Игра престолов на рынке Дубая: рейтинги сентябрь 2026

На одной из встреч с партнёрами — крупнейшими девелоперами Дубая — кто-то сравнил местный рынок с Семью королевствами Вестероса: у каждого района свой герб, свои лорды, свои налоги и свои амбиции на Железный трон. Сравнение прижилось, и с тех пор мы раз в месяц сверяем карту королевств с отчётами Земельного департамента Дубая (DLD — государственный реестр всех сделок с недвижимостью).

Сентябрь 2026 года прозвучал так. Казна в целом пополнилась: по данным DLD, за месяц зарегистрировано 16 490 операций на AED 50,78 млрд, на 9,9% больше августа по стоимости. Однако на рынке жилья лето закончилось по-северному: 10 108 продаж домов и квартир — на 46,9% меньше, чем год назад, по подсчёту Projectory. Цены при этом держатся почти на месте: медиана (середина ряда всех сделок) за квадратный фут — AED 1 639, минус 3% за год. Зима подкралась к объёмам, к ценам — пока лишь лёгкий иней.

Ещё одна деталь месяца: вперёд вышли готовые дома. Доля off-plan (покупка на стадии строительства у девелопера) в числе жилых сделок опустилась с 73,9% до 68,9%, а доля готового жилья в стоимости выросла с 29,6% до 42,4%. Лорды-строители по-прежнему правят числом, но старые замки снова в цене.

Семь королевств Дубая

*Валовая доходность квартир по Property Monitor за август 2026 года: сентябрьский срез на дату выхода статьи ещё не опубликован. Emirates Hills и DIFC в выборку Property Monitor не входят.

¹ Christie’s International Real Estate Dubai, брокерский обзор за сентябрь (дополнение к официальным данным). ² Property Finder через Gulf News, запрашиваемые ставки, III квартал 2026 к III кварталу 2025. ³ Открытые данные DLD в обработке Kahn Haus. ⁴ Данные DLD, январь–сентябрь. ⁵ fäm Properties. ⁶ Projectory, жилые продажи по данным DLD.

Месяц в цифрах

Строки «Все операции», «Продажи» и «Ипотека» — официальная сводка DLD (Emirates 24|7, 1 октября; динамика к августу рассчитана к августовским 15 960 операциям на AED 46,22 млрд). Жилые продажи, медианы и доли — подсчёт Projectory по данным DLD на 2 октября; он включает только квартиры и дома, без земли и коммерции, поэтому цифры меньше общей сводки. Аренда — fäm Properties. Прочерк означает, что сопоставимой цифры в проверяемом источнике нет.

Арифметика месяца напоминает отчёт мастера над монетой в смутное время: сделок меньше, чек крупнее. Медианная сделка подросла на 10,7% за месяц, скорее всего потому, что в смеси стало больше готовых домов и вилл, цена квадратного фута при этом слегка опустилась. Ипотека на AED 16,79 млрд за один месяц говорит о том, что банки-кредиторы играют всё заметнее роль на вторичном рынке (перепродажа уже построенного жилья). За девять месяцев DLD насчитал 165 018 операций на AED 574,12 млрд — второй результат в истории рынка.

Продажи

По объёму. В сентябре первую строку снова занял Дорн (Dubai South): 842 жилые сделки по подсчёту Projectory, а fäm Properties фиксирует седьмой месяц его лидерства в off-plan (737 сделок на AED 980,5 млн). Далёкий юг, как и в хрониках, берёт терпением и доступной ценой: средняя off-plan-сделка тут обходится примерно в AED 1,33 млн (наш расчёт: стоимость, делённая на число сделок). Вторые — Речные земли (JVC) с 784 продажами, третий — Majan (523), ещё одна крепость доступного off-plan.

По чеку. Сентябрьского рейтинга районов по стоимости в открытых сводках нет; по итогам девяти месяцев впереди Королевские земли (Business Bay) с оборотом более AED 20 млрд. Зато сентябрь показал, где стоят самые тяжёлые сундуки:

Christie’s также сообщает о двух сделках на острове Jumeirah Bay — AED 300 млн и AED 181,2 млн. В сводке fäm самой дорогой виллой месяца значится EOME за AED 260 млн, и расхождение пока никто не объяснил (вероятная причина — классификация объекта как земельного участка). Все перечисленные сделки дороже $10 млн (около AED 36,7 млн). Полного числа сентябрьских сделок дороже $10 млн пока нет: последний срез fäm заканчивается августом — 335 таких сделок за восемь месяцев.

Сегменты. По данным fäm, в сентябре дороже AED 5 млн стоили 8,3% продаж, дешевле AED 2 млн — 66,5% (34,1% дешевле AED 1 млн и 32,4% в диапазоне AED 1–2 млн). Две трети рынка — народное ополчение, и всё же вес казны держит тонкая прослойка лордов. По типам объектов fäm считает 9 055 квартир на AED 14,8 млрд, 1 428 вилл на AED 8,6 млрд (+3,9% к августу), 237 участков на AED 3,8 млрд (+28,8%) и 539 коммерческих объектов на AED 2,2 млрд (+27,7%). Земля и офисы прибавили быстрее всех: крупные дома Вестероса скупают поля под будущие замки.

На Железных островах (Dubai Marina) месяц выдался штилевым: 165 продаж против 390 год назад, из них 147 — готовое жильё. Медиана в AED 2,27 млн отражает старый фонд, тогда как башни Marina Gate, 23 Marina и Cayan по цене квадратного фута спорят с Утёсом Кастерли (Palm Jumeirah). В Королевской Гавани (Downtown), напротив, оживление: по оценке Christie’s, стоимость продаж выросла на 20% за месяц.

Аренда

Пока покупатели взяли паузу, арендаторы собрались в поход. По данным fäm Properties, в сентябре в зонах freehold (районы, где иностранцы могут владеть жильём в собственности) зарегистрировано 48 639 договоров аренды, на 22,6% больше чем в августе. Новых договоров 25 345 (+25,6% за год), продлений 23 294 (+7,6%). За девять месяцев — 298 984 договора (+6,8%), и год идёт к рекорду, который в 2025-м составил 377 926. Самая населённая часть карты — Земли за Стеной (International City / Al Warsan): Al Warsan First дал 28 825 договоров с начала года. Однокомнатные квартиры — 42% всех арендных сделок.

Ставки при этом идут вниз именно там, где дольше всего царила дороговизна: новое предложение дало арендаторам козыри в переговорах. Сентябрьских медиан аренды по районам в открытых отчётах нет, поэтому ниже сведены квартальные запрашиваемые ставки Property Finder и динамика подписанных договоров по fäm (Gulf News, 18 октября).

Итог прост: коронные земли дешевеют для нанимателей быстрее окраин, и только Простор (Dubai Hills) удерживает ставки. А кто сколько платит владельцу в процентах от цены, показывает валовая доходность (годовая аренда, делённая на цену объекта, без учёта расходов). Важная оговорка: свежий срез Property Monitor за сентябрь к 21 октября ещё не опубликован, поэтому график показывает август.

Property Monitor через Engel & Völkers, данные за август 2026 (обновлено 9 сентября)

Средняя по Дубаю — 6,34% для всего жилья (6,66% для квартир, 4,45% для вилл). Закон Вестероса работает безотказно: чем ближе к трону, тем дороже вход и скромнее дань. Утёс Кастерли (Palm Jumeirah) покупают ради статуса и сохранности капитала, Земли за Стеной (International City) — ради денежного потока.

Девелоперы

Рейтинг девелоперов с начала года по состоянию на конец сентября к 21 октября ещё не опубликован. Последний доступный срез — январь–август (DXBinteract через Engel & Völkers, обновлён 17 сентября). По этой причине сентябрьский рейтинг как разницу двух накопленных срезов пока рассчитать нельзя; ниже дан августовский накопленный итог и сентябрьские лидеры на уровне проектов.

Январь–август 2026, топ-10 по стоимости продаж

*Расчёт NBJ: стоимость, делённая на число сделок. По числу сделок в топ-10 также входят Samana (2 197), Danube (1 946) и Reportage (1 880); их стоимость в источнике не раскрыта.

Сентябрь 2026, лидеры на уровне проектов

Источники: Projectory (данные DLD) и fäm Properties.

Карта династий по-прежнему делится на две половины. Emaar держит казну: AED 32,3 млрд за восемь месяцев, в 1,8 раза больше ближайшего соперника DAMAC. Azizi выводит на поле самую большую армию — 12 256 сделок со средним чеком меньше AED 1 млн. Meraas и Nakheel играют в другую игру: меньше тысячи сделок каждая, зато средний чек выше AED 7,5 млн.

Сентябрь добавил два сюжета. Первый: флагман массового сегмента Azizi Venice остался первым по числу регистраций, однако их количество упало с 1 503 до 454 — и это заметная часть общего спада off-plan. Второй: Valia Tower с 263 сделками принёс почти вдвое больше денег, чем Azizi Venice с 454. В Вестеросе это называли бы сменой тактики: меньше пехоты, больше тяжёлой кавалерии. Генеральный директор fäm Properties Фирас Аль Мсадди при этом напоминает, что первичный рынок остаётся «the main driver of sales activity» (главным двигателем продаж): в III квартале на него пришлось 25 441 из 37 429 сделок.

Трезвый вывод

Сентябрь 2026-го — месяц перегруппировки сил. Жилых сделок почти вдвое меньше, чем год назад, зато цена квадратного фута потеряла лишь 3%, а общая казна DLD прибавила за месяц почти 10% благодаря готовому жилью, земле, коммерции и ипотеке. Спекулятивная пехота off-plan отступает, конечный покупатель с ипотекой и арендатор с новым договором выходят на первый план.

Для владельцев капитала из СНГ из этого следуют три наблюдения. Во-первых, в коронных землях — Королевской Гавани (Downtown), Железных островах (Dubai Marina), Королевских землях (Business Bay) — аренда снижается на двузначные проценты по запрашиваемым ставкам, что может сказаться на доходности следующих срезов Property Monitor. Во-вторых, Дорн (Dubai South) и Речные земли (JVC) остаются народными столицами, но их судьба зависит от того, как рынок переварит предстоящие сдачи проектов. В-третьих, Утёс Кастерли (Palm Jumeirah) и Простор (Dubai Hills) живут по собственным законам: сделки на AED 250–260 млн проходят независимо от настроения массового рынка.

Зима в вестеросском смысле ещё не наступила, и цены пока её не признают. Устоит ли рынок на новом, более спокойном уровне объёмов, покажут октябрь и ноябрь, когда в Дубай возвращается высокий сезон и все дома снова собираются за одним столом.

Источники

• Emirates 24|7: итоги DLD за сентябрь и девять месяцев 2026 — 1 октября 2026

• Projectory: Dubai Property Market September 2026, DLD Home Sales Report — 2 октября 2026

• fäm Properties, сентябрьский отчёт (TradeArabia) — 6 октября 2026

• Engel & Völkers / Property Monitor: Rental Yields in Dubai — данные за август 2026, обновлено 9 сентября

Чего ещё нет на 21 октября: сентябрьского среза доходности Property Monitor и рейтинга девелоперов за январь–сентябрь; в статье использованы августовские данные с явной пометкой.

Материал носит информационный характер и не является инвестиционной рекомендацией.

При подготовке текста использовался ИИ для проверки цифр, цитат и источников; итоговая редакция и ответственность — за автором.

Текст: Светлана Браницкая, директор NBJ Consulting

Email NBJDubai26@gmail.com 

WhatsApp +7 916 327-90-77 

Tel/Botim/WhatsApp +971 50 487 0364 

Telegram t.me/nbj_telegram 

Сайт nbjconsultingdubai.netlify.app 

NBJ Дубай nbj.ru/lp/dubai