«Ипотека умерла первой и первой же начала восстанавливаться». Такой вывод сформулировал один из участников «ипотечного» «круглого стола», проведенного НБЖ 19 мая (подробнее читайте на стр. 54-63). Вот только восстановление это, как отмечают все без исключения эксперты, идет «с перебоями»: на позитивный процесс удешевления ипотечных кредитов накладывается негативный процесс удорожания квадратных метров. И если правительству не удастся оживить строительный рынок, то усилия банков сделать ипотечные займы более доступными рискуют пропасть втуне. А потенциальные заемщики могут оказаться в роли кума Тыквы из детской сказки про Чиполлино: на покупку четырех кирпичей (квадратных метров) денег у них хватит, а на пятый -уже нет.

СТАГНАЦИЯ С ЭЛЕМЕНТАМИ ПОЗИТИВА?

Усилия правительства и банков по спасению ипотеки начали приносить результаты: в начале текущего года рынок активно пошел вверх. На протяжении уже нескольких месяцев участники рынка отмечают положительные изменения. Так, начальник отдела потребительского кредитования СБ Банка Елизавета Цакаева констатирует: «Хотя отечественный рынок ипотеки еще не оправился от кризиса в полной мере, с начала текущего года в его развитии наметилась устойчивая положительная динамика. Так, только за первый квартал 2010 года российскими банками было выдано в два раза больше ипотечных кредитов, чем год назад. По официальным данным, количество займов превысило 40 тысяч, что составило в общей сложности более 46 млрд рублей».

Директор департамента розничных операций Инвестторгбанка Светлана Крошкина также считает, что в первом квартале 2010 года ипотечный рынок оправдал самые оптимистичные прогнозы. Правда, эксперт отметила, что в этом году ипотечный рынок вряд ли достигнет докризисного уровня: по мнению аналитиков, наиболее вероятный итоговый годовой показатель составит 300 млрд рублей - именно на такую сумму может быть выдано ипотечных кредитов в 2010 году. Что в три раза превысит аналогичный показатель, зафиксированный по итогам 2009 года.

Однако сухой язык цифр не отражает всю картину происходящих на рынке изменений. Несмотря на явное улучшение статистики, ситуация по-прежнему остается достаточно сложной: как и в остальных сегментах кредитования, рост портфеля происходит у незначительного числа участников. Так, Дмитрий Орлов, вице-президент Первого   республиканского   банка, поясняет: «Наиболее активными игроками ипотечного рынка на данный момент являются госбанки и крупные банки с иностранным участием. Понятно, что только их усилий для активного роста недостаточно. Для восстановления рынка необходимо возобновление ипотечного кредитования через средних игроков, которые пока не готовы к активным действиям. Соответственно, можно оценить рынок как стагни-рующий, но подающий позитивные признаки». С коллегой согласна Юлия Изотова, начальник управления розничного кредитования Московского кредитного банка. «Мое мнение таково: на рынке осталось около десяти крупных игроков, причем явно выделяется первая тройка», - констатирует эксперт.

Таким образом, масштабы рынка и число участников сократились по сравнению с докризисными показателями приблизительно в 30 раз - а по некоторым оценкам, даже в 50 раз. Поэтому говорить о восстановлении рынка «из пепла» пока не приходится. При всем желании тройка крупнейших банков не может в одиночку «вытянуть» ипотеку из кризисной ямы. Возвращение в ипотеку остальных игроков является одним из важнейших условий восстановления рынка.

НЕ ВСЕМ ПО ПЛЕЧУ

Но «остальные», в числе которых средние и даже некоторые крупные банки, возобновлять развитие ипотечных программ не спешат. Причина проста: «отказники» предпочитают работать с «короткими» кредитами. Дмитрий Орлов, вице-президент Первого республиканского банка, поясняет: «В первую очередь ипотека - это долгосрочный кредит. С этим связано большинство ограничений и рисков. Для банка необходимы фонды соответствующей срочности и стоимости, которые позволяли бы, во-первых, выдавать кредит под приемлемую для заемщика ставку, а во-вторых, обеспечивали бы необходимый уровень маржи. Сейчас не так много качественных заемщиков, способных выплачивать долгосрочные кредиты; с учетом этого ипотека - не самый привлекательный продукт, гораздо интереснее краткосрочные «потребы» под высокую ставку».

Тем не менее банки, имеющие стабильные источники фондирования, характеризуют ипотеку как один из наиболее привлекательных сегментов кредитования. Андрей Степаненко, член правления, руководитель дирекции обслуживания физических лиц Райффайзенбанка, подчеркивает: «Ипотека была, есть и остается стратегически важным и прибыльным кредитным продуктом. Даже в непростой финансовой ситуации Райффайзенбанк не прекращал выдачу ипотечных кредитов. Доходность ипотечного бизнеса, безусловно, снизилась по сравнению с докризисным периодом в связи с увеличением доли просроченной задолженности в портфеле и в связи с уменьшением объемов новых выдач. Однако в настоящее время мы можем наблюдать позитивный тренд показателя доходности».

Кроме того, в условиях кризиса ипотека получила ряд преимуществ перед другими продуктами. Во-первых, налажен механизм рефинансирования кредитов через АИЖК. Так, Александр Галкин, начальник управления кредитования физических лиц банка «ГЛОБЭКС», объясняет: «В нынешних условиях при возможности рефинансирования через АИЖК ипотека позволяет добиваться высокой оборачиваемости средств с умеренным уровнем риска и приемлемым доходом». Во-вторых, ипотечные кредиты имеют ликвидный залог, в отличие, например, от кредитов для малого и среднего бизнеса, а потому риски по ипотеке минимальны.

Учитывая сложившиеся настроения на рынке, можно предположить, что в ближайшее время список банков, работающих на ипотечном рынке, останется без изменений. И конкуренция будет происходить между крупными игроками.

ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ «ГУМАНИЗМ»

Сейчас многие банки сообщают о смягчении условий ипотечного кредитования. Их «гуманизм» объясняется двумя причинами: возросшей конкуренцией за качественных заемщиков, число которых сегодня невелико, и развертыванием госпрограмм по стимулированию ипотечного рынка. В частности, закон, разрешающий секьюритизацию ипотечных кредитов с первоначальным взносом в 20%, позволил банкам существенно снизить для граждан «планку» вступления в ипотеку.

Так, Михаил Сероштан, начальник отдела разработки кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ24, рассказал: «Единственное, что мы вынуждены были сделать в период острой фазы экономического кризиса, -увеличить размер первоначального взноса до 30%, что было обусловлено динамикой цен на рынке жилья. Тем не менее уже в ноябре 2009 года, учитывая стабилизацию в экономической и финансовой сферах, а также с целью стимулирования рынка ипотеки ВТБ24 снизил первоначальный взнос до 20%, предложив клиентам максимально комфортные условия кредитования».

В Райффайзенбанке также снизили размер первоначального взноса по ипотечным кредитам. «По программе «Покупка квартиры на вторичном рынке жилья» первоначальный взнос снижен с 25 до 15%, а по программе «Покупка недвижимости под залог квартиры в собственность» - с 40 до 30%. Кроме того, банк вновь стал предлагать кредиты на покупку жилья в долларах и возобновил программы ипотечного кредитования с подтверждением дохода справкой по форме банка», - сообщил Андрей Степаненко.

По оценкам экспертов, снижение первоначального взноса позволяет существенно расширить круг потенциальных заемщиков. Так, Елизавета Цакаева пояснила: «Этот фактор может быть основным для многих клиентов, ведь разница в 10% довольно существенна, когда речь идет о первоначальном взносе». А расширение круга заемщиков неизбежно повлечет за собой рост объемов выданных кредитов.

Однако далеко не все эксперты уверены в том, что события будут развиваться по оптимальному сценарию. По мнению ведущего аналитика «Арбат Капитал» Михаила Завараева, результаты реализации закона, разрешающего секьюритизацию ипотечных кредитов с первоначальным взносом на уровне 20%, окажутся гораздо скромнее. «Принятие закона в теории должно оказывать давление на уровень первоначального взноса. Однако в условиях несущественных объемов на рынке секьюритизации влияние данного фактора не будет существенным. В большей мере на размер первоначального взноса будут влиять риски заемщиков и ожидания банков относительно динамики цен на рынке жилья», - считает эксперт.

ОБЕЩАТЬ НЕ ЗНАЧИТ СНИЖАТЬ

Тем не менее смягчение условий кредитования - при любом раскладе положительный момент. Хотя бы потому, что этот фактор свидетельствует об улучшении ситуации и способен изменить настроения участников рынка. Но при этом эксперты понимают, что куда большую роль, чем размер первоначального взноса, играет величина процентной ставки по кредитам - она является своеобразным индикатором состояния рынка. И за ее динамикой пристально наблюдают и регуляторы рынка, и банки, и заемщики - как имеющиеся, так и потенциальные.

Светлана Крошкина из Инвестторгбанка констатирует: «Ставки в период кризиса выросли вплоть до запретительных уровней. На текущий момент они существенно снижены, правда, докризисного уровня пока не достигли». ВТБ24 уже с конца 2009 года в целях повышения привлекательности ипотечных продуктов начал процесс либерализации ценовых параметров и требований, предъявляемых к заемщикам в рамках своих ипотечных программ. «В 2010 году процентные ставки по ипотеке опустились до 12,6% в рублях и до 9,1% в иностранной валюте», -рассказал Михаил Сероштан.

Однако, несмотря на повсеместное снижение ставок, «зло» так и не удалось окончательно победить. Ставки по-прежнему остаются выше докризисных. Михаил Завараев поясняет: «По данным АИЖК, в начале мая средняя фиксированная ставка по ипотечным кредитам (рассчитывается по программам 25 банков) составила 16,18%, что на 25% выше, чем в феврале 2008 года. Действительно, ряд финансовых институтов предлагают минимальные ставки по своим ипотечным продуктам на уровнях несколько ниже, чем они были у них до кризиса. Однако лишь очень небольшое число заемщиков может рассчитывать на предоставление подобных дешевых кредитов. Причина - достаточно жесткие прочие условия кредитования, например, большой первоначальный взнос и требования к уровню доходов заемщика».

Аналитик также отмечает другой интересный момент: явным признаком нестабильности на финансовом рынке является значительный разрыв между минимальными и максимальными ставками, которые предлагают банки. «До кризиса этот разрыв был существенно ниже, чем сейчас. Это говорит о том, что банки еще достаточно осторожно относятся к данному продукту. Но бороться за снижение ставок сложно, так как на банки «давят» - в том числе дорогие вклады, и финансово-кредитные организации «закладывают» высокие риски», - резюмирует Михаил Завараев.

Поэтому, несмотря на наметившиеся на рынке робко-позитивные тенденции, проблема дороговизны ипотеки остается на повестке дня. Правительство и Центральный банк предприняли комплекс беспрецедентных мер по сокращению ставок (снижение ставки рефинансирования ЦБ до исторического минимума, разработка механизмов рефинансирования, привлечение материнского капитала для погашения ипотечной задолженности и пр.). Однако достичь желаемого результата - опустить ставку на докризисный уровень (а еще лучше - ниже этого уровня) -пока не удалось. И теперь остается надеяться на «животворящую руку рынка», так как вопрос о стоимости кредита будет постепенно переходить из административного управления во «внутрибанковское». Правительственные антикризисные меры «сворачиваются» - следовательно, государство будет в меньшей степени влиять на динамику стоимости ипотечных кредитов, чем это было в острый период кризиса.

НЕДОСТРОЙ ОТДЫХАЕТ

Ирония судьбы: рост объемов ипотеки, о необходимости которого столько говорили и правительственные, и независимые эксперты, имеет побочный эффект. Согласно законам экономики, спрос рождает предложение. Поэтому вполне логично, что вслед за увеличением объемов кредитования начинают расти цены на недвижимость. В результате доступность жилья снова оказывается под вопросом - на этот раз не из-за дороговизны заемных средств, а из-за дороговизны квадратных метров.

По оценкам экспертов, в период кризиса цены на жилую недвижимость упали в среднем на 10-30%. Однако сейчас рынок начал «подавать первые признаки жизни», и цены снова начали расти. Поэтому логично предположить, что эти два показатели - объемы ипотеки и цены на недвижимость - и дальше будут «дышать друг другу в затылок». Ситуацию осложняет то, что с конца 2008 года строительство и ввод в эксплуатацию новых жилых объектов практически прекратились. А потому в скором времени на рынке может возникнуть дефицит недвижимости, что приведет к резкому скачку цен.

Чтобы предотвратить рост стоимости жилья, необходимо активно стимулировать строительство и увеличивать количество сделок купли-продажи в сегменте строящегося жилья. Однако  банки,  единожды  «обжегшись», не спешат возвращаться в сегмент «недостроя» и существенно сокращают портфели кредитов, выданных на приобретение строящегося жилья. Например, заместитель президента-председателя правления, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Анатолий Печатников рассказал, что доля кредитов на покупку «недостроя» в ипотечном портфеле в период кризиса сократилась с 30 до 10%. И пока ВТБ24 не планирует ее увеличивать.

Михаил Завараев подтвердил, что рынок новостроек по-прежнему остается высокорисковым сегментом. «Ипотека на рынке строящегося жилья - существенно более рискованный проект, чем ипотека на вторичном рынке. В таких проектах банк обычно кредитует и заемщика, и строителя, чтобы быть уверенным, что проект будет доведен до конца (причем у строителя должна быть очень хорошая репутация). Соответственно, возможна ситуация, когда банк рискует оказаться под двойным ударом: и дом не достроят, и заемщики не смогут обслуживать свои кредиты. Обычно на этом рынке работают достаточно крупные финансовые институты: Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк и т.д.», -подчеркивает эксперт. Понятно, что данные программы ограничены в объемах и числе партнеров, а потому не могут оказывать существенного влияния на экономическую ситуацию.

Некоторые банки готовы предоставить кредит на приобретение строящегося жилья, во-первых, при условии возведения здания на 80-100% предусмотренной этажности. Во-вторых, при наличии в качестве залога готового объекта недвижимости или поручительства третьих лиц. Но выполнить эти требования сегодня может ограниченное число заемщиков. Таким образом, банковский сектор пока не может помочь государству в восстановлении рынка недвижимости: денежные каналы финансово-кредитных организаций в этом направлении практически полностью перекрыты.

ПРОГРАММА С НЕЯСНЫМИ ПЕРСПЕКТИВАМИ

Переломить ситуацию попытался Внешэкономбанк. Банк развития в конце апреля запустил Программу инвестиций Внешэкономбанка в проекты строительства доступного жилья и ипотеку в 2010–2012 годах. В рамках этой программы принято решение инвестировать средства общим объемом 250 млрд рублей. Первым (20 апреля) заключило кредитное соглашение о предоставлении 4-0 млрд рублей по госпрограмме Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов. Спустя месяц о начале сотрудничества объявил ВТБ24, который подписал соглашение на предоставление 5 млрд рублей.

Остальные банки пока не спешат следовать примеру АИЖК и ВТБ24. В результате, как считают наблюдатели, одна из самых долгожданных программ по «спасению» ипотечного рынка на данном этапе близка к провалу. Проблема заключается в том, что разработчики программы установили множество ограничений к типу жилья, к его стоимости, рейтингам эмитентов и пр., которые сделали программу малопривлекательной как для кредиторов, так и для заемщиков.

Анатолий Печатников из ВТБ24 рассказал: «Изначально целью программы декларировалось стимулирование увеличения спроса на жилье и повышение доступности ипотечного кредитования населения. Затем программа трансформировалась и появилась еще одна цель - поддержка строительной отрасли. Впоследствии акцент был смещен именно на поддержку строительной отрасли, а не финансового сектора».

В итоге сегодня некоторые эксперты высказывают предположения, что 150 млрд рублей, под которые Банк развития может предоставить эмитентам ипотечных облигаций гарантии по обязательствам, не будут освоены. Неэффективность программы эксперты объясняют еще и тем, что рынок новостроек очень узок и высокорискован. И на нем без дополнительных финансовых гарантий не готовы работать ни банки, ни заемщики. Позицию финансово-кредитных структур можно понять, если учесть, что программа ВЭБа также предусматривает, что, пока жилье не будет оформлено в собственность и по кредиту не возникнет залог, банк должен самостоятельно обслуживать предоставленный заем. Только после того, как ссуда становится обеспеченной, ставка по кредиту устанавливается на уровне 11%, а Внешэкономбанк выкупает у банка ипотечные облигации.

Таким образом, как поясняет Анатолий Печатников, программа Внешэкономбанка по поддержке ипотеки на рынке строящегося жилья не несет в себе никакой добавленной стоимости. Если учесть, что инвестиционный период в строительстве составляет в среднем два-три года, то обещанная ставка в 11% после его завершения может оказаться уже не такой привлекательной. И банку гораздо выгоднее и безопаснее кредитовать в рамках собственных программ.

С другой стороны, не все так трагично: госпрограмма вполне может заработать в случае внесения в нее корректив - например, снятия ограничений по типу жилья. Наблюдатели считают подобный сценарий развития событий вполне возможным, ссылаясь на недавнее прошлое: практически ни одна антикризисная программа не получилась с первой попытки. Достаточно вспомнить субсидирование процентных ставок по автокредитам: сначала была расширена продуктовая линейка, потом - список участников. В результате госпрограмма оказалась достаточно эффективной, и сегодня ссуды, выданные в ее рамках, составляют значительную часть портфеля автокредитов.

Возможно, программе инвестиций Внешэкономбанка в проекты строительства доступного жилья и ипотеку в 2010–2012 годах предстоит пройти такой же долгий путь изменений. Однако если снять в ней все ограничения, то возникает риск, что сделки по купле-продаже сместятся в сегмент вторичного жилья. И рынок вернется к точке «старта».