О том, что сейчас происходит на рынке, - Александр СЕМЕНЯКА, генеральный директор ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»

А. СЕМЕНЯКА: Во второй половине 2008 г. рынок ипотечного жилищного кредитования оказался подвержен влиянию мирового финансового кризиса и испытал на себе в полном объеме проблемы   ликвидности.   Если   в   2007   г. объем выданных ипотечных жилищных кредитов увеличился на 87% по сравнению с 2006 г. и составил 556 млрд руб., то в 2008 г. темпы прироста снизились - было выдано кредитов на 633,8 млрд руб., то есть лишь на 14% больше, чем в 2007 г. В четвертом квартале 2008 г. произошло резкое снижение объемов выдачи ипотечных кредитов - в два раза по сравнению с третьим кварталом 2008 г. (в 2007 г. прирост составил 20%).

Можно прогнозировать дальнейшее снижение объемов выдачи ипотеки в 2009-2010 гг. Этому есть две основные причины - снижение спроса населения и предложения со стороны банков.

По предварительным оценкам, в 1 квартале 2009 г. банками на территории Российской Федерации было выдано ипотечных кредитов на сумму порядка 27-30 млрд руб. (из них за первые два месяца года - на 15 млрд руб.). Для сравнения: в 1 квартале 2008 г. было выдано ипотечных кредитов на сумму 150 млрд руб. Если не будет поддержки рынка со стороны государства, то объем выдачи ипотечных кредитов в 2009 г. составит около 130-150 млрд руб., или около 20-25% от аналогичного показателя 2008 г.

Приходится констатировать и резкое сокращение количества кредитующих организаций. Если на конец 2007 г. ипотечные кредиты на территории Российской Федерации выдавали более 600 кредитных организаций, то, по экспертным оценкам, на начало 2009 г. их число сократилось до нескольких десятков. Доля пяти крупнейших банков по активам в совокупности составила 60% от всех ипотечных кредитов, и еще 26% пришлось на банки из 15 крупнейших по активам. Остальные 14% - на балансах небольших региональных банков. Фактически выдачу ипотечных кредитов сейчас осуществляют крупные банки с государственным или иностранным капиталом.

Следует учесть, что, по оценкам агентства, порядка 25% ипотечных портфелей крупнейших банков было приобретено ими у региональных банков, а не выдано самостоятельно. Таким образом, доля крупнейших банков в выдаче ипотечных кредитов оценивается агентством менее чем в 50%, и в настоящее время важно сохранить активность региональных банков как первичных кредиторов.

НБЖ: А каков сейчас средний процент по ипотеке?

А. СЕМЕНЯКА: По данным Банка России, по вновь выдаваемым кредитам средневзвешенные ставки составили в иностранной валюте 14,5% (против 10,8% в конце 2008 г.), в рублях - 14,5%. В связи со снижением курса национальной валюты доля валютных кредитов существенно сократилась. Так, в январе-феврале 2009 г. в иностранной валюте выдавалось всего 6,7% от общего объема кредитов. В 2008 г. доля валютных кредитов составляла 19%.

НБЖ: Как агентство собирается распорядиться 60 млрд руб., выделенных государством на поддержку ипотечного кредитования?

А. СЕМЕНЯКА: В декабре 2008 г. уставный капитал агентства был увеличен на 60 млрд руб. Также принято решение об увеличении уставного капитала в 2009 г. на 20 млрд руб. и предоставлении нам заемных средств на сумму до 4-0 млрд руб. Указанные средства планируется направить на рефинансирование ипотечных кредитов, на выдачу целевых займов банкам для финансирования приобретения гражданами жилья, в первую очередь на первичном рынке, а также на реализацию программы помощи заемщикам.

НБЖ: Каковы ваши планы по взаимодействию с банками?

А. СЕМЕНЯКА: Как я уже сказал, часть средств мы намерены направить на выдачу целевых займов банкам для финансирования приобретения гражданами жилья на первичном рынке. Размещение указанных целевых займов предполагается проводить на конкурсной основе. Основными критериями отбора банков будет софинансирование со стороны банка программы по кредитованию граждан на приобретение или строительство жилья, финансовая устойчивость кредитной организации и ценовые параметры сделок по предоставлению заемных средств.

В соответствии с решением Наблюдательного совета мы на основе разработанных процедур кредитования на стадии строительства проведем ряд пилотных проектов с тем, чтобы перед массовым запуском этого продукта отработать все процедуры, устранить возможные недочеты. Затем, как мы надеемся, программа найдет спрос не только у населения, но и у девело-перов и кредитных организаций - они смогут внести некоторый элемент долгосрочного планирования в свою деятельность, который поможет избегать резких спадов на рынке строительства.

НБЖ: Агентство сейчас реализует меры по поддержке заемщиков. По данным социологов, за помощью к вам могут обратиться 25% заемщиков…

А. СЕМЕНЯКА: На 1 января 2009 г. в стране было выдано около 740 тыс. ипотечных кредитов. Мы считаем, что трудности с выплатой могут возникнуть у 170 тыс. заемщиков из числа тех, для которых заложенное жилье является единственным (около 90%). По оценкам, 40% таких заемщиков, скорее всего, воспользуются помощью родственников и друзей (социальные сети), а 60% могут обратиться за государственной поддержкой. Таким образом, максимальная оценка числа заемщиков, которые могут обратиться за государственной поддержкой, не превысит 100 тыс. человек.

НБЖ: Разработана ли методика определения тех, кому будет оказана помощь?

А. СЕМЕНЯКА: Да, нами была разработана программа помощи заемщикам, оказавшимся в трудной финансовой ситуации и испытывающим трудности с погашением ипотечных кредитов. Данную программу реализует специально созданная отдельная дочерняя компания агентства - ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК). В течение января-марта 2009 г. АРИЖК отработало практику применения Стандарта реструктуризации ипотечных кредитов, а также учло более 150 замечаний и предложений, поступивших при их обсуждении с банковским сообществом. В результате требования стандарта и критерии отбора заемщиков были существенно либерализованы.

В настоящее время программой помощи могут воспользоваться заемщики, чей совокупный доход за вычетом обязательных расходов, в том числе по обслуживанию ипотечного кредита, снизился до величины менее трех прожиточных минимумов на каждого члена семьи заемщика. Кроме того, недвижимость, приобретенная по ипотеке, должна быть у этого заемщика и членов его семьи единственной, находящейся в собственности и использоваться исключительно в целях проживания. Есть требования по площади жилья, в котором проживает заемщик и его семья, а также по стоимости квадратного метра данного жилья.

Таким образом, критерии участия в государственной программе поддержки заемщиков позволяют оказать финансовую поддержку объективно нуждающимся гражданам и носят социальный характер - данная программа не распространяется на граждан, способных самостоятельно справиться с исполнением обязательств по ипотечному кредиту, а также на граждан, которые приобрели «элитное» жилье либо жилье с «инвестиционными» целями.

По мере накопления статистики агентство предполагает осуществлять корректировку отдельных критериев программы с целью оказания максимально широкой поддержки действительно нуждающимся гражданам.

Агентством внедрены две основные схемы реструктуризации:
1) предоставление заемщику стабилизационного займа за счет средств АРИЖК в виде отдельных ежемесячных траншей для исполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором;
2) предоставление АРИЖК совместно с кредитором заемщику нового кредита для погашения в полном объеме первого обязательства.

По мере развития программы будут разрабатываться и внедряться иные схемы оказания помощи заемщикам.

НБЖ: Как планируется поступить с валютными заемщиками?

А. СЕМЕНЯКА: Агентством разработана и внедрена схема оказания помощи заемщикам, взявшим валютный кредит и кредит с переменной процентной ставкой. Разработанный продукт по валютным кредитам предусматривает возможность предоставления заемщику денежных средств в виде стабилизационного займа, рассчитанного в рублях по курсу Банка России на дату его предоставления. Процентная ставка по такому займу и по займу для кредитов с переменной процентной ставкой предлагается в размере ставки рефинансирования Банка России.

За реструктуризацией также могут обратиться заемщики, взявшие кредиты на покупку комнат в коммунальной квартире, на участие в долевом строительстве или реконструкцию жилья.

НБЖ: Какие меры необходимо предпринять, чтобы преодолеть кризисные явления в ипотеке и стимулировать рынок к дальнейшему развитию? Какие изменения в законодательство необходимо внести? Создать стимулы для банков? Просить о поддержке государство?

А. СЕМЕНЯКА: Для стимулирования дальнейшего развития рынка ипотечного жилищного кредитования немаловажным фактором является повышение ликвидности банков - ипотечных кредиторов, а также создание механизмов допуска ипотечных активов к долгосрочным источникам фондирования.

Для решения первой задачи мы предлагаем частично высвободить капитал банков путем внесения изменений в Инструкцию Банка России «Об обязательных нормативах банков» в части дифференцированного подхода при отнесении ипотечных активов к той или иной группе риска. Для расчета достаточности капитала банка предлагается учитывать реальное кредитное качество актива. Такой же подход применить и к ипотечным ценным бумагам, отвечающим требованиям, установленным Банком России для включения таких бумаг в Ломбардный список, для чего снизить требования к достаточности собственных средств по сравнению с текущим уровнем.

Кроме того, в условиях отсутствия рыночных инвесторов банки могут использовать механизм выпуска ипотечных ценных бумаг, последующего выкупа их на свой баланс с целью использования для сделок РЕПО и ломбардного кредитования с Банком России.

Также для повышения ликвидности данного сектора и стимулирования новых выдач в ипотечном кредитовании считаем правильным включить ипотечные закладные в перечень возможного обеспечения для привлечения финансирования в Банке России. Для этого считаем целесообразным установить критерии надежности по закладным, принимаемым в качестве обеспечения.

Если у банков появится целевое фондирование под 10%, то они смогут выдавать в розницу ипотечные кредиты по ставке не выше 15%.

Вторая составляющая задачи по развитию рынка ипотеки, которая окажет более масштабный и стратегический эффект, - это создание механизмов допуска ипотечных активов к долгосрочным источникам фондирования.

В целях поддержки рынка ипотечного кредитования необходимо сформировать внутреннюю базу инвесторов в такие инструменты. В текущих условиях долгосрочными ресурсами располагают лишь государственные накопительные системы. С учетом этого предлагается разрешить инвестирование средств пенсионных накоплений и Фонда национального благосостояния в ипотечные ценные бумаги, удовлетворяющие высоким критериям надежности по уровню рейтинга или при наличии поручительства.