В дискуссии участвуют:

Ирина Велиева, руководитель направления рейтингов банков и лизинговых компаний РА «Эксперт РА»

 Наталья Сопова, замначальника Управления розничного кредитования Первого Республиканского Банка

 Виктория Белозерова, старший аналитик рейтингового агентства «Рус-Рейтинг»

Василий Белов, генеральный директор кредитного брокера «Фосборн Хоум»

НБЖ: В последнее время банки стремятся при выдаче ипотечных кредитов не только уменьшить первоначальный взнос, но часто не требуют его внесения. Насколько рискованна такая политика?

ИРИНА ВЕЛИЕВА: Рассматривать первоначальный взнос по ипотечному кредиту как дополнительную гарантию платежеспособности заемщика не всегда корректно. Для его оплаты он может взять нецелевой кредит в другой кредитной организации. В этом случае банк, выдавший ипотеку, не сможет правильно оценить платежеспособность, но, возможно, и не будет знать, что заемщик взял на себя дополнительные обязательства.

Однако ипотечные кредиты без первоначального взноса действительно несут в себе повышенный уровень риска просто потому, что банк выдает заемщику большую сумму. Таким образом, ипотека без первоначального взноса увеличивает риск, но не существенно, особенно если банк имеет отлаженную процедуру оценки платежеспособности.

ВИКТОРИЯ БЕЛОЗЕРОВА: Предлагая более лояльные условия заемщику (не требуя первоначального взноса и выдавая средства на более длительный срок), банк отчасти может увеличить риск невозвратов по кредитам. Но кредитные организации по таким продуктам предлагают более высокие ставки, что позволяет им сохранять свою маржу. К тому же более рискованные вложения и более доходны. Объемы просроченной задолженности по ипотечным кредитам находятся на стабильно низких отметках с начала развития этого рынка. Резких изменений в ее уровне мы в ближайшее время не ожидаем.

НАТАЛЬЯ СОПОВА: Ни для кого не секрет, что ипотечные кредиты являются наименее рискованными продуктами, т. к. предоставляются под твердое обеспечение и страхование предмета залога, жизни и дееспособности заемщика. При уменьшении размера первоначального взноса банки компенсируют увеличение риска за счет повышения ставки, таким образом поднимая требования к платежеспособности заемщика и сокращая максимально возможную выдаваемую сумму. За таким кредитом чаще обращаются средние слои населения, для которых накладные расходы по оформлению сделки достаточно существенны (оценка квартиры, страховка по трем видам риска, услуги риэлтора, нотариальные услуги, комиссия банка при выдаче и оформлению сделки). Поскольку стоимость недвижимости со временем растет, то и соотношение ссудной задолженности к рыночной цене залога, т. е. дисконт, увеличивается, что также способствует снижению рисков.

 ИРИНА ВЕЛИЕВА: ИПОТЕЧНЫМ КРЕДИТАМ БЕЗ ПЕРВОНАЧАЛЬНОГО ВЗНОСА ХАРАКТЕРЕН ПОВЫШЕННЫЙ РИСК

ВАСИЛИЙ БЕЛОВ: Наоборот, программа «Ипотека без первоначального взноса» существенно расширяет возможности банков по привлечению качественных клиентов. Такая программа подходит, например, молодым семьям, которые еще не успели сделать накопления, т.е. ее можно считать важным инструментом в реализации нацпроекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

НБЖ: Ряд российских банков резко снизили ставку по валютным кредитам. В частности, начали выдачу ипотечных кредитов в швейцарских франках и японских иенах под 7% и 6,5% годовых. Считаете ли вы, что это существенно увеличивает риски банка?

ИРИНА ВЕЛИЕВА: Снижение ставок по кредитам в иностранной валюте - закономерная тенденция в контексте укрепления курса рубля, а также снижения рублевых ставок по ипотеке. Другой вопрос - валютные риски, которые будут присущи для кредита, выдаваемого на 20-25 лет. В этом смысле, безусловно, валютные кредиты характеризуются повышенным риском. Но в мировой практике сегодня существует широкий спектр инструментов хеджирования как краткосрочных, так и долгосрочных валютных рисков. Таким образом, если банк умеет пользоваться хеджирующими инструментами, то долгосрочные кредиты в валюте не ведут к серьезному повышению рисков.

 НАТАЛЬЯ СОПОВА: РЕЗКОГО РОСТА ЦЕНЫ НЕДВИЖИМОСТИ ИЗ-ЗА ПОВЫШЕНИЯ ДОСТУПНОСТИ ИПОТЕКИ ОЖИДАТЬ НЕ СТОИТ

ВИКТОРИЯ БЕЛОЗЕРОВА: Действительно, некоторые банки в начале 2007 года запустили программы предоставления ипотечных кредитов в альтернативных валютах. По нашему мнению, это скорее связано с крайне высокими ценами на жилье и быстрым темпом их роста. Стоимость заимствования японской и швейцарской валюты гораздо ниже, чем долларов, евро или рублей, что позволяет банкам снижать ставки по кредитам, сохраняя приемлемый уровень маржи. Более того, франк и иена относительно стабильны на протяжении многих лет, и пока есть все объективные предпосылки того, что она сохранится.

НБЖ: Как отразится тенденция снижения кредитных ставок на ипотечном бизнесе? Многие аналитики полагают, что пока она ведет не столько к росту объема приобретаемого жилья, сколько к повышению его стоимости?

НАТАЛЬЯ СОПОВА: Снижение ставок по кредитам является закономерным явлением в развивающейся экономике. Такие факты, как заимствование на международных рынках по более приемлемой цене, чем на внутреннем рынке, политика Центробанка по снижению ставки рефинансирования, повышение конкуренции (увеличение числа игроков) на интересующем рынке, непосредственно влияют на снижение цены кредита. Доступность ипотечных кредитов все больше привлекает заемщиков из средних слоев населения, что может привести к росту спроса и повышению цен на относительно дешевый сегмент недвижимости вторичного рынка. Но цены на ту или иную квартиру в большей степени диктуются ее месторасположением, уровнем доходов населения, годом постройки, объемом предложения жилья на рынке, уровнем развития инфраструктуры и прочими факторами, на которые начинают обращать внимание клиенты. Резкого увеличения стоимости недвижимости, вследствие повышения доступности ипотеки, ожидать не стоит, т. к. первичный рынок является доходной отраслью. Рост цен ведет к появлению на нем новых застройщиков и расширению строительства.

 ВИКТОРИЯ БЕЛОЗЕРОВА: В СЛУЧАЕ НЕСТАБИЛЬНОСТИ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ОТРЕАГИРУЕТ ОДНИМ ИЗ ПЕРВЫХ

ВИКТОРИЯ БЕЛОЗЕРОВА: Мы не считаем, что рост объемов ипотечных кредитов является единственным или основным фактором роста цен на недвижимость. Рынок ипотеки только начинает развиваться, спрос еще сильно превышает предложение, ставки по кредитам еще весьма высоки, чтобы сделать эту услугу массовой. Опасения относительно перегрева рынка недвижимости и завышенных цен на жилье связаны скорее не с фундаментальными факторами, а с психологическими опасениями повторения событий 1998 года.

ИРИНА ВЕЛИЕВА: Снижение ставок по ипотеке - прямое следствие роста конкуренции между банками, а также целевых установок, заложенных в национальном проекте «Доступное жилье» (рублевая ставка 8% к 2010 году). По нашим оценкам, спрос на ипотечные кредиты более эластичен по доходам, чем по процентным ставкам. Ставка играет заметную, но не определяющую роль при принятии решения о том, чтобы взять ипотечный кредит. Что же касается роста цен, то, на наш взгляд, ипотечное кредитование попрежнему нельзя считать основным фактором динамики цен на рынке недвижимости. Он, скорее, - следствие резкого увеличения спроса (в том числе спекулятивного) при ограниченном объеме предложения. Ипотека в первоначальной волне повышения спроса составляла совсем незначительную долю.

ВАСИЛИЙ БЕЛОВ: ЧТОБЫ СНИЗИТЬ РИСКИ ПО ИПОТЕКЕ, НАДО ТЩАТЕЛЬНО ПРОВЕРЯТЬ ПЛАТЕЖЕСПОСОБНОСТЬ ЗАЕМЩИКОВ

НБЖ: Как потенциальный кризис на ипотечном рынке может сказаться на российских банках сегодня и в перспективе, когда ипотечный портфель у них резко вырастет?

ВИКТОРИЯ БЕЛОЗЕРОВА: В случае возникновения в стране экономической нестабильности, рынок недвижимости отреагирует на это одним из первых. Причем более опасны в этой связи для банков не невозвраты по кредитам, а трудности у компаний-застройщиков, которые являются более активными заемщиками целого ряда банков. Предсказать вероятность наступления таких событий в ближайшие годы затруднительно.

НАТАЛЬЯ СОПОВА: Высокая доходность по кредитам, предоставляемым в России, привлекает также западных инвесторов, что влечет за собой приток капитала на этот рынок. Таким образом, риски диверсифицируется.

ВАСИЛИЙ БЕЛОВ: Для того чтобы снизить риски по ипотеке, надо как можно более тщательно проверять платежеспособность заемщиков. Вряд ли риски в перспективе увеличатся, поскольку все банки сейчас стараются обезопасить себя, требуя в обязательном порядке от клиента комплексного страхования по ипотеке.