Средний срок кредитования по новым ипотечным договорам в России снизился до 23,5 года по итогам первого полугодия 2026 года, достигнув минимальных значений с 2022-го. Такие данные следуют из статистики Банка России. Для сравнения: в январе текущего года данный показатель превышал 28,5 года. На этот факт обратило внимание издание «Известия» и опросило экспертов рынка.

Ключевой причиной изменения рыночного ландшафта стало кардинальное смещение спроса в пользу рыночных продуктов, полагают авторы материала. Сужение действия льготных госпрограмм, в частности введение с 1 февраля правила «один льготный кредит на одну семью», привело к проседанию выдач в сегменте субсидируемой ипотеки. Как результат, доля кредитов, выдаваемых по рыночным ставкам (средний уровень которых составляет 17–18% годовых), достигла 45% от общего объема выдач, что является максимумом за последние два года.

В условиях высоких ставок банковские аналитики фиксируют пересмотр заемщиками стратегии заимствования. Удлинение срока перестало быть эффективным инструментом снижения ежемесячной нагрузки, но при этом драматически увеличивает тело переплаты.

По расчетам экспертов, при покупке квартиры стоимостью 17 млн рублей (взнос 30%) разница между 30-летним и 25-летним кредитом составляет всего 1 тысячу рублей в месяц по платежу, однако переплата сокращается на 10 млн рублей. При сокращении срока до 15 лет переплата падает до 32 млн рублей при росте ежемесячного взноса лишь на 7 тысяч.

Данные крупнейших игроков подтверждают тренд. В пресс-службе ВТБ сообщили, что средний срок в портфеле банка сократился с 27,4 года в январе до 24,3 года в июне. В банке ожидают, что во втором полугодии доля рыночной ипотеки превысит 50%. В «Домклик» (Сбербанк) также отмечают, что по льготным программам заемщики традиционно выбирают максимальный горизонт (30 лет), тогда как по рыночным ставкам клиенты чаще оформляют сделки на 10–12 лет.

Экспертное сообщество разделилось в подходах к управлению долгом. С одной стороны, сокращение срока позволяет сэкономить на процентах. Однако, как отмечает директор по аналитике «Инго Банка» Василий Кутьин, это увеличивает ежемесячную нагрузку и может вынудить банк ужесточить требования к сумме кредита или первоначальному взносу.

Альтернативой, которую рекомендует большинство аналитиков (включая представителей Freedom Global и «Главстрой-Недвижимости»), является тактика «длинный график + досрочное погашение». Это позволяет сохранить низкий обязательный платеж в случае финансовых трудностей, но дает возможность закрывать долг быстрее при появлении свободных средств.

При этом особняком стоит льготная ипотека (ставка около 6%). Как отмечает экономист РЭУ им. Плеханова Юлия Коваленко, ее досрочное погашение зачастую нецелесообразно. Выгоднее размещать свободные средства на депозитах (средняя ставка — 13% годовых), получая положительную процентную маржу.

Для заемщиков, не имеющих доступа к господдержке, текущая конъюнктура остается сложной. Ведущий аналитик AMarkets Игорь Расторгуев полагает, что массовый выход в рынок станет оправданным лишь при снижении ставок до уровня 10%, что возможно при возвращении ключевой ставки к нейтральному диапазону 7,5–8,5%. Сейчас, при ставках 17–23%, ежемесячный платеж по рыночному кредиту зачастую вдвое превышает стоимость аренды аналогичного жилья.

В качестве рабочей стратегии эксперты называют накопление первоначального взноса на депозитах с одновременной арендой недвижимости, либо выход на сделку с высоким первым взносом (от 50%). Тем не менее, универсального решения нет: выбор между сроком и ставкой должен базироваться на стабильности доходов и жизненных планах семьи, учитывая текущую волатильность денежно-кредитной политики.