На первичном рынке жилья «старой» Москвы фиксируется рекордное сокращение доступного предложения. По данным аналитиков «Метриум» и ГК ФСК, количество проектов с ценой квадратного метра ниже 300 тыс. рублей уменьшилось в 13 раз по сравнению с показателями 2023 года. Эксперты связывают эту тенденцию с удорожанием себестоимости строительства, логистическими проблемами и влиянием жесткой денежно-кредитной политики.

Аналитики компании «Метриум» и девелоперской группы ФСК зафиксировали критическое сокращение доступного сегмента на столичном рынке первичной недвижимости. В июле 2026 года в границах «старой» Москвы насчитывалось всего 6 жилых и апарт-комплексов, где средняя цена квадратного метра не превышала 300 тыс. рублей. Для сравнения, в июле 2023 года таких объектов было 80. Таким образом, за три года количество подобных проектов сократилось на 93% (в 13 раз), а суммарный объем предложения в них упал на 99,5% — в 208 раз, до 71 лота.

Динамика общего уровня цен подтверждает масштаб изменений. Средняя стоимость «квадрата» в московских новостройках за три года выросла на 77%, достигнув 871 тыс. рублей (против 491 тыс. руб. в 2023 году). В разрезе сегментов рост составил: массовый — +47% (до 425 тыс. руб.), бизнес-класс — +32% (до 555 тыс. руб.), премиум — +33% (до 927 тыс. руб.), высокобюджетный — +51% (до 2,6 млн руб.).

Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК, отмечает парадоксальную ситуацию: в топ-10 самых доступных новостроек сегодня входят исключительно готовые комплексы, цена в которых ниже, чем в строящихся объектах. Это связано с увеличением себестоимости реализации проектов. 

Дмитрий Проскурин, коммерческий директор «Метриум», выделяет четыре ключевые причины исчерпания доступного предложения:

1.     Рост цен на фоне высокой ключевой ставки и ужесточения налоговой нагрузки.

2.     Удорожание реализации проектов из-за логистических проблем и роста цен на топливо.

3.     Влияние моратория на старт новых проектов с апартаментами.

4.     Модернизация продукта девелоперами для повышения конкурентоспособности по сравнению с вторичным рынком.

Для банковского сектора сокращение доступного предложения означает дальнейшую трансформацию структуры ипотечного кредитования. Количество выданных кредитов в бюджетном сегменте неизбежно снизится, а средний чек по ипотеке продолжит расти, смещая фокус спроса в более дорогие ценовые категории или на рынок готового жилья. Учитывая, что девелоперы фиксируют минимальную цену в основном за пределами МКАД (например, в Зеленограде и Молжаниновском районе), банкам стоит пересмотреть скоринговые модели и подходы к оценке залогового имущества в этих локациях, особенно с учетом транспортной доступности (МЦД, метро), полагают эксперты, опрошенные NBJ.

Рынок новостроек Москвы окончательно перешел в фазу преобладания дорогого предложения, полагают эксперты. Дефицит проектов стоимостью до 300 тыс. рублей за «квадрат» носит структурный характер и не имеет предпосылок к восстановлению в краткосрочной перспективе, что окажет долгосрочное давление на покупательскую способность и структуру ипотечного портфеля банков.