Сохранение ключевой ставки ЦБ на уровне 14% препятствует выводу жилищных проектов на рынок в России, часть запусков будет перенесена на следующий год, считают опрошенные РИА Недвижимость эксперты.

В минувшую пятницу Банк России по итогам заседания совета директоров сохранил ключевую ставку на уровне 14% годовых, как и в прошлый раз.

«Высокая ставка в первую очередь бьет по новым запускам. Девелоперы вынуждены пересчитывать экономику проектов: дорожает финансирование, удлиняется срок продаж, растут риски», – заявил управляющий партнер Umbrella Consulting Group Кирилл Агапов.

Поэтому часть стартов, по его мнению, будет перенесена на следующий год, особенно в проектах с длительным циклом реализации и высокой долей заемных средств.

Сохранению тренда на осторожный запуск новых проектов, по словам замруководителя ипотечного департамента риелторской компании «Этажи» Татьяны Решетниковой, способствует ограничение льготных ипотечных программ, снижающее спрос и создающее риски низкого наполнения эскроу-счетов, что в условиях высокой ключевой ставки сказывается на росте долговой нагрузки по проектному финансированию.

«Бридж-финансирование под покупку земли и прохождение согласований стоит сегодня «ключ + 3-5 пунктов», то есть 17-19% годовых. Если проценты под 18% набегают год-два до открытия эскроу, они съедают плановую маржу раньше, чем на площадку выходит техника», – объяснила основатель Nedvex Юлия Галимова.

Банки, с ее слов, одновременно подняли требования к покрытию долга до 1,35-1,4x и закладывают в стресс-тесты падение продаж на треть. В таких условиях девелоперы не покупают землю впрок и выводят только проекты с уже выбранными лимитами или финальные очереди.

«Вероятно, в ближайшей перспективе темпы вывода новых многоквартирных проектов, особенно в массовом сегменте, останутся на невысоком уровне», – добавил коммерческий директор риелторской компании «Метриум» Дмитрий Проскурин.

Вместе с этим он ждет увеличения объемов строительства загородного жилья, что обусловлено сохранением 6% по семейной ипотеке на этом рынке.

«По-видимому, будет наблюдаться переток клиентов с рынка городских новостроек в сегмент ИЖС, на вторичный рынок и рынок арендного жилья», – предположил эксперт.

Уже выведенные на рынок проекты, по мнению Агапова, продолжат реализовываться. Застройщики будут делать ставку на небольшие очереди, готовое жилье, ликвидные локации и форматы с быстрой оборачиваемостью.

«Если земля куплена в кредит, то проценты по долгу начисляются каждый месяц, и в таком случае застройщик не может откладывать старт», – уточнил коммерческий директор «Брусники» в Москве и Московской области Андрей Фатнев.

Главный экономист Института экономики роста имени П. А. Столыпина Борис Копейкин не исключил и банкротства стройкомпаний. Заметная доля жилых объектов (более 50%), по его словам, вводится с задержками, которые пока чаще всего не превышают нескольких месяцев, но без кардинального пересмотра Центробанком своей жесткой денежно-кредитной политики таких ситуаций будет больше.