Отмена льготной ипотеки и рост ставок по рыночным ипотечным программам заметно повлияли на рынок кредитования. Тем не менее, потребность в жилье среди россиян остаётся высокой. О текущих тенденциях на рынке ипотеки и изменениях в предпочтениях заёмщиков в интервью Национальному банковскому журналу (NBJ) рассказывает исполнительный директор «Выберу.ру» Ярослав БАДЖУРАК.

NBJ: Как изменятся ипотечные ставки в этом и следующем году? Как рост ключевой ставки и отмена льготной ипотеки повлияли на спрос и доступность жилья?

Я. БАДЖУРАК: До конца 2024 года процентные ставки останутся на высоком уровне – Банк России вынужден сохранять жёсткую денежно-кредитную политику, пока инфляционные риски остаются значительными. ЦБ повысил прогноз по средней ключевой ставке: в 2025 году – она будет держаться на уровне 17–20%, это значит, что до конца года проценты по ипотеке вряд ли опустятся ниже 20%.

Одновременное повышение ключевой ставки и отмена льготной ипотеки изменили расстановку сил на рынке недвижимости: снизилась доступность жилья для массового покупателя, увеличились ставки по рыночной ипотеке, и, соответственно, охладился спрос на покупку недвижимости. Однако, несмотря на заградительные ставки, кабмин продолжает оказывать поддержку определённым категориям заёмщиков, стимулируя покупательскую активность через программы субсидирования ипотеки, например, для молодых семей с детьми.

По данным «Выберу.ру», за первые три месяца после отмены льготной ипотеки общий объём сделок на рынке новостроек снизился на 30%, но интерес к ипотеке среди пользователей маркетплейса остался высоким: с июля по октябрь использование ипотечного калькулятора снизилось лишь на 3% по сравнению с апрелем-июлем. Наибольшей популярностью сейчас пользуются сельская ипотека (43% запросов) и семейная ипотека (21% запросов). Для сравнения, в аналогичном периоде 2023 года наибольший интерес вызывала именно льготная ипотека – 27% запросов.

NBJ: С какими трудностями сталкиваются ипотечные заёмщики при высоких ставках, и как это меняет поведение покупателей на рынке недвижимости?

Я. БАДЖУРАК: Основные трудности связаны с высокими ежемесячными платежами и первоначальными взносами. Аналитики финансового маркетплейса «Выберу.ру» рассчитали переплату по ипотечному кредиту на покупку однокомнатной квартиры в Москве по ставке 26% годовых. При среднерыночной стоимости объекта 15 млн 
рублей, первоначальном взносе 4,5 млн рублей (30%) и сроке кредитования 30 лет переплата составит около 72 млн рублей. Эта сумма может поистине считаться космической: можно сказать, что одну квартиру клиент покупает для себя, а ёще 5 выплачивает в качестве процентов банку.

Кроме того, в условиях ограниченных лимитов по субсидируемым ипотечным программам, часть банков повысили первоначальный взнос до 30–50% для всех заёмщиков, другие кредиторы готовы снизить взнос, если покупатель, например, является их зарплатным клиентом. Для минимизации рисков банки ужесточили требования к доходу и кредитной истории граждан, что вынуждает потенциальных заёмщиков тщательно оценивать свои возможности и часто откладывать покупку.

В свою очередь и покупатели становятся более осторожными. По данным ЦБ, в сентябре 2024 года количество ипотечных сделок уменьшилось на 5,8% по сравнению с августом, а по сравнению с сентябрём 2023 года – более чем на 60%. При этом свыше 70% выданных ипотечных кредитов в сентябре пришлось на программы с господдержкой.

NBJ: Какие категории покупателей чаще берут ипотеку при высоких ставках, и какое жильё наиболее востребовано?

Я. БАДЖУРАК: Состав заёмщиков действительно изменился: молодёжь без детей и покупатели инвестиционного жилья всё чаще отказываются от покупки жилья в ипотеку, перекладывая свободные средства на вклады под высокий процент. Наиболее активными заёмщиками остаются семьи, которые попадают под условия одноимённой субсидируемой программы. Интерес к ипотеке по рыночным ставкам сохранился среди тех заёмщиков, кто готов покрыть большую часть стоимости недвижимости за счёт собственных накоплений или средствами от продажи имеющегося жилья в альтернативных сделках, беря ипотеку на оставшуюся сумму с возможностью рефинансирования в будущем.

В условиях высокой инфляции и роста ипотечных ставок наибольший спрос остаётся на жильё эконом- и комфорт-класса, так как именно эти варианты остаются доступными для широкой аудитории. Однако стоит учесть и тот момент, что сегменты бизнес-класса и элитной недвижимости и раньше продавались в основном без ипотечных кредитов.

NBJ: Какие факторы важны при покупке жилья в ипотеку в текущих условиях, и возможен ли переход спроса на альтернативы, такие как рассрочка от застройщиков?

Я. БАДЖУРАК: Потенциальным клиентам важно рассчитывать свои финансовые возможности: нужно сформировать «подушку безопасности», а ежемесячные платежи, в идеале, не должны превышать 30–40% ежемесячного дохода. При этом банки одобряют ипотеку, даже если ежемесячный платёж вдвое меньше официального дохода заёмщика. Кроме того, не стоит пренебрегать информацией о действующих мерах господдержки, региональных льготах, налоговых вычетах – многие россияне ошибочно думают, что подобные «бонусы» доступны только узкому кругу граждан.

До конца 2024 года стоит рассмотреть предложения застройщиков: девелоперы совместно с банками разрабатывают выгодные акции, чтобы стимулировать спрос на первичную недвижимость. Среди таких программ: скидки для семей с детьми, беспроцентные рассрочки на год и более, обмен старой недвижимости на новую и программы с минимальными ставками на льготный период от одного года до пяти лет с последующим увеличением ставки до рыночной. В январе 2025 года начнёт действовать Стандарт защиты ипотечных заёмщиков: новая инициатива ЦБ закроет лазейки, которыми пользовались банки и застройщики для привлечения заёмщиков, и ужесточит требования, чтобы снизить риски для покупателей жилья. Например, теперь будут запрещены комиссии застройщиков банкам, если это увеличивает конечную стоимость жилья, а платные опции для снижения ставки будут запрещены с июля 2025 года, при досрочном погашении кредита банк будет обязан возвращать часть стоимости этих услуг заёмщикам. Первоначальный взнос станет возможно оплатить только личными средствами (включая маткапитал), но не кэшбэком, как сейчас предлагают застройщики. Ипотечный стандарт усложнит работу застройщиков, лишая их маркетинговых инструментов для продажи жилья, и увеличит финансовую нагрузку, что особенно ударяет по людям с ограниченными доходами. Хотя меры регулятора формально считаются добровольными, массовое их игнорирование может привести к новым ограничениям.

Покупателям жилья, рассчитывающим на более выгодные условия, порекомендуем внимательно отслеживать изменения ключевой ставки и уровень инфляции. Благоприятный момент для приобретения недвижимости может возникнуть в конце 2025 года или в 2026 году, когда Банк России начнёт планомерное снижение ключевой ставки. Вместе с тем, стоит учитывать, что рост доступности ипотеки может способствовать увеличению цен на жильё.


Беседовала Дарина Муханова, редактор «Выберу.ру»

Материал также опубликован в печатной версии Национального банковского журнала (ноябрь 2024)