долгосрочном периоде (рис. 2):

Рост предложения на рынке недвижимости существенно изменяет ситуацию. С рынка недвижимости на рынок капитала поступает, как правило, некачественная информация: неполная и с большим опозданием (что, увы, характерно для этого бизнеса). Инвесторы вкладывают капитал в строительство новых объектов до тех пор, пока стоимость недвижимости превышает стоимость строительства.

Как результат повышения инвестиционной привлекательности объектов недвижимости включается механизм приведения рынка недвижимости к состоянию равновесия на новом уровне:

• рост предложения объектов конкретного типа недвижимости неизбежно приводит к снижению арендной платы;

• ставка доходности инвестиций в недвижимость снижается;

• коэффициенты капитализации возрастают, поскольку уровень риска растет;

• стоимость объекта недвижимости понижается;

• стоимость строительства превышает стоимость объектов недвижимости, цены на недвижимость резко падают.

Капитал, вложенный в строительство объектов недвижимости в период роста их инвестиционной привлекательности, является по сути избыточным. Ввод в эксплуатацию новых объектов недвижимости вызывает дальнейшее снижение арендной платы и снижение цены объектов. Эти взаимообусловленные процессы на рынке капитала и рынке недвижимости продолжаются до тех пор, пока не установится состояние равновесия на рынке недвижимости на новом уровне.

Подводя итоги, необходимо отметить, что для рынка недвижимости характерны следующие процессы:

• уровни арендной платы на рынке недвижимости имеют устойчивую тенденцию к цикличности;

• стоимость объектов недвижимости определяется факторами, которые действуют на рынке капитала;

• неизбежно циклическое избыточное инвестирование на рынке недвижимости;

  Единственным обеспечением кредитов могут быть только устойчивые денежные потоки, генерируемые предприятием-заемщиком

• коэффициент капитализации определяет в краткосрочном периоде рыночную стоимость недвижимости, а в долгосрочном периоде стоимость строительства и относи тельная инвестиционная привлекательность недвижимости определяют ее стоимость;

• рынок капитала определяет предложение на рынке недвижимости, а спрос на недвижимость определяется общеэкономической конъюнктурой;

• объекты недвижимости конкурируют на рынке недвижимости за более высокую ставку доходности, а на рынке капитала - за более конкурентоспособную ставку доходности на инвестированный капитал.

Рынок недвижимости в условиях инфляции и инфляционных ожиданий подвержен циклическим избыточным вложениям капитала, которые неизбежно вызывают резкое падание цен на недвижимость.

Поскольку объекты недвижимости малоликвидны, для недвижимости в целом характерны более высокие риски, чем для корпоративных ценных бумаг. И потому использование объектов в качестве обеспечения кредитов вызывает резкое повышение рисков кредитования.

Единственным обеспечением кредитов могут быть только устойчивые денежные потоки, генерируемые предприятием-заемщиком. Кроме того, для снижения кредитных рисков необходимо рассчитывать ликвидационную стоимость предприятия-заемщика, на случай если предприятие окажется в конкурсном производстве.