Программа льготной ипотеки на новостройки действует в России до 1 июля 2024 года. Звучало уже много заявлений со стороны различных министерств и ведомств о том, что произойдёт с льготной программой после окончания её срока действия – будет ли она продлена, видоизменена или вообще свёрнута. Эксперты поделились с NBJ своей точкой зрения на вопросы функционирования программ льготной ипотеки в России в настоящее время и её дальнейшей судьбы. 



Доцент кафедры экономической политики и экономических измерений ГУУ Наталья КАЗАНЦЕВА:

Ипотека, обретая свои собственные черты и особенности, давно стала в России привычным экономическим явлением.  Как естественный способ улучшить свои жилищные условия она помогла многим российским семьям, но почему-то не как рыночный инструмент на рынке жилья.

Виной считают слишком активное развитие её разновидности в виде льготной ипотеки. Да, действительно, большая часть сделок проводилась именно по этой схеме, и льготная ипотека стала превалировать над рыночной ипотекой.

Это устраивало многие из сторон этих сделок. Банки пополняли свои кредитные портфели, получая при этом дотации от государства. Строительная отрасль откликалась на возросший при этом спрос на жильё гигантскими объёмами ввода нового жилья в основном в крупных городах.

Большая нагрузка на бюджет государства, дотирующего эти программы, явный перекос в ценообразовании на первичном и вторичном рынке жилья остро поставили вопрос о дальнейшей судьбе льготной ипотеки.

Даже если будет принято решение о сокращении объёмов льготного ипотечного кредитования, то оно останется для определённых целевых категорий населения, для определённых территорий, где низкая обеспеченность жильём, например, в небольших населённых пунктах, в сельской местности, или где осуществляются крупные инвестиционные проекты, обеспечивающие технологический суверенитет страны.

Государство по-прежнему будет предпринимать действия социального характера, способствующие развитию молодёжной ипотеки, ипотеки для семей, имеющих детей, сельской ипотеки, ипотеки для специалистов ИT-сектора и других категорий.

Изменятся отдельные условия предоставления ипотечных кредитов, но существующие плюсы льготной ипотеки, а именно – низкий процент, точечный характер поддержки отдельных социальных групп, переход на рынок вторичного жилья, толчок для развития рынка аренды жилья, снижение закредитованности населения, останутся.

Но обозначатся и минусы ухода льготной ипотеки в прежних объёмах. Придётся дольше копить даже на первоначальный взнос заёмщикам, участятся случаи реструктуризации кредитов. Осознанность в принятии решения о вступлении даже в льготную ипотеку у заёмщиков должна повыситься.

Сократится число кредитных организаций, работающих с льготной ипотекой и имеющих небольшую долю на рынке.

Произойдут изменения и в строительной отрасли, это коснётся изменения в предложении жилья строительными организациями в смысле размещения и изменения конструкции жилья.

Во взаимоотношениях строительных организаций и банков наметятся новые схемы, что приведёт к устранению срыва сроков ввода жилья.

В любом случае льготной ипотеке быть. Стоит только прийти к консенсусу всем заинтересованным сторонам, учитывая предыдущий опыт её осуществления и все её преимущества и недостатки.  



Эксперт РЭУ имени Г.В. Плеханова Елена КОЛОСОВА:

Льготная ипотека в современных экономических условиях останется, но трансформируются ставки и требования к заёмщикам. К сожалению, большинство граждан берут ипотечный кредит, не просчитывая последствий, а ведь по сути платить придётся несколько лет, и многими абсолютно не рассчитываются риски снижения дохода и ограничения для бытовых покупок, отдыха и развлечений, и, зачастую, снижения уровня жизни. Далеко не все к этому готовы. Поэтому периодически возникают риски неплатежей, учитывая достаточно сложную и затратную процедуру истребования залогового имущества. Банки последнее время формируют механизм, позволяющий им снизить процент неплательщиков, обезопасив себя и заставляя граждан более расчётливо подходить к покупке квартиры с привлечением ипотеки.

Уже в марте 2024 года банки начнут применять коэффициенты риска и надбавки при выдаче ипотеки. Повышение первоначального взноса на первичном и вторичном рынке, а также ужесточение контроля при оценке стоимости недвижимости снизят число фактически выданных ипотечных кредитов, и как следствие будет понижаться индекс закредитованности граждан.

Вместе с тем, застройщики, понимая тенденцию к снижению покупательской активности, уже продумывают альтернативные механизмы взаимодействия с покупателем. Ведь новое – это хорошо забытое старое. И поэтому застройщики возвращают оплату в рассрочку, «трэйд ин» имеющегося жилья. А также программу «жилищного лизинга», когда за квартиру покупатель платит и аренду, и впоследствии её выкупает.



Доцент кафедры экономической теории Финансового университета при правительстве РФ, к.э.н. Дмитрий Морковкин:

На фоне повышения ставок по ипотеке, вторичный рынок жилой недвижимости стагнировал больше, чем первичный, именно благодаря сохранившимся льготным ипотечным программам. Несомненно, льготную ипотеку на рынке оставят, но подход граждан к ней в части принятия решения о покупке недвижимости с привлечением ипотечных средств изменится. И такие меры, как повышение первоначального взноса на 30%, увеличение стоимости страхования за счёт введения страхования дополнительных рисков (потеря работы и прочее), а также ранжирования ставок в зависимости от семейного положения и работы в определённых стратегически важных отраслях национальной экономики.

Безусловно, на наш взгляд, поток покупателей и процент сделок будет снижаться и дальше, и в 2024 году прогнозируется снижение на 20–25%.  Сильного снижения по стоимости недвижимости ждать не стоит, так как растёт инфляция и дорожает всё, связанное с рынком недвижимости, включая стройматериалы, и застройщики просто не смогут снизить цены.

Как следствие и вторичное жильё не подешевеет.

В данной ситуации при необходимости покупки жилья нужно изучить все возможные ипотечные продукты и варианты взаимодействия с застройщиком, если речь идёт о первичном рынке, и найти оптимальный.

Конечно, при сохранении стабильной ситуации на валютном рынке и снижении инфляционных ожиданий, учётная ставка ЦБ РФ будет снижаться, и по ипотечным кредитам также будут снижаться ставки. Это просто вопрос времени.



Директор по развитию финансово-технологической компании «ONLY BANK» Максим ИЛЬГОВ:

Политика льготной ипотеки в Российской Федерации может изменяться в зависимости от экономической ситуации, бюджетных возможностей страны и приоритетов государства в сфере жилищного строительства. Льготная ипотека, как правило, направлена на стимулирование спроса на жильё, поддержку строительной отрасли и повышение доступности жилья для определённых категорий граждан (например, молодых семей, многодетных семей, военнослужащих). Она может сохраниться, но её условия и форматы могут меняться: например, могут быть скорректированы процентные ставки, условия предоставления, критерии для заёмщиков или даже цели программы. Конкретные изменения зависят от анализа эффективности текущих программ и экономической обстановки.

Льготная ипотека имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Среди положительных сторон можно отметить повышение доступности жилья, стимулирование строительной отрасли, социальную поддержку.

Отрицательными сторонами являются бюджетные ограничения, риск перегрева рынка, то есть может привести к необоснованному росту цен на жильё из-за увеличения спроса.

В целом льготная ипотека является важным инструментом государственной поддержки, но требует тщательного планирования и регулирования для минимизации негативных последствий.



Совладелец первого семейного агентства недвижимости в России Александра МОСЕЙКИНА:

Льготная ипотека однозначно останется, так как при её использовании очень много бенефициаров на всех уровнях работы. В ней заинтересованы и банки, и застройщики и покупатели, выбирающие себе лучшие условия для приобретения. Для первых это прибыль, а для конечного покупателя – выгода. Также строительство является неотъемлемой и весомой частью ВВП страны. Этот процесс нельзя просто остановить. Важно соблюсти баланс между справедливыми требованиями ЦБ РФ о рисках раздувания льготной ипотеки и использования бюджетного субсидирования. В конечном итоге каждый налогоплательщик страны часть своей налоговой нагрузки отдаёт в пользу выгодных условий вложения других. Чтобы снизить нагрузку, принято решение сделать льготную ипотеку более адресной. Она останется в формате семейной ипотеки.

Возможно, господдержку, которая ранее распространялась на всех граждан РФ, сделают доступной только для тех, у кого недостаточный доход. Возможно, она будет доступной только единожды для молодых семей, участников СВО или распространяться на регионы, нуждающиеся в развитии – это Дальний Восток и Арктика.



Директор агентства недвижимости «ЭТАЖИ» в Ростове-на-Дону Андрей ИВАНОВ:

Льготная ипотека подразумевает несколько отдельных программ: ипотека с господдержкой, семейная, для ИT-специалистов и сельская. У каждой из них своя судьба.

Как и многие эксперты, считаю, что есть большая вероятность непродления ипотеки с господдержкой. Семейная ипотека останется, потому что молодые семьи очень нуждаются в поддержке, однако по ней возможно увеличение первоначального взноса и повышение ставок. С ипотекой для ИT-специалистов не всё так однозначно: скорее всего, на неё сократят лимиты – она будет доступна лишь в нескольких банках. Сельскую ипотеку, вероятнее всего, сохранят, поскольку в планах правительства развивать ИЖС и регионы.

Безусловно, льготная ипотека необходима. Для некоторых категорий граждан она является единственным шансом купить собственное жильё.

Главный плюс заключается в том, что можно взять ипотечный кредит по ставке ниже рыночной, тем самым экономя семейный бюджет. Но и минусы тоже есть. Изначально льготная ипотека была нацелена на определённую аудиторию, но воспользовались ей инвесторы – они смогли по нескольку раз получать ипотечные кредиты. В итоге лимиты подходят к концу ещё до окончания действия программы.



Исполнительный директор агентство недвижимости KNRU Григорий ПАХОМОВ:

Программа задумывалась, как помощь различным социальным группам населения в улучшении жилищных условий, и со времени начала пандемии сильно увеличилась. В какой-то момент вырисовывалась картина, что многие застройщики за счёт льготной ипотеки оставались в бизнесе и продолжали реализовывать свои проекты. Однако сегодня цифры очень высоки, и на фоне иных расходов бюджета программа льготной ипотеки требует существенной корректировки. Отменять данное направление совсем не имеет смысла, при этом стоит учесть, что государство не сможет в долгосрочном периоде поддерживать текущие объёмы без вреда для других расходных частей бюджета. Логичным шагом переходного периода выглядит снижение адресной льготной ипотеки в 3–4 раза вкупе с ограничением по кредитной нагрузке со стороны ЦБ на человека. Это позволит государству спокойно финансировать другие расходные направления и поддержать социальные слои населения, которые сильно нуждаются в улучшении жилищных условий.

Льготная ипотека однозначно нужна. Есть большая часть населения, которые без помощи со стороны государства не смогут решать вопросы по улучшению жилищных условия.

К положительным сторонам льготной ипотеки можно отнести большую доступность жилья, вероятность наткнуться на недобросовестного застройщика сводится к минимуму, улучшение жилищных условий позволяет решать ещё одну стратегически важную задачу – рост численности населения за счёт увеличения рождаемости.

Отрицательные стороны таких программ – это увеличение кредитной нагрузки на население, увеличение расходной части государственного бюджета за счёт экономии по другим направлениям.


Подготовила Оксана Дяченко

Материал также опубликован в печатной версии Национального банковского журнала (январь-февраль 2024)