В третьем квартале 2025 года рынок ЗПИФов недвижимости ускорил темпы роста. Активы превысили 725 млрд руб., а это плюс 8% за квартал и более чем на треть год к году, подсчитал аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов.

По его словам, в июле-сентябре создано пять новых фондов. Чистые привлечения в три из них свыше 10 млрд руб., два в стадии формирования. Выплаты пайщикам достигли 21,7 млрд руб. Это вдвое больше, чем во втором квартале, и в 2,5 раза выше, чем год назад.

«Драйвером роста стали подешевевшие доходности длинных банковских депозитов и смена предпочтений частных инвесторов. Фонды для неограниченного круга выросли на 38,4 млрд руб., до 380,6 млрд руб., – отметил Чернов. – Их темпы роста достигли 11,2% за квартал после 8,8% кварталом ранее и 4,6% год назад. Фонды для квалифицированных инвесторов прибавили лишь 4,6%, до 344,5 млрд руб. В портфелях ЗПИФов временно выросла доля ликвидных активов до 9,6% из-за запуска новых структур и лагов по сделкам».

Коммерческая недвижимость стала для частного инвестора, по мнению аналитика, понятным инструментом с доходностью около 12% годовых против 5–6% аренды жилья. Индексация договоров поддерживает NOI. Управляющие фиксируют сделки в складском и light-industrial сегментах. Переоценок вниз нет.

Снижение ключевой ставки с лета до 17% и проседание максимальных ставок по депозитам крупнейших банков с 18,3% до 15,6% усилили переток. «Кортокие» вклады ещё дают доходности немного более 15% годовых на горизонте полугода, но длинные ставки быстрее снижаются.

«На этом фоне ЗПИФы недвижимости закрывают потребность в стабильном купонном кэше с понятным риском. Ограниченность альтернатив и закрытые внешние рынки усиливают эффект, – считает эксперт. – Инфляция остаётся выше цели, бюджетный импульс высок, ликвидность в банковской системе неравномерна. Но индексируемая арендная база и диверсификация арендаторов смягчают волатильность дохода фондов».

«В случае сохранения ключевой ставки на уровне 17% до конца 2025 года с осторожным снижением до 16–16,5% в декабре при замедлении базовой инфляции и стабилизации ожиданий, далее в 2026 году траектория ведет к 14–14,5% к середине года, что при устойчивом опускании доходностей длинных депозитов ниже 12,5–13% создаст условия для максимального перетока в рыночные ЗПИФы недвижимости с пиком во втором–третьем кварталах 2026 года и годовыми чистыми привлечениями порядка 180–220 млрд руб», – заключил аналитик Freedom Finance Global.

В оптимистичном сценарии быстрое охлаждение цен и мягкий фискальный фон, по его прогнозу, допускают снижение до 15% уже к весне 2026 года при ставках по длинным депозитам 11–12% и дают пик притока в третьем квартале 2026 года с возможными привлечениями 220–260 млрд руб.