1 июля завершается программа льготной ипотеки, которая за несколько лет стала главным драйвером спроса на новостройки. Власти активно ищут ей на замену механизмы, способные поддержать на плаву стройиндустрию и обеспечить доступным жильём граждан с невысокими доходами. Для этих целей правительство направило в Госдуму два законопроекта – «О строительно-сберегательных кассах» и «О стимулировании жилищных сбережений граждан», вводящий в оборот жилищно-накопительные вклады.

Финансовые посредники

Первый законопроект «О строительно-сберегательных кассах» (ССК) появился ещё в 2000 г. Но документ, открывающий зелёный свет по созданию в РФ жилищно-накопительной системы по немецкой модели, долго пылился в аппарате Госдумы. Пока в 2002 г. его тихо не «завернуло» правовое управление при президенте. Затем злободневную инициативу планировали принять в составе пакета законов в конце 2004 г., но власти в итоге решили развивать ипотеку американского типа. Всего предпринималось шесть неудачных попыток внедрить этот эффективный механизм в нашей стране. Последний раз – в 2021 году.

Теперь, после отмены сверхпопулярной программы льготной ипотеки, деваться, похоже, некуда. О внесении в Госдуму законопроекта «О ссудо-сберегательных кассах» недавно объявил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.

Как рассказала NBJ руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру Инна Солдатенкова, ССК являются специализированными финансовыми посредниками. Их деятельность широко распространена в ряде государств, имеющих трёхуровневую кредитно-банковскую систему. Подобные институты функционировали и в СССР. Механизм их работы сводится к тому, что заёмщик открывает в банке специальный накопительный счёт и размещает на нём денежные средства, на которые начисляются проценты. И когда на счёте образуется сумма, достаточная для приобретения жилья, происходит сделка купли-продажи недвижимости.

ССК принято рассматривать как альтернативу банковской ипотеке. Поскольку, как правило, они помогают приобретать жильё людям, которые по разным причинам не могут получить ипотеку, – сообщила аналитик. Например, как при текущей рыночной ситуации, когда процентные ставки по рыночной ипотеке держатся на высоких уровнях, у банков заканчиваются лимиты выдач по госпрограммам и в целом происходит ужесточение выдачи займов.

Немецкая модель

Наибольшего прогресса в деле создания строительно-сберегательных касс добились в Германии. Местные ССК делятся на две группы: региональные, которые принадлежат правительствам федеральных земель, и частные (Schwaebisch Hall AG, Wuestenrot Bausparkasse AG, BHW Bausparkasse AG, HUK-COBURG-Bausparkasse AG). Последние, как правило, контролируются крупными банками и страховщиками. К примеру, свои ССК имеют Deutsche Bank и Commerzbank.

Главным источником ссуд являются деньги вкладчиков, поступающие платежи по выделенным кредитам, а также комиссии за ведение счёта и выдачу кредита. Целевые займы выдаются только на приобретение и реконструкцию жилья или на индивидуальное строительство дома. Сегодня в ФРГ три четверти новых частных домов строятся с помощью ССК. За время своего существования с 1920 г. немецкие стройсберкассы выдали кредитов на сумму около 1 трлн евро.

Каждый стройсберконтракт разделён на три периода: накоплений (обычно 3–4 года), «охлаждения» (ожидания получения кредита, до полугода) и погашения займа (7–15 лет). Продолжительность каждого периода зависит от конкретно выбранного клиентом контракта. Добавим, что в большинстве случаев стройсберконтракты дополняют заёмщикам ипотеку, выдаваемую коммерческим или ипотечным банком.

Аналогичные закрытые системы по немецкой модели успешно работают в Австрии, Венгрии, Румынии, Словакии, Чехии и Казахстане. Отметим, что у нашего южного соседа стройсберконтракты с 2003 г. выдаёт специально уполномоченный банк «Отбасы банк» (бывший Жилстройсбербанк), единственным акционером которого является государство.

Кроме т.н. немецкой модели в Европе также популярна и французская. Когда ССК, наоборот, открыты для банков, и стройсбрежения работают внутри обычных коммерческих кредитных организаций. Помимо Франции такая лёгкая схема, предусматривающая два периода (без длительного периода «охлаждения»), распространена и в Италии. 



Первые шаги

Для быстрого «запуска» системы ипотечного накопления, по мнению экспертов, лучше подходит французская схема, с банками. Впервые её аналог в РФ появился в Краснодарском крае в 2011 году. Партнёром краевого министерства ТЭК и ЖКХ по пилоту выступил «Сбер». Согласно условиям региональной программы «Накопительная ипотека», на первом этапе деньги для накопления первоначального взноса по ипотеке (от 3 тыс. руб.) принимаются на спецдепозит под 1,5–2% на срок до 1795 дней. При этом из краевого бюджета начисляется социальная выплата в размере 30% от ежемесячных накоплений, но не более 3 тыс. руб. в месяц. По окончании периода накопления бывший вкладчик может получить льготный займ под 6–7% в год для покупки жилья.

Через семь лет после старта кубанского проекта «Сбер» его покинул. Освободившееся место заняли Банк ДОМ.РФ, «Россельхозбанк» и «Центр-Инвест» (Ростов-на-Дону). Схожий эксперимент затеяли в 2012 году в Ростовской области. Но он не пошёл из-за слишком узкой целевой аудитории.

По мнению вице-премьера Хуснуллина, для создания в РФ ССК за основу следует взять наработки Башкирии, где этот механизм уже давно и успешно применяется. Республиканские Минфин и Минстрой запустили ипотечно-накопительную программу «Жилищные строительные сбережения» в 2014 году. Её участникам предусмотрена премия из республиканского бюджета, которая начисляется на ежемесячные взносы участников в размере 30%, но не более 5 тыс. руб. в месяц. Ставки по ипотечному кредиту, выдаваемому после окончания срока вклада, составляют 6–7% годовых для тех, кто копит от 3 до 5 лет и 5,5–6% – для тех, кто копит 6 лет. Срок кредита впоследствии составляет полтора срока накопления.

Партнёрами республиканской программы являются банки «Сбер», ПСБ и «Уралсиб». Первые два на текущий момент временно прекратили принимать заявки, но не остановили программу. С начала 2014 г. из бюджета РБ по программе освоено 918 млн руб. Из них 634 млн руб. направлено на жилищно-строительный рынок республики, а 284 млн руб. находятся на счетах действующих участников. По состоянию на 1 мая 2024 г. жилищные условия улучшили 5 532 участника. Наиболее активно в пилоте принимают участие местные бюджетники. Средний срок накопления составляет 4,5 года, а средний возраст участников программы – 44 года. 

«Пряник» для вкладчика

Помимо ССК российские власти возлагают большие надежды и на законопроект «О стимулировании жилищных сбережений граждан», принятый весной Госдумой в первом чтении. Документ ввёл в оборот договоры жилищных сбережений, которые обяжут кредитные организации принимать денежные средства от вкладчика или в его пользу от третьих лиц, выплачивать проценты на депозиты. Средства с жилищного вклада разрешат использовать только для покупки жилья или финансирования договора в долевом строительстве. Вкладчик получит право на заключение договора ипотеки с банком, где открыт его жилищный депозит. Разрешается перевод денег в другой банк, но только для уплаты первоначального взноса или погашения основного долга по ипотеке. За банком также останется право отказать в жилищной ссуде. К примеру, при просроченной задолженности более 30 тыс. руб. или слишком большого долга у заёмщика.

Чтобы повысить интерес к новому продукту, на жилищных вкладах подняли страховую сумму до 10 млн руб. На обычных депозитах страховое покрытие ограничено 1,4 млн руб. «Банки заинтересованы в появлении жилищно-накопительных вкладов и готовы предлагать по ним более выгодные условия, чем по обычным депозитам. Ведь сбережения граждан будут находиться в кредитных организациях достаточно долго, а значит, банки смогут инвестировать их в разные проекты и зарабатывать на этом», – пояснил один из авторов законопроекта, глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. Новый закон, с его слов, вступит в силу в 2025-м.



Реакция рынка

Участники банковского рынка благосклонно встретили инициативы. Правда, с некоторыми оговорками. Как полагает председатель правления АРБ Олег Скворцов, идеи ввести жилищно-накопительные вклады и ССК заслуживают внимания. Однако для массового внедрения этих перспективных продуктов, по его мнению, требуется стабильность в экономике. Банкирам и их клиентам надо понимать, что будет с ценами на недвижимость и ключевой ставкой на горизонте нескольких лет.

«При текущей ситуации для накопления первоначального взноса по ипотеке целесообразнее размещать деньги на классическом депозите. В июне ряд крупных банков предлагали вкладчикам ставки по 18% на три года. По краткосрочным продуктам можно найти предложения с бОльшей доходностью. Поэтому эти два новых для России продукта пока не могут стать альтернативой льготной ипотеки. Но перспектива у этих дополнительных инструментов для граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, имеется», – отметил Скворцов.

Начальник аналитического управления банка БКФ Максим Осадчий напомнил, что наибольший объём выдач льготной ипотеки приходится на столичные регионы и на Краснодарский край. Стимулировать рынок жилья в этих богатых регионах за счёт государства вряд ли целесообразно. Ссудно-сберегательные кассы (ССК) при надлежащем подходе, по его мнению, смогут стать эффективным инструментом развития рынка жилья за пределами столичных регионов. ССК, стимулируя конкуренцию на рынке жилья, будут способствовать снижению цен на жильё и ставок рыночной ипотеки без привлечения госсубсидий.

Другого мнения придерживается председатель правления Челябинвестбанка Серей Бурцев. По его оценке, «лучше льгот или субсидий нет ничего». По его расчётам, льготная ставка позволяет существенно снизить платёж: при снижении ставки на 1% аннуитентный платёж снижается на 5%. А если льготная ставка ниже на 10%, чем рыночная, – то почти на 50%. В части жилищно-накопительных вкладов, по мнению Бурцева, трудно придумать схему, когда физлицо копит, например, 5 лет под 16% годовых 2 млн, а потом на 20 лет берёт ипотеку под 18% годовых на сумму 8 млн. Сроки и суммы несопоставимы. Сегодня проще копить на обычных вкладах, – уверен банкир.

По его мнению, повышенная страховая сумма по жилищным вкладам (10 млн руб. – Ред.) является слабой мотивацией для населения.

«Предложения не облагать налогами такие спецвклады уже интереснее, но несущественно. В долгосрочном плане через 5–7 лет будут изменены правила игры и население будет разочаровано. Для использования таких схем нужны низкие ставки и низкая инфляция», – подчеркнул Бурцев.

Инна Солдатенкова из Банки.ру полагает, что ради повышения доверия населения к системе жилищных сбережений стоит разработать соответствующую госпрограмму, которую можно потом освещать в ипотечном меню госкорпорации ДОМ.РФ. Такой подход, по её мнению, позволит банкам оформлять новые продукты в рамках единой стандартизированной программы. Тем более, что ЦБ сейчас уже работает над стандартизацией отрасли.

«Но нельзя забывать и про необходимость снижения цен на жильё. Даже при наличии вклада и зафиксированных условиях ипотеки, многие люди могут не иметь возможности или желания оформлять ипотеку, если рост цен на жильё за период накопления взноса будет значительным», – считает аналитик.

Тест на стресс

Идея ссудно-сберегательных касс понравилась первому заместителю председателя правления Прио-Внешторгбанка Михаилу Волкову. Поскольку, на его взгляд, она позволяет наиболее эффективно и безопасно сформировать первоначальный взнос для покупки жилья. Такой подход, безусловно, повысит общий уровень финансовой грамотности в стране и личную ответственность будущего заёмщика.

«Своего рода это будет тест на финансовую устойчивость. Человек осознанно и дисциплинированно выделяет деньги из своего бюджета, чтобы совершить для многих наших граждан самую важную покупку в жизни. Сегодня, случается, на первоначальный взнос по льготной ипотеке берётся потребительский кредит. В результате такой сверхдоступности человек не выдерживает кредитной нагрузки и попадает в сложную ситуацию», – добавил Волков.

Однако вызывает беспокойство три момента. Во-первых, такая модель, по его мнению, больше подходит для периода стабильного уровня инфляции. В условиях волатильности и высокой ключевой ставки процентные ставки по такого рода накоплениям могут существенно отставать от уровня роста средних цен на 1 квадратный метр. «И нет гарантий, что человек при небольшой процентной ставке спецдепозита сможет накопить деньги на первый взнос по жилищному кредиту. Поэтому ССК не смогут заменить льготную ипотеку для тех, кому квартира нужна прямо сейчас», – считает банкир.

Во-вторых, в России слабо развит рынок социального найма жилья. «Это в Германии доходные дома есть на любой вкус, цвет и кошелёк. У нас рынок аренды жилья находится в руках частных инвесторов, которые хотят получить доход. Не секрет, что многие потенциальные участники ССК сегодня живут в съёмных квартирах», – говорит Волков. И, на его взгляд, в текущей рыночной ситуации, когда ставки аренды на жильё стабильно растут, многим семьям банально может не хватить доходов, чтобы в течение длительного времени исправно каждый месяц выделять деньги на взнос. Поэтому однозначно потребуются средства на их финансовую поддержку. «Но большинство региональных бюджетов являются дефицитными. И у местных властей нет денег на премии», – заметил первый зампредправления Прио-Внешторгбанка.

В-третьих, он напомнил, что в Германии, на опыт которой так часто ссылаются при обсуждении создания в РФ механизма ССК, подавляющая часть граждан живёт в многоквартирных домах по договорам социального найма с владельцами доходных домов, а собранные средства участники ССК направляют на покупку частных домов.

«В нашем раскладе накопления ССК ориентированы, в основном, на покупку квартир. Если власти действительно заботятся об улучшении благосостояния граждан и повышении рождаемости (а в своих домах рожают больше детей), то двумя этими перспективными законопроектами не обойтись, потребуются дополнительные меры государства по развитию индивидуально-жилищного строительства», – заключил Волков.

Интересный факт
За время существования в Германии Баушпаркассе-системы в её истории не было ни одного кризиса. Дело в том, что все немецкие ССК изолированы от национальной финансовой системы, они начисляют свои депозитные и кредитные проценты по своему усмотрению. За их деятельностью наблюдает не ЕЦБ, а Федеральная служба надзора ФРГ.


Текст: Сергей Артёмов

Материал также опубликован в печатной версии Национального банковского журнала (июнь 2024)