Российский рынок коммерческой недвижимости продолжает трансформироваться под влиянием дорогих денег и стремления бизнеса к оптимизации затрат. За 3,5 года стоимость квадратного метра в офисах класса А выросла на 52%, а основным драйвером спроса стали компактные помещения площадью до 200 кв. м. Об этом свидетельствует совместное исследование компании West Wind Group и агентства Bright Rich/CORFAC International.

Аналитики отмечают, что тренд на «дробление» пространства стал определяющим. За 2025 год и первое полугодие 2026 года на блоки до 200 кв. м пришлось 70% всех продаж. Всего за этот период без учета сделок с целиком продаваемыми зданиями было заключено 1317 сделок.

Структура спроса выглядит следующим образом: офисы от 201 до 300 кв. м заняли 13% рынка, сегмент 301–500 кв. м — 7%, а лоты размером 501–1 тыс. кв. м — лишь 4%. При этом крупные площади свыше 1 тыс. кв. м, вопреки ожиданиям, сохранили долю в 6%, что говорит о наличии точечного интереса крупных игроков.

Данная конъюнктура находит отражение и в девелоперских проектах. В бизнес-центрах, запланированных к вводу в 2026–2028 годах, сейчас экспонируется 3156 офисных блоков. Медианная площадь помещения в строящихся объектах составляет 175 кв. м. При этом 56% предложения приходится на лоты до 200 кв. м, а 73% — на варианты до 300 кв. м. Дефицит наиболее остро ощущается в микро-сегменте: спрос на офисы до 100 кв. м за последние три года превысил строящийся объем этого формата более чем на 40%.

Дефицит предложения в сочетании с удорожанием строительных материалов и работ продолжает толкать ценник вверх. По данным Bright Rich | CORFAC Int., за первое полугодие 2026 года квадратный метр в классе А подорожал на 15%, достигнув отметки в 520 тыс. рублей (с учетом НДС). Для сравнения: в 2022 году эта цифра составляла 341 тыс. рублей. Таким образом, совокупный рост за 3,5 года достиг 52%.

В денежном выражении это означает, что стандартный офис площадью 100–150 кв. м, который в конце прошлого года можно было приобрести за 45–67 млн рублей, сегодня обойдется покупателю уже в 52–78 млн рублей.

Коммерческий директор West Wind Group Елизавета Ильюхина связывает высокую активность в сегменте небольших лотов с комбинацией факторов: дорогой арендой, высокими ставками по кредитам и стремлением бизнеса сохранить капитал в собственном активе. Однако она предостерегает от переоценки роли одной лишь «нарезки».

«Сама по себе нарезка не является главным конкурентным преимуществом. В долгосрочной перспективе ценность будут сохранять проекты с продуманной концепцией, качественной архитектурой, сервисной составляющей и возможностью адаптации под разные форматы бизнеса. Именно такие объекты смогут оставаться востребованными независимо от того, изменится ли структура спроса», — отмечает эксперт.

В новых экономических условиях, добавляют аналитики, дополнительное преимущество получают проекты редевелопмента. Возможность сдачи объектов быстрее, чем при строительстве «с нуля», позволяет собственникам быстрее запустить бизнес-процессы или начать получать арендный доход.