Наталия Кольцова, директор Департамента финансов ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК)

Нет, мы выпустим ипотечные облигации в России

Года два назад, когда портфель нашего агентства достиг 57 млрд. руб., мы думали пойти с секьюритизацией на Запад. Даже начали вести переговоры. Однако нам, как государственной корпорации, у которой есть определенная миссия, поставили задачу показать пример рынку, проведя рублевую секьюритизацию в России. Поэтому АИЖК сосредоточило все силы на этом.

Тогда действительно были препятствия, связанные с недоработкой Закона «Об ипотечных ценных бумагах». Но сейчас они в большинстве своем устранены. С учетом недавних изменений закона появилась реальная возможность провести секьюритизацию внутри страны. Так что АИЖК и еще ряд банков, насколько мне известно, уже приступили или планируют приступить к подготовке таких сделок.

Нельзя сказать, что закон стал идеальным. Всегда остаются моменты, над которыми еще предстоит поработать. Например, в части защищенности специальных компаний (SPV) от банкротства мы, конечно, проигрываем другим юрисдикциям. Также необходимо дорабатывать законодательство в части транширования и субординации при организации сделок секьюритизации.

Думаю, что при структурировании сделок все эти моменты найдут свое отражение в заключениях юристов и рейтинговых агентств. А инвесторы уже будут принимать решение, какой риск они готовы покупать и по какой цене. Для своей сделки мы планируем обязательно получить международные р е й т и н г и ипотечных облигаций, которые будут размещаться среди инвесторов.

Появилась реальная возможность провести секьюритизацию внутри страны.

А вот утв е р ж д а т ь , что за рубежом больше инвесторов и поэтому можно дешевле привлечь ресурсы, я бы сейчас не стала. Просто не с чем сравнивать. Ведь в России еще не было ни одного выпуска ипотечных ценных бумаг. И с любым, кто скажет, дешевле или дороже, нельзя будет ни согласиться, ни поспорить. Реальную картину покажет только практика. На мой взгляд, значительным окажется спрос на эти ценные бумаги у иностранцев. Даже несмотря на то, что секьюритизация будет проведена в рамках российского законодательства. Потому что иностранные инвесторы лучше понимают, что собой представляют эти бумаги, имеют богатый опыт работы с такими облигациями. Впрочем, я не исключаю интереса и со стороны российских инвесторов, особенно банков.

Секьюритизация - достаточно длительный и сложный процесс, требующий взаимодействия большого числа вовлеченных сторон, н а ч и н а я с консультантов и заканчивая организациями, образующими инфраструктуру сделки. Пишется совершенно новая, не имеющая аналогов на российском рынке документация, идет отработка процедуры. Здесь больше документов и по количеству, и по сложности. Все это требует более высоких затрат на этапе подготовки сделки по сравнению, например, с выпуском корпоративных облигаций. Надо сказать, что российские сделки по секьюритизации, так же как и западные, становятся экономически эффективными при объемах выпуска порядка $100 млн. и выше. Со временем появятся наработанные схемы и типовые документы, которые, естественно, упростят и удешевят эту процедуру, хотя для целей последующей ликвидности нецелесообразно уменьшать объем таких сделок. Для АИЖК набрать объем, эквивалентный по сумме $100 млн., не проблема. Мы ежемесячно выкупаем у банков в регионах закладных примерно на этот объем.

Устранение явных препятствий в Законе «Об ипотечных ценных бумагах» заняло у законодателей почти год. Поэтому мы считаем: чтобы приступить к следующему этапу, надо провести первую секьюритизацию в России, после чего будет ясно, как дальше совершенствовать законодательство.

Что касается перспектив секьюритизации, мне кажется, через год-два рефинансирование с помощью этого инструмента станет поточным. А вот будут ли банки и компании проводить сделки внутри России или предпочтут делать это за рубежом, зависит от многих факторов. В том числе и от готовности дальше совершенствовать отечественное законодательство. Ключевым фактором в выборе той или иной схемы секьюритизации будет являться стоимость заимствований.

Николай Шитов, президент Городского ипотечного банка

А у нас вторая сделка тоже будет на Западе

Наш банк приступил к работе всего два года назад. Но прежде, чем начать специализированный ипотечный бизнес в России, мы проанализировали разные модели его построения и развития в других странах. После этого решили, что Городской ипотечный банк будет развивать бизнес-модель, в основе которой лежит секьюритизация ипотечных кредитов, т. е. когда банк не оставляет на балансе «длинные» ипотечные активы, а выводит их за баланс и продает. Параллельно мы не только изучали возможность выпуска ипотечных ценных бумаг в России, но активно работали совместно с депутатами Думы по написанию Закона «Об ипотечных ценных бумагах».

Однако год назад, когда банк приступил к подготовке сделки по секьюритизации, мы вынуждены были отказаться от ее проведения внутри страны. В основе такого решения - две главные причины. Первая заключается в том, что базовый Закон «Об ипотечных ценных бумагах», который был принят еще в 2003 г., требовал принятия ряда дополнительных регулирующих актов ФСФР. Мы участвовали в подготовке необходимых изменений и дополнений, многие проблемы были сняты, но часть еще осталась. Например, сложность регистрации и перерегистрации закладных. В принципе она должна занимать один-два дня, а у нас в некоторых регионах регистрация закладных может тянуться целый месяц. Это нонсенс. Во время сделок на вторичном рынке, когда требуется моментальная перерегистрация закладных, этот процесс вообще должен занимать одну м и н у т у . Один из возможных путей решения этого вопроса - использование концепции номинального собственника, по которой он ведет реестр закладных. Это избавляет от необходимости обращаться в регистрационную палату при перерегистрации закладной на вторичном рынке. Но концепцию еще должен будет принять регулятор. Кроме того, я убежден, что первые дватри года для ипотечных ценных бумаг должны быть установлены налоговые преференции, чтобы у инвесторов в России проснулся к ним аппетит. Например, приравнять их к государственным ценным бумагам.

Нам важно понять, кто станет покупателем ипотечных ценных бумаг в России.

Вторая причина, по которой мы проводим секьюритизацию на Западе, ценообразование. Сегодня привлекать длинные деньги на зарубежных рынках дешевле, чем в России. Банку важно, чтобы бумаги имели низкую доходность, тогда он и кредиты сможет выдавать по низкой ставке. А низкая ставка обеспечивается за счет их высокой н а д е ж н о сти. Сама структура сделки построена так, чтобы гарантировать инвесторам надежность бумаг. За рубежом такие ценные бумаги покупают пенсионные и крупные институциональные фонды. А у нас Государственный пенсионный фонд не может инвестировать деньги в эти бумаги, есть много ограничений. Есть еще негосударственные фонды, но у них резервы не такие большие. Поэтому рынок не сможет покупать большие объемы этих бумаг, поддерживая их ликвидность. Я думаю, что как только российские пенсионные средства придут на этот рынок, рублевая процентная ставка в России по ипотечным кредитам может снизиться.

Сейчас Городской ипотечный банк начал аккумулировать средства для проведения второй сделки в 2007 г. Первая секьюритизация продемонстрировала колоссальный интерес к нашим ценным бумагам у европейских и американских инвесторов. Они готовы были купить гораздо больше, чем мы смогли им предложить. Для западных инвесторов это очень понятный и привлекательный финансовый инструмент. Объем второй сделки будет заметно больше первой. Мы собираемся разместить ипотечные ценные бумаги на сумму, превышающую $100 млн.

Но наш банк не отказывается от перспективы выйти с секьюритизацией на российский рынок. Правда, мы хотели бы посмотреть сначала хотя бы на одну такую состоявшуюся сделку. Нам важно понять, кто станет покупателем ипотечных ценных бумаг в России. Если первая сделка на нашем рынке пройдет на вполне рыночных условиях, тогда не только мы, но, скорее всего, и другие банки начнут проводить секьюритизацию внутри страны.