Сегодня на ипотечном рынке наблюдаются две прямо противоположные тенденции. С одной стороны, кредитный романтизм, который царил здесь до кризиса, исчез: банки больше не кредитуют «вслепую», а потому требования к заемщикам остаются достаточно высокими. С другой стороны, из-за дефицита хороших заемщиков банки готовы кредитовать любого гражданина, который обратился в банк. В результате подобной «клиентской» гонки качество портфелей у многих участников рынка в среднесрочной перспективе может оказаться достаточно низким.

ИПОТЕЧНЫЕ «ДРОЖЖИ»

В конце прошлого года правительство и уполномоченные институты с радостью рапортовали о том, что ипотечное кредитование демонстрирует уверенные темпы роста и в скором времени достигнет невиданных доселе вершин. Статистические данные наглядно подтверждали самые оптимистичные оценки. Так, по данным Банка России, в декабре 2010 года было предоставлено 252 072 ипотечных жилищных кредита, в то время как за аналогичный период 2009 года удалось выдать всего 107 066 кредитов. То есть за год количество предоставленных ипотечных жилищных кредитов увеличилось почти в 2,4 раза.

О восстановлении ипотечного рынка свидетельствуют не только общая статистика, но и данные отдельных его участников. Так, в октябре 2010 года Промсвязьбанк запустил совместный проект по приобретению недвижимости в ЖК «Царицыно». В результате всего за два с лишним месяца было выдано 35 кредитов на общую сумму 118 млн рублей. «В 2011 году банк планирует выйти на рынок ипотечного кредитования с массовыми продуктами», - озвучивает ближайшие намерения ПСБ вице-президент Елена Махота.

В Инвестторгбанке также констатируют высокие темпы роста ипотечного портфеля. «Наш банк в 2010 году выдал кредитов на сумму более 3 млрд рублей, большая часть из которых составляет именно ипотека. Если сравнивать с 2009 годом, то рост выдач составил более чем два раза», - рассказывает заместитель председателя правления Инвестторгбанка Светлана Крошкина.

В ОТП Банке озвучивают не менее впечатляющий коэффициент роста. «В 2010 году банк предоставил более 160 кредитов на сумму более 320 млн рублей. Объем выдач по сравнению с 2009 годом увеличился более чем в пять раз», - пояснил руководитель продукта «Ипотека» ОТП Банка Сергей Мазурик.

Таким образом, ипотечный рынок демонстрирует явный рост, который, по мнению большинства экспертов, является вполне закономерным. Банкиры выделяют несколько основных причин, которые обеспечили высокие результаты 2010 года.

Первая причина - улучшение экономической ситуации как на внешних, так и на внутренних рынках. Улучшение финансового климата повлияло на доступность ресурсов для кредитных организаций и способствовало улучшению благосостояния заемщиков. Елена Махота поясняет: «В первую очередь этот рост связан со стабилизацией макроэкономической ситуации, снижением уровня безработицы, в некоторых случаях - с ростом доходов населения. Во-вторых, оживление на рынках капитала позволяет говорить о возможности привлечения дополнительных ресурсов, что в совокупности со стабилизацией получаемых доходов населения свидетельствует о росте интереса банков и населения к ипотечному кредитованию».

Еще одна причина - реализация эффекта отложенного спроса, который проявился в полной мере как раз в 2010 году. «Существует накопительный эффект ожидания, так называемая «отложенная покупка»: люди копили на первоначальный взнос, при высоких заградительных ставках по ипотеке ждали удешевления жилья, и эти ожидания оправдались», - рассказывает Светлана Крошкина. С коллегой согласен и Сергей Мазурик. «Оживление на рынке ипотеки вызвано стабилизацией экономики в мире, эффектом отложенного спроса, который сложился в результате того, что большинство людей не брали ипотечные кредиты в период острой фазы кризиса», - поясняет спикер.

Однако, по мнению большинства аналитиков, этот фактор себя исчерпал в 2010 году, а значит, он уже не сможет оказывать значимого влияния на спрос в текущем году и, соответственно, затруднит поиск качественных заемщиков для банков.

Третья причина - активная государственная поддержка. «Общее оживление на рынке ипотечного кредитования я связываю прежде всего с поддержкой данного рынка со стороны государства и активной позицией АИЖК. Создав механизм рефинансирования ипотечных сделок, АИЖК предоставил возможность банкам, не имеющим долгосрочных ресурсов, развивать свой розничный бизнес, предоставляя населению кредиты сроком до 30 лет», - поясняет руководитель продуктового направления банка «ГЛОБЭКС» Алексей Крюков.

Кроме того, банки отмечают значительный положительный эффект от программы Внешэкономбанка по поддержке ипотеки, в рамках которой банки выдают ипотечные кредиты на покупку жилья в новостройках по ставкам не выше 11% годовых в рублях. Лимит обязательств ВЭБа по выкупу облигаций в 150 млрд рублей (выделенный под программу) был выбран еще в августе 2010 года. Оценив высокий спрос на этот продукт, наблюдательный совет Внешэкономбанка решил продлить сроки действия программ инвестиций в проекты строительства доступного жилья и в ипотеку до 31 декабря 2013 года. Таким образом, банки не будут брошены на произвол судьбы, и государство будет и далее оказывать посильную помощь по восстановлению ипотечного рынка.

МОНОПОЛИЗАЦИЯ ИПОТЕКИ: БЛАГО ДЛЯ ЗАЕМЩИКОВ, БЕДА ДЛЯ КОНКУРЕНТОВ

Несмотря на то что коммерческие банки активно выходят на ипотечный рынок, их доля в совокупном портфеле относительно мала. В период кризиса, когда большинство комбанков свернули свои программы жилищного кредитования, банки с госучастием смогли существенно укрепить свои позиции. Так, по оценкам директора департамента розничного кредитования Бин-банка Олега Соколова, доля госбанков на рынке ипотеки в последние два года выросла почти на 20% по сравнению с докризисными уровнями. По мнению Светланы Крошкиной, отрыв оказался еще более значительным. «Доля госбанков на рынке ипотеки колоссально выросла - с 30% до практически 70-80%», - констатирует спикер.

При этом два лидера рынка -Сбербанк и ВТБ24 - намерены и далее удерживать свое преимущество. Так, заместитель президента - председателя правления ВТБ24 Анатолий Печатников, рассказывая о планах банка на 2011 год, сообщил, что ВТБ24 планирует довести объем выдач ипотечных кредитов до 67 млрд рублей, увеличив его таким образом в два раза по сравнению с результатами 2010 года.

«Наши амбиции находятся в диапазоне 14-16% ипотечного рынка. При планировании мы основываемся на том, что рынок вырастет в среднем на 20%. Тот объем кредитов, который я назвал, позволит нам оставаться в обозначенном коридоре. Объективно сложно рассчитывать на большие позиции на рынке, имея в 10 раз меньше офисов и в сто раз меньшую численность персонала, чем у того же Сбербанка», - пояснил Анатолий Печатников.

В то же время спикер признал, что на ипотечном рынке наблюдается процесс монополизации. Несмотря на то что приходят новые иностранные игроки, они не могут оказать значительного влияния на расстановку сил. «Но я не считаю, что монополизация вредна для рынка. У клиентов появляется понимание того, что важно задумываться о надежности банка не только когда размещаешь депозит, но и когда берешь кредит. Банки по-разному вели себя во время кризиса: кто-то помогал, а кто-то пытался решить свои проблемы за счет клиентов. Поэтому перераспределение рынка в пользу банков с госучастием происходит в первую очередь потому, что люди нам доверяют», - заключил спикер.

Однако коммерческие банки считают, что основное преимущество госбанков заключается не в их надежности, а в дешевом финансировании.

Так, Олег Соколов поясняет: «Госбанки серьезно потеснили коммерческие банки. Это объяснимо, так как источники финансирования у этих категорий разные. В то время как коммерческие банки вынуждены были сворачивать кредитование и привлекать все больше дорогих вкладов от населения, госбанки имели достаточные запасы наличности для раздачи в кредит и не нуждались во вкладах. Ценовую конкуренцию коммерческим банкам выдерживать сложно, поэтому приходится конкурировать в первую очередь на уровне сервиса: быстрее рассматривать заявки, проводить более гибкую политику по нетиповым запросам клиентов и т.д.».

Даже ставший чуть более двух лет назад государственным банком, банк «ГЛОБЭКС» отмечает наличие явных преимуществ у «старших братьев». «Данный процесс (увеличение доли госбанков - Прим. ред.) является следствием агрессивной политики крупных госбанков, обладающих дешевыми долгосрочными ресурсами, позволяющих себе выдавать ипотеку и под 10%, создавая, таким образом, серьезную конкуренцию даже системе рефинансирования АИЖК», - поясняет Алексей Крюков.

Тем не менее, «ужимая» маржу и урезая расходы, многие коммерческие банки, чтобы не потерять рынок, вынуждены тянуться за лидерами. И на протяжении всего 2010 года мы наблюдали, как ставка по ипотеке планомерно снижалась. Так, средневзвешенная ставка по выданным с начала года рублевым кредитам на 1 декабря 2010 года составила 13,4%, опустившись за год на 1,3% (с 14,7% на 1 декабря 2010 года). Однако даже такое значительное снижение стоимости кредита не позволило банковской системе вернуться к докризисным показателям. Так, в лучшие времена средневзвешенная ставка опускалась до 12,5%.

Несмотря на то что от правительства поступил «госзаказ» снизить ставки по ипотеке до 11%, по мнению многих участников рынка, значительного удешевления ипотечных кредитов в ближайшее время не произойдет. «Ставки будут понижаться, но существенного снижения ожидать не стоит, скорее всего, это будет где-то 1-2% от текущего уровня», - озвучивает свой прогноз начальник управления ипотечного кредитования Альфа-Банка Татьяна Невская.

Дело в том, что многие участники рынка, особенно те, кто не имеет поддержки от материнских компаний или иностранных инвесторов, уже исчерпали ресурсы по сокращению ставок в прошлом году. При этом рост инфляции может косвенно повлиять на понижательную динамику. Особенно эта проблема может оказаться актуальной для коммерческих банков, значительная доля активов которых формируется за счет депозитной базы. Если инфляция не сбавит темпы, то кредитные организации вынуждены будут повысить доходность по вкладам, что, в свою очередь, может спровоцировать повышение ставок по кредитам.

КУРС НА СНИЖЕНИЕ ПЕРВОНАЧАЛЬНОГО ВЗНОСА

Банкиры выделяют несколько основных отличий между «докризисной» и «новой» ипотекой. Одним - и чуть ли не главным из них - является увеличение размера первоначального взноса. «Если до кризиса очень многие банки готовы были кредитовать с минимальным первоначальным взносом в 10%, а некоторые даже вводили программы кредитования без первоначального взноса, то сейчас таких предложений практически нет. Исключения составляют банки, работающие по программе АИЖК, которая предусматривает страхование ответственности заемщика на случай, если цены на недвижимость снизятся и заемщик перестанет платить по кредиту. Такой вид страхования до кризиса только начал появляться и не получил распространения, потому что стоимость такой страховки составляет 2-5% от суммы кредита», - комментирует текущую ситуацию на рынке Олег Соколов.

Сегодня большинство банкиров придерживается достаточно консервативных позиций: первоначальный взнос должен составлять не менее 20-30% от суммы кредита. Так, Светлана Крошкина поясняет: «Государственными мужами неоднократно декларировалось, что ниже 30% опускать первоначальный взнос нежелательно. Очевидно, что чем выше первоначальный взнос, тем больше вероятность того, что заемщик будет гарантированно выплачивать кредит, чтобы не потерять жилье. Объективных причин для дальнейшего снижения не предвидится, так как нет предпосылок для бурного ввода нового жилья, действенных программ стимулирования строительства и т.д. Оптимальной для первоначального взноса лично я считаю цифру в 20%».

Татьяна Невская согласна с коллегой. «Максимально допустимый размер первоначального взноса, по нашему мнению, может составлять 20%. Дальнейшее снижение первоначального взноса возможно только при условии увеличения процентных ставок, которое покроет размер возрастающих рисков, или при дополнительном страховании ответственности заемщика», - констатирует эксперт Альфа-Банка.

«Мы считаем, что оптимальный первоначальный взнос должен составлять минимум 10%. Ипотека без первоначального взноса несет в себе большие риски как для заемщика, так и для банка. В 2008 году ипотечные программы, предлагающие ипотеку без первоначального взноса, были широко распространены в Москве и других крупных городах России, где рост цен на недвижимость превышал возможные темпы накопления первоначального взноса. Однако финансовый кризис вынудил банки свернуть такие ипотечные программы, несмотря на то что они отличались более высоким процентом по кредиту», - поясняет свою позицию Алексей Крюков.

Можно с большой долей вероятности предположить, что по мере улучшения макроэкономической ситуации банки будут «демократизировать» свои требования. При стабилизации цен на жилье банки получат уверенность в качестве обеспечения кредита и смогут смягчить условия по ипотеке. К тому же предпосылки к снижению размера первоначального взноса на рынке уже имеются: по итогам девяти месяцев 2010 года средняя цена на жилье выросла более чем на 6,8% по отношению к четвертому кварталу 2009 года. Более того, в конце 2010 года уже появились программы с 15%-ным первоначальным взносом (и спецпрограмма от Сбербанка с 10%-ным первоначальным взносом). Конечно, часто данные заявления являются всего лишь маркетинговым ходом. Однако прецеденты имеются, и это свидетельствует о том, что банки стали гораздо увереннее смотреть в будущее.

ЗАЧЕТ ПО ВСЕМ СТАТЬЯМ

Еще одним важным подтверждением того, что банкиры «охладели» к рискам, является тот факт, что большинство кредитных организаций готовы рассматривать не только официально подтвержденные доходы заемщика, но и его «серую» и «черную» зарплату. Кроме того, банки расширяют круг потенциальных заемщиков за счет специальных ипотечных программ по кредитованию индивидуальных предпринимателей, которые традиционно расцениваются как ненадежные заемщики.

Однако в Альфа-Банке, несмотря на формальное смягчение требований, предупреждают, что к оценке заемщиков подходят достаточно строго. «Существенных послаблений в отношении подтверждения доходов заемщиков и требований к залоговому обеспечению, скорее всего, не будет, так как это существенно влияет на качество портфеля. Тем более и сейчас эти требования достаточно либеральны. В Альфа-Банке кредитуют заемщиков, которые подтверждают доходы как справкой по форме 2НДФЛ, так и справкой по форме банка, кредитуют заемщиков - владельцев бизнеса, которые могут официально подтвердить стабильность своих доходов», - констатирует Татьяна Невская.

Возможно, смягчение требований к формам подтверждения доходности во многом объясняется ростом социального налога для бизнеса в 2011 году с 14 до 34%. Ожидая, что при реализации данного решения бизнес вынужден будет «прятать» зарплаты своих сотрудников в «конверты», банки решили предпринять опережающий шаг. С одной стороны, учет «черных» зарплат кажется вполне логичным, так как банки не хотят потерять значительную долю потенциальных клиентов. Однако с другой стороны, неподтвержденные доходы, как показал кризис, могут в нестабильной экономической ситуации «обнулиться», а в случае увольнения сотрудник не может рассчитывать на адекватную компенсацию. Поэтому заемщики с «черными» зарплатами априори несут в себе гораздо большие риски (учитывая даже то, что ставки при кредитовании таких заемщиков выше).

Однако, как уже отмечалось, чтобы не лишиться заемщиков, банки вынуждены смотреть на риски с большим пониманием. Потому что в условиях, когда граждане не спешат брать займы, а госбанки разворачивают активные действия по захвату рынка, времени на раздумья нет.

НЕ ДОРОСЛИ ДО «ПУЗЫРЯ»

АИЖК еще в прошлом году высказывало беспокойство по поводу того, что коммерческие банки, не имея возможности конкурировать по ставкам с госбанками, начали резко снижать условия к заемщикам - уменьшать первоначальный взнос, смягчать требования к подтверждению доходов и прочее. Некоторые участники рынка разделяют опасения представителей госкорпорации. Так, Алексей Крюков считает, что конкуренция имеет не только положительные стороны для развития ипотечного кредитования. «Увлекаясь, банки и ранее часто переходили грань риск/доходность, необоснованно снижая требования к заемщикам. По мере восстановления рынка ипотечного кредитования опасность ухудшения качества задолженности по кредитам будет возрастать», - поясняет спикер.

Елена Махота придерживается аналогичной точки зрения. «Имея ограниченный доступ к длинным источникам фондирования и не имея возможности снижать ставки ниже минимально допустимого уровня маржинальной доходности, банки вынуждены искать иные средства привлечения клиентов», - поясняет эксперт.

Однако эксперты считают, что рисковые действия отдельных участников не спровоцируют на ипотечном рынке серьезных проблем. Алексей Крюков уточняет, что в настоящее время объемы рынка ипотечного кредитования в России не являются значительными.

Елена Махота солидарна с коллегой при оценке ситуации. «Доля ипотеки к ВВП остается несравнимо ниже, чем аналогичные показатели в развитых государствах. В какой-то степени это минимизировало риск, хотя отдельные банки предоставляли кредиты без первоначального взноса, формально относились к вопросам андеррайтинга заемщика и предмета залога, к оценке залога. Думаю, российские банки учтут уроки кризиса, хотя некоторые опасения по повторению аналогичной ситуации имеются», - поясняет эксперт.

Таким образом, проснувшийся аппетит к рискам у отдельно взятых участников не приведет к образованию «пузырей» на ипотечном рынке. Во всяком случае, в ближайшее время. Однако в случае повторения кризисных явлений некоторые банки, особенно увлекающиеся кредитованием, могут оказаться в достаточно сложной финансовой ситуации.