Аналитики консалтинговых компаний CORE.XP и Foresight представили совместный отчет, посвященный сегменту делюкс-жилья столицы. Ключевой вывод исследования — значительная дифференциация понятия «пентхаус» на первичном рынке. В то время как девелоперы активно используют этот термин в маркетинговых целях, приписывая его квартирам верхних этажей с балконами, доля объектов, соответствующих строгим техническим и архитектурным критериям, составляет менее 2% от общего объема предложения в делюкс-классе.

Эксперты сформировали жесткий чек-лист, позволяющий отделить истинный пентхаус от маркетингового аналога. В перечень обязательных условий вошли: расположение на последнем жилом уровне (отсутствие соседей сверху), площадь от 250 кв. м, высота потолков от 3,5 м, приватность (не более 1–2 лотов на этаже), наличие эксплуатируемой террасы, а также прединтеграция сложных инженерных решений на этапе проектирования — от усиления перекрытий до автономных систем дымоудаления для каминов.

Согласно оценкам аналитиков, внедрение необходимых инженерных мощностей повышает себестоимость квадратного метра на верхних этажах на 10–18% по сравнению с рядовыми уровнями. Основные затраты приходятся на гидроизоляцию и подогрев кровли (4–8%), а также на организацию приватных зон доступа и дымоходов. В итоге девелоперская премия многократно превышает издержки, формируя маржинальность на уровне арт-объектов.

Рыночные индикаторы и премия к базовому метру

На начало июля 2026 года средняя цена квадратного метра в сегменте истинных пентхаусов достигла отметки в 6 млн рублей, что демонстрирует двукратный разрыв с усредненным показателем делюкс-класса (около 3 млн рублей за кв. м). Внутри одного жилого комплекса наценка на пентхаус варьируется в диапазоне 70–90%, а в уникальных проектах с исторической локацией и круговой панорамой превышает 100%. В наиболее ликвидных зонах верхняя граница стоимости достигает 8–10 млн рублей за кв. м.

Средний срок экспозиции подобного лота составляет от 18 до 24 месяцев, однако для объектов с высокими потребительскими характеристиками в сильных локациях этот период сокращается до 6–12 месяцев.

Трансформация спроса и локальный дефицит

Аналитики фиксируют сдвиг в потребительских предпочтениях. Эпоха гигантских резиденций площадью 500–700 кв. м уходит в прошлое: сегодня целевая аудитория (UHNWI) делает выбор в пользу рациональных планировок в диапазоне 300–500 «квадратов», отдавая приоритет приватности спален и функциональности террас. При этом предпочтения по видовым характеристикам разделились практически поровну: 40–45% покупателей выбирают панорамы высотных районов, тогда как 55–60% отдают предпочтение камерной эстетике исторического центра с его бульварами и куполами.

Прогноз до 2028 года: сохранение статуса «сейфа»

По прогнозам CORE.XP, до 2028 года структурный дефицит предложения не будет преодолен. Даже при вводе новых клубных домов количество истинных пентхаусов останется штучным (от 1 до 4 на проект), что гарантирует сохранение доли ниже 2%. Рынок окончательно сегментируется на два уровня: масс-маркет премиум-качества (квартиры последних этажей) и коллекционный формат.

Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP, комментирует: «Наша задача — вернуть рынку четкие ориентиры. Настоящий пентхаус закладывается в конструктив на старте проекта. Его невозможно "добавить" позже. Именно эта фундаментальная невозможность масштабирования удерживает долю ниже 2% и формирует устойчивую ценовую защиту от макроэкономических колебаний».

Анна Шишкина, коммерческий директор Foresight, добавляет: «Ультра-хайнеты рассматривают такие объекты как коллекционные трофеи. Экономика этих резиденций полностью защищена от внешних кризисов. Покупатели стали рациональнее в метраже, но бескомпромиссны в приватности и качестве инженерии. В периоды турбулентности спрос на уникальные объекты остается стабильным, что превращает истинный пентхаус в инвестиционный "сейф"».