2009 год взлетов и падений прибавил многим банкам не только опыта общения с заемщиками, но и нежданной-негаданной «домовитости». Сделав ставку на высокодоходную до кризиса недвижимость, многие из кредиторов не предусмотрели того, что им придется стремительно переоценивать ценности, а затем в жестком режиме времени осваивать тонкости управления заложенными объектами. Или, пытаясь вернуть затраты, подключаться к поискам инвестора для крупного, но обедневшего горе-заемщика. Какие сценарии выхода из нестандартной ситуации с неподъемным долговым наследством сегодня наиболее безопасны и выгодны для финансовых учреждений?

ПРОБЛЕМА В КВАДРАТЕ

Для банков, в том числе из «ТОП-10», залогом номер один стала «замороженная» в цене недвижимость. Именно она продолжает оставаться миной замедленного действия: с каждым месяцем ситуация усугубляется новыми вложениями в старые залоги. Прежде всего дополнительного содержания требует поставленный на баланс «недо-строй», который падает в цене куда стремительнее, чем сданные объекты. При отсутствии круга серьезных инвесторов, работающих на долгосрочную перспективу, под дамокловым мечом рыночной конъюнктуры одновременно оказались балансодержатели недвижимых объектов разной степени готовности. В этой ситуации банки оказались заложниками кредитного портфеля, «забитого» разнородными залогами. Масштаб проблемы мешает решить ее при помощи одной лишь реструктуризации долгов. Но сбрасывание рискованного бремени с большим дисконтом - тоже не выход: подобные действия могут повлечь за собой обвал и без того низких цен на рынке недвижимости. Угроза лишиться возможности вернуть свое заставляет банки выдерживать паузу. Внимая оптимистическим прогнозам о финансовой «оттепели», большинство игроков финансового рынка, не желая рисковать, ждут оживления - возвращения цен к уровню начала 2008 года. Однако ожидание лучших времен может затянуться, прогнозируют скептики. К такой мысли склоняются в последнее время и многие игроки рынка, вынужденные сегодня решать, будут ли они входить в капитал строительных и де-велопментских компаний, создавать под них управляющие компании. Или же будут тратить силы и время в поисках инвестора для тяжелого наследства при том, что шансы на чудесное обретение подобного спасителя априори невелики. В любом случае промедление лишь увеличивает риски, сходятся во мнении эксперты рынка. «Переход к банкам контроля над активами девелоперов объясняется общим трендом: всеми способами надо не допустить увеличения объемов резервирования», - говорит руководитель практики земельного права компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Алексей Коневский. По его словам, эту стратегическую задачу необходимо решить в ближайшие месяцы. Программа-максимум - вернуть первоначальную стоимость залога, пусть без комиссий и процентов. Эксперты не строят радужных прогнозов по поводу быстрого восстановления финансового положения строительных холдингов и девелопмента без возможности перекредитования. Подтверждением тому служит ограниченность возможностей этих компаний при недостаточном финансировании, а чаще при полном отсутствии банковских кредитов. Не стоит забывать и об обвальном падении доходов от продаж и аренды. Но банкам, несмотря на все это, придется не позже осени 2010 года разомкнуть порочный круг неплатежей строителей и девелоперов. Вопрос -каким образом?

ДОЛГИЕ ПРОВОДЫ

Самый радикальный вариант, который на первый взгляд кажется уместным и подкупающе простым, - взыскание долга в судебном порядке. Этим путем пошла часть игроков рынка, которая стремилась как можно быстрее сократить долю проблемных долгов в своих кредитных портфелях. Их можно понять: «токсичные» активы ставили под серьезный удар показатели доходности их банковского бизнеса. Но их можно и пожалеть: в большинстве случаев эффективность такого шага, как взыскание долга через суд, сомнительна: не оправдываются ни временные, ни денежные затраты кредиторов. Даже при положительном решении суда банк может остаться в убытке, если будет доказано, что у заемщика нет денежных средств и активов. А в нынешней ситуации вероятность такого исхода велика.

Банкротство должников крупной недвижимости, увы, тоже не выход из положения: в российских условиях при распродаже активов заемщика редко удается возместить в полном объеме долги кредиторам. Более того, желание взыскать основные активы должника может привести к прекращению его бизнеса и невозможности восстановить платежеспособность в дальнейшем. Некоторые активы, которые использовались в качестве залога при кредитовании девелоперов и застройщиков - например, строительные проекты в низкой степени готовности, -вообще не могут быть реализованы до своего завершения и юридического оформления. Вот почему данный вариант поведения банкиры чаще используют как инструмент давления на должника и его акционеров с целью склонить их к заключению соглашения о реструктуризации на максимально приемлемых для кредитора условиях. Конечно, остается шанс взыскать долг с поручителей. Однако следует иметь в виду, что если в этой роли выступают аффилированные структуры должника, то они, как правило, находятся примерно в том же финансовом положении, что и проштрафившийся заемщик. Есть и другой существенный нюанс, удерживающий банки от проявления жесткости. Многие финансовые структуры не хотят в будущем лишиться серьезных стратегических партнеров и клиентов из числа участников строительного бизнеса и потому не заинтересованы выводить их из игры. Этим объясняется стремление банков подключить заемщика к решению проблем через программу реструктуризации. Между тем банкам невыгодно рефинансировать того, кто не идет им навстречу. Например, не предлагает реальную стратегию, которая стала бы неким гарантом того, что у компании есть шанс не только «всплыть», но и полностью погасить долги в ближайшие годы. В кризисное время возникло понятие «конкуренция заемщиков»: банки или иные кредиторы имеют возможность выбирать среди массы заявок на реструктуризацию те, что, по их мнению, представляют определенную ценность или имеют перспективы развития. В противном случае играть на «чужом поле» - реанимировать коматозную недвижимость - банкам невыгодно вдвойне: они примут на себя при этом избыточные и совсем ненужные им риски.

Итак, в сложившейся в результате кризиса принципиально новой системе координат реструктуризация становится наиболее щадящим и зачастую единственно возможным способом для кредитора вернуть долг при отсутствии достаточного количества высоколиквидных активов у должника. И тут для заемщика, попавшего в число выбранных, возможны варианты дальнейшего развития событий.

НАМ СВЕРХУ ВИДНО ВСЕ

Один из распространенных сценариев предполагает, что в счет уплаты части долга банк получает право собственности на активы девелопера или застройщика.

Между тем не только государственные банки получают в собственность объекты должников. К примеру, на активы Mirax Group претендовал Альфа-Банк. Московский арбитражный суд «услышал» истца и наложил арест на денежные средства и имущество двух «дочек» этой компании - ОАО «Международный центр» и ЗАО «Миракс Сити». В итоге по иску банка с девело-пера взыскали $241,5 млн. Двум дочерним структурам Mirax, выступающим ответчиками по делу Альфа-Банка, принадлежат самые знаковые объекты компании, находящиеся в высокой стадии готовности, и потому Альфа-Банк заключил соглашение, согласно которому весь долг девелопера будет реструктурирован на срок до 18 месяцев. В результате часть долга банк получит деньгами, а вторую половину - площадями в башне «Федерация». По мнению экспертов, Альфа-Банк, как и любой иной кредитор, не заинтересован в банкротстве компании заемщика. Эксперты уверены: все действия истца имеют под собой одну цель - ввести в конструктивные переговоры о реструктуризации проблемной задолженности собственников компании. Затем, по итогам переговоров, возможно вхождение банка в капитал застройщика в обмен на списание, пролонгацию и представление нового заемного финансирования. Однако такой способ применим в одном случае: если объекты находятся в высокой степени готовности. Увы, в залогах доля такой благополучной недвижимости составляет всего треть.

Второй вариант предполагает, что в счет уплаты части долга банк получает либо контрольный, или блокирующий, пакет акций, либо долю в уставном капитале компании по договору залога или договору купли-продажи за символическую цену. В этом случае банк берет на себя операционный контроль над девелопером путем введения своих представителей в органы управления компании.

Как правило, условия погашения другой части долга изменяются по привычным канонам: путем заключения новации, применения рефинансирования, изменения сроков и иных условий возврата долга. Однако львиная доля залогов является проблемным «недо-строем», и для контроля заемщиков некоторые банки избирают нетрадиционный путь: входят в уставный капитал девелопера, застройщика. Эта тенденция, по мнению экспертов, с одной стороны, опасна вовлечением банковского капитала в низколиквидные инвестиции в недвижимость, но с другой - дает банкам и строительным компаниям шанс сохранить активы, способные принести прибыль, когда рынок восстановится. По пути «учета и контроля» идут крупные структуры вроде ВТБ и УРАЛСИБа, которые имеют ресурсы для создания управляемых «дочек» особого назначения. Они призваны не только контролировать, но и развивать упадочный бизнес.

Мотив банков пойти по скользкому пути управления непрофильными активами очевиден: без контроля эти залоги обветшают и не будут стоить даже трети от первоначальной цены. Приобретенные активы в редком случае могут быть немедленно реализованы в начале года, так как находятся в низкой степени готовности, а следовательно, требуют усилий по их завершению с привлечением дополнительного финансирования.

КОТ В МЕШКЕ

Риск выхода на незнакомую территорию в момент пониженного спроса для игроков финансового рынка довольно велик. Управлять бизнесом застройщика - значит с нуля осваивать специфику непрозрачного рынка недвижимости. Дело в том, что случаи, когда строительный бизнес является прозрачным и стандарты отчетности соответствуют общепринятым, единичны и относятся к одному-двум девелоперам, чьи акции торгуются на бирже. Очень многие застройщики до сих пор используют различные «серые» схемы. В таких условиях банку крайне затруднительно провести меры по санации бизнеса должника - например, путем оптимизации системы издержек. Есть и другие скрытые риски, такие как задолженность и иные обязательства перед другими кредиторами. Размер долгов сложно оценить при приобретении объекта без проведения тщательного и длительного аудита всего бизнеса должника. Нередко по ходу «инвентаризации хозяйства» вскрываются юридические дефекты в оформлении прав на земельный участок и получении исходно-разрешительной документации на строительство. Если банк планирует вывести объект «под ключ» с целью найти покупателя на «очищенный» актив, эти погрешности становятся серьезным барьером. Вот почему при переходе права собственности на активы к кредиторам последним необходимо проводить тщательную юридическую проверку активов. «Поскольку состав акционеров у девелопера или застройщика может быть неоднородным, необходимо удостовериться, что все ключевые акционеры согласны с отчуждением активов и условиями реструктуризации», - подчеркивает Лидия Горшкова, руководитель банковской практики компании «Пепеляев, Гольц-блат и партнеры». Наличие разногласий у акционеров по условиям реструктуризации, считает она, может привести к попыткам оспорить заключенные соглашения в суде. Тогда возникает риск, что процесс реструктуризации и оздоровления актива пойдет по кругу, увеличивая затраты банка и как кредитора, и как возможного нового собственника.

СТРАХИ ВОКРУГ МОЛОТКА

А между тем все эти меры и пути ведут к одному: продаже непрофильных активов, которые сейчас требуют «вливаний», чтобы снова привлечь внимание осторожных инвесторов. Как уже упоминалось - и в этом эксперты единодушны, -массовый сброс таких активов не принесет пользы никому. Поэтому банки планируют продавать объекты по мере их достраивания, так как всерьез и надолго уходить в управление залогами финансовые структуры не хотят. И как прогнозируют аналитики, пик таких продаж может прийтись на период ближе к началу лета 2010 года. Камнем преткновения в любом случае станет цена вопроса. Все дело в том, что на сегодняшний день, как утверждают аналитики, нет единой и прозрачной методики оценки недвижимости. Но крупные игроки, такие как Сбербанк и ВТБ, рассматривают вариант продажи крупных залогов с аукционов. И проблема не столько в создании для этого нового аукционного дома, сколько в методике, по которой идут торги. Все чаще эксперты называют как вариант для подражания голландский аукцион, при котором начальная цена понижается до первого «стоп», а дальше идет игра на повышение.

Казалось бы, в безвыходной посткризисной ситуации этот вариант как нельзя кстати. Но есть два «но». «Первое из них связано с тем, что соответствующие поправки в российское законодательство появятся не раньше осени следующего года», - поясняет гендиректор «Фонда имущества Санкт-Петербурга» Андрей Степанен-ко. А во-вторых, считают специалисты, банки пока не готовы к такому прозрачному подходу. Участие в публичных торгах означает автоматическое оглашение цены сделки, которая фактически становится ориентиром, некой точкой отсчета в ходе продажи других подобных активов. И в этой связи в приоритете остаются непубличные закрытые продажи.