Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) продолжает расширять инструментарий на рынке секьюритизации ипотечных активов, создавая тем самым новые возможности и для эмитентов, и для инвесторов. О том, какие инструменты появились на этом рынке в последнее время, в интервью НБЖ рассказал заместитель генерального директора АИЖК, руководитель дивизиона «Мастер-сервис» Александр Щеглов.

НБЖ: Александр, в чем заключаются задачи АИЖК в сфере рефинансирования и секьюритизации ипотечных активов?

А. Щеглов: Мы постепенно создаем систему «переупаковки» ипотечных кредитов в ценные бумаги. Банки, выдающие ипотечные кредиты, не имеют возможности удерживать на своем балансе большой объем столь длинных активов. У кредитных учреждений возникает одновременно слишком много рисков — плюс к кредитному риску еще и процентный. К тому же банкам постоянно нужны большие объемы средств на выдачу новых ипотечных кредитов. С другой стороны, на нашем финансовом рынке есть игроки, владеющие свободными средствами и ищущие безопасные возможности для инвестирования, — это негосударственные пенсионные фонды (НПФ) и страховые компании. Они заинтересованы в том, чтобы вкладывать средства в долгосрочные проекты. Ценные бумаги с ипотечным покрытием позволяют обеим сторонам решить свои задачи и получить взаимную выгоду.

НБЖ: Почему речь идет именно об ипотечных кредитах?

А. Щеглов: Ипотека — это длинный кредит, выдаваемый сроком на 20–30 лет под недвижимость, то есть надежный и ликвидный залог. В отличие от беззалоговых кредитов, ипотека может быть оформлена в виде ценной бумаги — закладной. Закладную можно продавать, покупать, закладывать, учитывать. Усилия АИЖК направлены на то, чтобы дать банкам возможность эффективно продавать ипотечные ценные бумаги, а инвесторам — вкладываться в них. Инфраструктура для таких сделок должна быть прозрачной и безопасной для обеих сторон. Рынок должен быть наполнен большим количеством разнообразных ипотечных ценных бумаг, чтобы механизм рефинансирования ипотеки стал быстрым и эффективным. Для этого мы постепенно внедряем новые инструменты, то есть набор продуманных и проверенных на практике процедур, снижающих риски эмитентов и инвесторов.

Законодательство предоставляет возможности для выпуска и оборота производных (привязанных к пулам ипотечных кредитов) ценных бумаг — облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия (ИСУ). Облигации уже достаточно активно используются для рефинансирования ипотеки. Такой инструмент, как ИСУ, начал формироваться позже. Поэтому наше внимание сейчас направлено именно на развитие ИСУ.

НБЖ: Если говорить о текущем состоянии рынка ценных бумаг с ипотечным покрытием — на каком этапе мы сейчас находимся вообще и по ИСУ в частности?

А. Щеглов: Рынок ипотечных ценных бумаг проходит стадию бурного развития как с точки зрения роста объемов, так и в части расширения спектра инструментов. В 2013 году было осуществлено 20 выпусков ипотечных ценных бумаг на общую сумму более 140 млрд руб., это около 10% от объема всех выданных ипотечных кредитов. Из них с той или иной формой участия АИЖК было проведено 14 сделок на сумму 78,1 млрд руб. (56%).

ИСУ проходит период становления. Объем предлагаемых к инвестированию ИСУ на данном этапе низок из-за небольшого спроса. А спрос невелик, так как инвесторам этот инструмент пока незнаком. В 2013 году ИСУ выпущено на 4,1 млрд руб. по сравнению со 140 млрд руб. ипотечных облигаций. В общем, инструмент для рынка новый, о нем пока мало знают. Но мы уверены, что полномасштабное развитие рынка ИСУ произойдет довольно скоро. Уже сейчас мы видим интерес инвесторов к ипотечным ценным бумагам как таковым, однако потребуется некоторое время, чтобы НПФ и управляющие компании (УК), структуры достаточно консервативные, оценили все преимущества ИСУ. Я убежден, что статус АИЖК как государственного и зарекомендовавшего себя с лучшей стороны в вопросе развития ипотечного рынка игрока этому поможет.

НБЖ: Расскажите, пожалуйста, об ипотечных сертификатах участия поподробнее.

А. Щеглов: Если давать формальное определение, то ипотечный сертификат участия (ИСУ) — это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные законом «Об ипотечных ценных бумагах». Первый выпуск был организован около двух лет назад Агентством по ипотечному жилищному кредитованию.

На рынке обращается пока очень незначительный объем ИСУ. Однако есть важный момент: если ИСУ залистинговать на бирже в лист А, что говорит о высокой надежности ценной бумаги, то эту бумагу могут покупать самые консервативные инвесторы, о которых мы уже упоминали, — пенсионные фонды и страховые компании. Инвесторы при этом получат доступ к безопасной бумаге с расчетной высокой доходностью. В этом и есть преимущество ИСУ, так как считается, что консервативные инвесторы могут по закону покупать ценные бумаги с довольно низкой доходностью.

НБЖ: В чем отличия ИСУ от других видов ценных бумаг и каковы их преимущества? За счет чего доходность по ИСУ высока при низком уровне риска?

А. Щеглов: ИСУ по своей идеологии ближе всего к паевому инвестиционному фонду. Пул закладных передается в доверительное управление. Весь денежный поток, приходящий по этому пулу, поступает к инвесторам, которые приобрели ипотечные сертификаты.

Преимущество ИСУ в том, что их проще, следовательно, дешевле выпускать и сопровождать. Так как ИСУ не являются эмиссионной ценной бумагой, то при их выпуске не требуется создавать SPV и оформлять большое количество договоров. Очень важной особенностью ИСУ является возможность их включения, наряду с закладными, в ипотечное покрытие под выпуски облигаций с ипотечным покрытием.

Доходность по ИСУ достаточно высокая и составляет 10 – 11%, так как весь денежный поток от закладных (за исключением оплаты операционных издержек) направляется владельцам сертификатов. Доходность ИСУ расчетная, а вероятность полного дефолта по ипотечным сертификатам участия невысока (при условии, что пул сформирован правильно). Да, существует риск, что доходность по бумагам окажется ниже планируемой, но риск потери основной суммы инвестиций в ИСУ очень невелик. Хорошая диверсификация пула закладных и качественная инфраструктура по обслуживанию этого пула снижают риски.

НБЖ: В чем заключаются функции управляющей компании в этой схеме?

А. Щеглов: УК ведет отчетность, перечисляет деньги владельцам ИСУ, взаимодействует со спецдепозитарием, который ведет учет закладных и отвечает за их сохранность. Такая конструкция проще и дешевле, чем схема по выпуску облигаций с аналогичным ипотечным покрытием.

НБЖ: Что требуется банку для выпуска ИСУ? На что нужно обратить внимание при выпуске ИСУ?

А. Щеглов: При стандартной схеме размещения задействованы следующие компании: банк-владелец пула закладных (оригинатор), которые передаются управляющей компании (она взаимодействует с инфраструктурными организациями — спецдепозитарием, аудиторской компанией и регистратором). Управляющая компания выпускает ИСУ в пользу банка-оригинатора, который их продает инвесторам. Все эти технические действия можно совершить за три месяца. Но пока реальный срок подготовки и проведения сделки больше, поскольку рынок еще не развит. Эмитенту нужно обратить внимание на то, чтобы издержки инфраструктуры не были больше, чем дополнительная доходность ИСУ.

НБЖ: В чем заключается роль АИЖК на рынке ИСУ?

А. Щеглов: Агентство видит себя в роли арбитра между оригинаторами, передающими свои закладные в ИСУ, и инвесторами, покупающими эти сертификаты. Очевидно, что оригинатор, то есть банк, может попытаться передать со своего баланса в ИСУ не самые «хорошие» кредиты или завысить операционные издержки. У инвесторов интересы прямо противоположные — вложиться в максимально доходный и минимально рисковый актив. Поэтому задача АИЖК — контролировать качество пула закладных и следить за издержками.

НБЖ: Агентство зарабатывает на этих услугах?

А. Щеглов: Мы предоставляем участникам рынка полный спектр инфраструктурных услуг. Агентство работает не только на собственный портфель, но и на сторонние портфели. Сервис по сопровождению пулов — это наш бизнес, и мы держим марку качества. У нас есть целый ряд услуг, которые мы предоставляем как в комплексе, так и по отдельности. В целом, комиссия Агентства составляет не более 0,2% годовых от остатка долга по закладным.

НБЖ: Возвращаясь к вопросу развития рынка ИСУ: каковы планы АИЖК на 2014 год?

А. Щеглов: Мы рассматриваем программу выпуска ипотечных сертификатов участия на десятки миллиардов рублей. До конца года мы планирует провести несколько сделок. Крупные УК и НПФы консервативны в принятии решений. На долговом рынке инвесторы ориентированы в основном на облигации, потому что их можно оценить по отработанным методикам, опираясь на их рейтинг и сроки размещения. Анализ ИСУ на данном этапе требует больше информации и нестандартного подхода. Этот этап развития рынка нужно терпеливо пережить и помочь этим бумагам найти свое место в портфелях инвесторов.

Пока что Агентство исследует спрос, выясняет, какие параметры бумаг требуются пенсионным фондам и другим институциональным инвесторам. Под соответствующий спрос мы будем собирать пулы ипотечных кредитов. Вероятнее всего, мы не будем привязываться к какому-то конкретному банку-оригинатору. Агентство может координировать выпуск ипотечных сертификатов участия под конкретные заказы инвесторов. Они смогут «заказывать музыку» — конкретные показатели портфелей и заданную доходность. Мы готовы сопровождать эту сделку и портфели. При участии АИЖК в сделке риски снижаются, и инструмент становится еще более выгодным.

Мы определим параметры и будем скупать закладные у всех банков, работающих с ипотекой. От Агентства посредническая деятельность потребует меньшего финансирования, чем прямой выкуп ипотечных закладных, и это очень важно в нынешних экономических условиях.

Беседовала Софья Мороз, Национальный банковский журнал