О вопросах развития жилого девелопмента в апреле-мае 2022 года, проблемах и перспективах жилищного строительства рассказал на совместном заседании НКС ООН РАН и НИИ «Доверия, достоинства и права» в формате «Рабочего завтрака у Тосуняна» Денис Гулый, заместитель руководителя портала Единый реестр застройщиков (ЕРЗ.РФ.), руководитель аппарата национального объединения застройщиков жилья (НОЗА).

Всё больше застройщиков переходят на систему эскроу-счетов

Согласно отчету Центрального банка «О проектном финансировании строительства жилья в 1-ом квартале
2022 года», доля кредитных лимитов по проектному финансированию в России неуклонно растёт, она вышла на свой максимальный объём. Это означает, что всё больше застройщиков начинают работать по новым правилам и переходить на систему счетов эскроу, отметил эксперт.

По итогам первого квартала на счетах эскроу в банках накоплено денег больше, чем требуется на фактическое ведение строительства, сформировался профицит по накопленным деньгам от поступлений с продаж, которые согласно законодательству находятся в банках до момента ввода объекта в эксплуатацию.

Если говорить о распределении долга по процентным ставкам, то продолжают доминировать ставки в диапазоне 1–4%, это ранее полученные кредиты по проектному финансированию на строительство жилья. При этом заметно, что в новых экономических условиях стали появляться проекты (пока это единичные случаи), в которых застройщики взяли кредиты под 16–20%, отметил Денис Гулый. Общая сумма долга по ним составляет 57 миллиардов рублей. Есть даже те, кто брал кредиты по ставке более 20%. Доля их, конечно, незначительна, потому что очевидно, что это слишком высокие проценты.

Ликвидность банковского сектора в настоящее время стабилизировалась. Известно, что в конце февраля начался отток наличных денежных средств из банков, из-за чего в марте образовался дефицит ликвидности. Но со временем ситуация изменилась: население стало возвращать свои накопления, и к началу апреля наблюдался как приток бюджетных средств, так и возвращение вкладов физических лиц в кредитные организации. Поэтому можно утверждать, что у банков имеются средства, которые они могли бы использовать для целей проектного финансирования, считает эксперт.

Доступность ипотеки снизилась

Денис Гулый рассказал о разнящихся результатах двух опросов, посвящённых перспективам развития рынка жилищного строительства. Первый из них был проведён Центральным банком на своем сайте среди кредитных организаций. Второй прошёл на портале Единый ресурс застройщиков, в котором приняли участие более 150 компаний крупных, средних и мелких застройщиков жилья из разных регионов России.

В марте 65% застройщиков утверждало, что доля ипотеки значительно уменьшится во всем объёме продаж. В апреле уже на 15% меньше участников прогнозировали такой исход. При этом, если взять показатель «уменьшится значительно» – это 49%, и добавить к нему тех, кто планирует, что доля ипотеки «уменьшится незначительно», то в сумме получится 78%. Выходит, что большинство участников рынка прогнозируют, что всё-таки доля ипотеки будет уменьшаться, хотя и не так значительно, как это представлялось в марте, объяснил эксперт.

«Показатель «сохранится на уровне 2021 года» – здесь практически ничего не изменилось за два месяца, и примерно 10% участников рынка прогнозируют, что доля ипотеки в продажах будет такой же, как в 2021 году», – сказал он.

При этом есть и позитивная тенденция: почти в два раза выросло количество участников опроса, которые всё-таки надеются, что доля ипотеки вырастет в 2022 году во всем объёме продаж.

«Анализ ипотек, выданных в предыдущие кризисы в России, показывает, что в 2009 году по отношению к кризисному 2008 году, количество выдаваемых ипотек снизилось в 2,5 раза, а в 2015 году по отношению к 2014 году – всего на 30%. Это говорит о том, что определённые меры поддержки, которых не было в 2008–2009 годах, и которые появились в 2014–2015 годах, позволили не так сильно обвалить рынок ипотеки», – отметил Денис Гулый.

Характеризуя ситуацию на рынке ипотеки в настоящее время, застройщики отмечают ухудшение по ставке, по первоначальному взносу, по сроку кредита. В целом следует констатировать, что доступность ипотеки снизилась. Произошло это в том числе по причине возросших рисков. Во-первых, это риски граждан, которые боятся потерять работу, источники существования и соответственно более осторожно берут ипотеку. Во-вторых, это риски банков, которые не уверены в заёмщике, в ликвидности предмета залога, рынке ипотечных закладных

Таким образом, в течение 2022 года доля ипотеки в продажах по договорам долевого участия снизится на 30%.

Продажи значительно уменьшились

Продажи для застройщиков – это основа, на которой строится весь их бизнес, поэтому важно было узнать, как они видят для себя перспективы данной деятельности, сказал эксперт. Большинство застройщиков (70%), которые приняли участие в опросе на портале ЕРЗ.РФ, прогнозируют падение своих продаж в течение 2022 года. Число тех, кто надеется, что продажи будут увеличены, незначительно.

Как говорилось выше, продажи по ипотеке упадут на 30%, а сделки по договорам долевого участия по итогам года уменьшаться на 25%. Это значительное падение, считает Денис Гулый. Кстати в кризис 2014–2015 годов обвал также был значительным, больше чем в «коронавирусный» 2020 год.

Вывод новых проектов остановится

Согласно опросу, доля застройщиков, которые считают, что вывод новых проектов остановится или значительно уменьшится, составляет 60%. Увеличение вывода новых проектов в марте прогнозировало всего 3% застройщиков, а в апреле уже ни один из респондентов не заявил о том, что вывод новых проектов у него увеличится.

Существует ещё такой показатель как вывод в стройку, данные для его расчёта берутся из проектной декларации, которую застройщики обязаны публиковать. В среднем в январе и феврале текущего года в день выводилось 2113 квартир в стройку. В марте произошло существенное падение, которое продолжилось в апреле. Всего в стройку в апреле по всей стране было выведено 45 тысяч квартир. Если это количество разделить на 30 дней месяца, то получится цифра 1500, которая совпадает с аналогичным показателем «ковидного» апреля 2020 года, когда по поручению правительства строительные работы прекратились, и проекты не выводились. Сейчас ситуация повторяется. Возможно, в перспективе тенденция на вывод новых проектов станет улучшаться, например, за первые две недели мая количество квартир увеличилось до 1700 в день. Хотя это, конечно, очень далеко от показателей 2021 года. В любом случае, сейчас прогнозы делать ещё рано, считает Денис Гулый.

Остановка кредитования

Согласно информации застройщиков, ряд банков прекратили или приостановили выдачу проектного финансирования даже по уже заключённым ранее договорам. Сложилась ситуация, когда на счетах эскроу накоплены деньги, но застройщики при этом испытывают трудности с получением кредитов. Более того, они выступают фактически заложниками сложившейся ситуации.

Денис Гулый рассказал о проблемах застройщиков на конкретных примерах: «Например, у застройщика было открыто проектное финансирование в банке А, которое он получал. В какой-то момент банк решает остановить его и пересмотреть финансовую модель. По закону застройщик может перейти на обслуживание в другой банк, но это очень сложная процедура, потому что ему надо получить одобрение от каждого дольщика о том, что счета эскроу переносятся из банка А в банк Б. Фактически застройщик остаётся без денежных средств на дальнейшее ведение строительства».

Поведение банков и застройщиков

Приходя в банк за проектным финансированием, застройщик демонстрирует свою финансовую модель проекта, раскрывая показатели по затратам и прибыли. Сейчас складывается ситуация, когда кредитные организации говорят им о необходимости добавить 25% на стройматериалы и при этом прогнозируют снижение цен на жильё на 20%. По словам Дениса Гулого, вызывает искреннее недоумение, на каком основании банки прогнозируют столь серьёзное снижение цен на новостройки. Базовая ставка проектного финансирования – 17%. При этом кредитные организации настаивают на доле собственного участия не менее 30%. «Получается, что застройщик, приходя в банк за проектным финансированием, уже должен 30% всего бюджета своих средств отдать кредитной организации», – говорит он. Эксперт подчёркивает, что ранее это цифра была гораздо меньше – 10–15%. В такой ситуации застройщики вынуждены дробить ассортимент, выставлять его порционно, постоянно следить за рынком и ценами, корректировать политику по продажам.

Согласно данным Росстата, продажи стройматериалов в марте 2022 года выросли на 62,5%. При этом за год (по сравнению с апрелем 2021 года) стоимость стройматериалов существенно выросла – на 31%. При этом банки полагают (не вполне объективно, по мнению Дениса Гулого), что грядёт повышение цен ещё на 25%, и добавляют эту стоимость в расходы застройщиков. Эксперт считает преждевременным пересмотр финансовых моделей по этой причине.

Также вызывает сомнение прогноз банков относительно обвала цен на жильё. Денис Гулый рассказал о том, что были проанализированы данные индикатора рынка недвижимости, который ведёт аналитику по ценам в Москве.

«Мы думаем, что падение, которое было после кризиса 2014 года, не повторится в 2022 году, то есть, застройщики сейчас не будут снижать цены. Опять же, только 25% участников рынка считают, что цены будут снижаться незначительно или значительно. Остальные говорят о том, что будет увеличение цены, в основном незначительное, либо сохранится на текущем уровне. Если сравнивать кризисы 2015 и 2022 годов, то тогда предложение превышало спрос, соответственно цена падала. Сейчас мы думаем, что к концу года сохранится баланс, и цены существенно не изменятся. Во всяком случае, обвала цен, как после кризиса 2015 года, пока не прогнозируем», – сказал он.

Что день грядущий нам готовит               

По мнению Дениса Гулого, те кто «задрал цены в конце февраля – начале марта, снизят их, причём сделают это скрыто – через снижение цен на субсидированную ипотеку. Застройщики не прогнозируют активного вывода новых проектов, они будут дробить ассортимент. Если говорить о самом продукте, то понятно, что они строят не просто квартиры, но инфраструктуру, определённые потребительские характеристики. Уже многие застройщики заявили, что будут либо вообще отказываться от отделки, либо снижать её долю. Будут сокращать площадь домов, площадь квартир и будут отказываться от экспериментов. Скорее всего, продукт будет максимально стандартизироваться».

В отношении земельного банка эксперт прогнозирует снижение активности покупки земли и продажи излишков земельного банка. Но при этом цифровизацию застройщики продолжат развивать, поскольку в настоящее время её уровень крайне низок, считает Денис Гулый. Будут совершенствоваться системы безопасности новостроек (СКУД, видеонаблюдение), повысится эффективность проектирования, стройки, продаж, эксплуатации.

Самое главное, по мнению эксперта, что в настоящее время в условиях проектного финансирования не прогнозируется массового роста обманутых дольщиков, как это было в 2008 и 2014 годах. При этом уменьшится и количество госэкспертизы, поскольку будет меньше проектов.

Из-за снижения объёмов строительства и соответственно спроса на стройматериалы есть вероятность того, что и цены на них тоже пойдут вниз, прогнозирует Денис Гулый.

Конечно, важно понимать, произойдёт ли восстановление продаж и насколько быстро это может произойти. После падения рынка в 2014 году уровень продаж восстановился за семь лет – к 2021 году он вышел на уровень 2014 года.

«Сейчас, по нашим прогнозам, в условиях поддержки отрасли правительством восстановление произойдёт за три года, – высказывает своё мнение Денис Гулый. – К 2025 году продажи по ДДУ возобновятся и выйдут на уровень конца 2021 года. А в 2021 году, я напомню, у застройщиков были очень хорошие продажи, и они очень хорошо заработали. Мы прогнозируем, что на эти показатели мы вернёмся максимум через три года».  

Комментарии экспертов

Ольга Горюкова, заместитель директора по рискам IDF EurAsia:

NBJ: На ваш взгляд, мер по госсподдержке ипотечного кредитования достаточно?

О. Горюкова: Конечно, нет. Странно было бы ожидать, что государство решит все, без исключения, проблемы кредитующих организаций и застройщиков. Поэтому последние должны и уже начали заключать партнёрские соглашения с целью снизить конечную ставку по ипотеке для заёмщика за счёт полной или частичной оплаты её застройщиком. Это позволяет продолжить привлекать средства желающих купить жильё и финансовых структур для завершения строительства и сдачи объектов. Поддержка государства больше направлена на решение проблемы оттока квалифицированных специалистов из России и помощь многодетным/молодым семьям.

NBJ: Какова стратегия вашего банка по ипотечному кредитованию в период турбулентности рынка?

О. Горюкова: В настоящий момент мы ожидаем снижения ключевой ставки ЦБ для возобновления выдач. Учитывая стоимость фондирования для нас критически важно, чтоб ключевая ставка была снижена (наши ожидания по снижению до 7% годовых). Это позволит нам выдавать ипотеку под разумные ставки, которые могут быть востребованы на рынке. Так же мы готовы выдавать ипотечные кредиты с использованием наших технологий удалённой оценки заёмщиков и регистрации ипотечной сделки (без личного визита) совместно с финансовыми организациями, желающими увеличить свой ипотечный портфель.

NBJ: Можете ли дать краткосрочный, среднесрочный и долгосрочный прогноз по рынку ипотеки?

О. Горюкова: В ближайшее время основные выдачи придутся на банки, которые работают по программам поддержки государства или тех участников рынка, кто заключил партнёрские соглашения с застройщиками с условием частичной оплаты ставки за счёт застройщика. По мере снижения ключевой ставки ЦБ больше игроков будут возвращаться на рынок выдачи ипотеки. Также в ближайшее время ожидаем рост сделок по продаже ипотечных портфелей, так как для одной стороны это возможность заработать на активе, который уже может не окупать стоимость привлечения, для другой – нарастить ипотечный портфель в условиях невозможности быстро выдавать и увеличивать клиентскую базу.

С точки зрения риска, ожидаем рост просрочки по ипотечным кредитам, связанную с нестабильностью в экономике, снижением заработных плат и увольнением сотрудников крупными компаниями, которые уходят с российского рынка или сокращают бизнес из-за резкого снижения спроса, разрыва логистических цепочек. При этом заёмщики до последнего будут держаться за старые ипотечные договоры, которые заключены по более низким ставкам. По мере снижения ключевой ставки и роста объёмов выдачи будет увеличиваться и количество клиентов, желающих рефинансировать ипотеку, взятую под более высокие ставки.

Заместитель генерального директора «АСТ Электронный Полис» Александр Олейников, управляющий развитием страхового агрегатора FAST.Ипотека:

NBJ: На ваш взгляд, мер по господдержке ипотечного кредитования достаточно? Какую поддержку сможет оказать ваш продукт в работе застройщиков и банков в период турбулентности рынка?

А.Олейников: В текущих условиях помимо господдержки ипотечного кредитования нужен комплекс мер рынку жилья в целом. Необходимы действия, направленные и на стимулирование спроса (например, привлекательные предложения от банков по ряду ипотечных продуктов), и на сохранение платёжеспособности, и на поддержку в целях сохранения и создания предложения (облегчающие работу застройщиков). В противном случае меры господдержки ипотечного кредитования, принятые уже сейчас, не смогут работать.

Цифровые InsurTech-сервисы не только делают бесшовными ипотечные сделки, но и серьёзно сокращают время их проведения, благодаря чему деньги заёмщика быстрее попадают на эскроу счета застройщика, что, в свою очередь, открывает застройщику доступ к новым кредитным линиям.

Цифровые сервисы-агрегаторы расширяют выбор и позволяют улучшить условия страхового продукта для заёмщиков при оформлении ипотеки, упрощая при этом работу ипотечных менеджеров –
подбор и оформление осуществляется онлайн, в режиме одного окна: от расчёта стоимости до оформления договора страхования и оплаты.

С интеграцией InsurTech-решений у участников ипотечной сделки, с любой стороны, будь то банки, застройщики или кредитные агрегаторы, появляется возможность генерировать дополнительный доход на страховании ипотеки без увеличения штата (получают комиссию с каждого полиса). При этом существенно растёт сервисная составляющая: эффективная помощь клиентам в поиске оптимального страхового предложения и одновременное ускорение проведения сделки повышает лояльность со стороны клиента и к банку, и к застройщику.

Юлия Сидская, директор по инвестициям СК «Неометрия» и Alias  Group:

 

NBJ: На ваш взгляд, мер по господдержке ипотечного кредитования достаточно?

Ю.Сидская: Сейчас мы как никогда видим поддержку ипотечного кредитования со стороны государства, которое в короткий срок инициировало большое количество различных льготных программ. К примеру, такие виды государственной поддержки как материнский капитал, семейная ипотека под 6%, 450 тыс. рублей на погашение ипотеки для многодетных семей, льготная ипотека до 9%, дальневосточная - под 2%, сельская - под 3%, господдержка военных и для бюджетников, ипотека для ИТ-специалистов. Есть и отдельные региональные инициативы, к примеру, для учителей и врачей.

Принятые госпрограммы рассчитаны на получение льготных кредитов гражданами разных категорий, что позволяет охватить широкий круг потребителей. Безусловно, это должно найти отражение в оживлении рынка ипотечного кредитования.

Важно, чтобы механизмы ипотечного кредитования были прозрачны, понятны, обоюдовыгодны застройщику, банку и покупателю недвижимости. Такие программы должны иметь длительный срок действия и стабильные условия, чтобы все стороны были уверены в безопасности долгосрочных инвестиций.

Однако согласно условиям внедренных госпрограмм у населения отсутствует возможность приобретения апартаментов, так как сегодня данный вид недвижимости не приравнен к жилью. В то же время мы видим, что в России количество проектов апартаментного типа увеличивается с каждым годом, и покупателям интересен такой формат недвижимости. Поэтому мы считаем, что апартаментам необходимо придать статус жилья или включить возможность приобретать их в рамках госпрограмм. Это станет дополнительным стимулом развития строительного рынка.

NBJ: Можете ли дать краткосрочный, среднесрочный и долгосрочный прогноз по рынку ипотеки?

Ю.Сидская: В краткосрочном периоде мы ожидаем небольшое оживление рынка, но не такими быстрыми темпами, как хотелось бы. Наблюдается тенденция формирования отложенного спроса – физлица ждут снижения ключевой ставки и, как следствие, ставки ипотечной. Все понимают, что сейчас не стоит переплачивать, так как завтра можно будет купить недвижимость с меньшими затратами и меньшим размером ежемесячного платежа.

В среднесрочной перспективе рынок ипотеки будет расти, но, опять же, не так быстро, как раньше. Радикальных изменений ждать не стоит. В текущей ситуации это, скорее, говорит о том, что рынок недвижимости все же жив и развивается вопреки многим ограничивающим факторам.

На долгосрочный прогноз влияет много факторов. Если продолжится снижение ключевой ставки, то оживет вторичный рынок. Это станет хорошим стимулом роста продаж на первичном рынке, который сейчас развивается за счет льготных ставок по ипотеке.

Текст: Оксана Дяченко

Материал также опубликован в печатной версии Национального Банковского Журнала (июнь 2022)