По итогам первого полугодия 2026 года курортная недвижимость Сочи фиксирует коррекцию после многолетнего ралли. Однако, вопреки общему снижению тарифов, сегмент инвестиционных гостиниц демонстрирует устойчивость за счет структурного дефицита номерного фонда и выхода новых проектов с профессиональным управлением. К таким выводам пришли аналитики платформы «Домос».

С весны 2026 года в городе-курорте наблюдается тренд на удешевление размещения. Если в марте средний тариф (ADR) потерял 7% к показателям 2025 года, то в апреле падение ускорилось до 13%, а в мае достигло 15%. Наиболее ощутимо коррекция затронула премиальный сегмент: доходность пятизвездочных отелей сократилась на 20%, в то время как у «трешек» и «четверок» падение составило 11% и 6% соответственно.

При этом структура нового предложения смещена в сторону среднего ценового сегмента. Почти половина вводимых объектов (44%) относится к категории 4*, доля пятизвездочных новостроек ограничена 24%. Классические гостиницы формируют 60% новых площадей, еще 28% приходятся на апарт-отели.

Эксперты называют происходящее «взрослением рынка», а не кризисом. По словам руководителя «Домоса» Сергея Бражника, покупатели и инвесторы переходят от спекулятивного спроса к фундаментальной оценке активов: «Рынок возвращается к сбалансированной модели. Теперь на первый план выходят профессионализм управляющей компании и долгосрочный потенциал объекта. Дефицит качественного номерного фонда сохраняется, что поддерживает интерес к этому инструменту».

Управляющий партнер GRAVION Юрий Неманежин добавляет, что текущая стабилизация — это плата за предыдущий сверхрост. Сейчас инвестиционный горизонт расширяется до 5–10 лет, а ключевым критерием становится способность объекта генерировать стабильный денежный поток. Косвенным подтверждением служит динамика RevPAR: в 2023 году показатель составлял 6,8 тыс. рублей за ночь, в 2025-м — уже 10 тыс. (+47%). По прогнозам аналитиков, к 2030 году этот показатель может достигнуть 16 тыс. рублей.

Несмотря на коррекцию средних цен, девелоперы не сворачивают гостиничное строительство. Фокус смещается в сторону управляемых отелей и апарт-отелей, что подтверждает устойчивость инвестиционного сегмента как основного драйвера рынка курортной недвижимости Сочи.