В связи с введением санкций и осложнением ситуации с фондированием российских банков, большинство финансовых организаций перешло к стратегии консервативного и осторожного отбора проектов с минимальным уровнем рисков, особенно в сфере корпоративного кредитования. При этом банки стремятся взять в качестве залога ликвидные объекты. Макроэкономические факторы, несомненно, учитываются при определении стоимости объектов обеспечения, тем более что это является требованием федеральных стандартов оценки. В то же время в условиях «лихорадки» на рынке коммерческой недвижимости актуальным является вопрос как ликвидности, так и самого понятия рыночной стоимости залогового обеспечения.

Банки, выдающие кредиты корпоративным клиентам под обеспечение, например, объектов коммерческой недвижимости, имущественных комплексов, земельных участков, движимого имущества, с одной стороны, могут сами обеспечить их оценку и брать на себя все риски за их будущую ликвидность. С другой стороны, и внутренний оценщик кредитной организации, и внешний, независимый оценщик в реалиях сегодняшнего дня не могут с высокой степенью достоверности определить действительную рыночную стоимость актива, поскольку, несмотря на все утвержденные, разнообразные и проверенные подходы и методы оценки, рыночная стоимость остается вероятностной величиной. 

Ликвидность, как один из ключевых свойств залога для банкиров, при определении стоимости оценщиками как ценообразующий фактор не рассматривается. Анализ ликвидности в отчетах об оценке можно встретить очень редко. 

Ликвидность актива учитывается косвенно в разных подходах к оценке. Если говорить, например, о коммерческой недвижимости в сравнительном подходе: когда оценщик, сопоставляя представленные в качестве предложений на рынке объекты-аналоги на дату определения стоимости, считает, что если предложение опубликовано, значит его цена рыночная. При этом не анализируется и никак не учитывается в расчетах, как долго объект представлен в качестве предложения – два месяца или два года, при каких обстоятельствах и по какой схеме продается объект. Ведь, например, дисконт к цене предложения может быть нивелирован схемой сделки. Максимум оценщиками применяются корректировки на дату предложения и на торг, причем не дифференцированно, а ко всем аналогам.

В доходном подходе ликвидность активов также косвенно учитывается при определении ставки дисконтирования, которая, в свою очередь, тоже величина весьма условная, нестабильная. Методы ее определения, несмотря на наличие формул в методических рекомендациях, основаны на экспертных оценках. А сколько экспертов, столько и мнений.

В затратном подходе к оценке недвижимости ликвидность опять же косвенно должна учитываться при определении факторов внешнего (экономического) устаревания. Однако переход от понятий (например, нестабильного рынка, ожидаемых изменений в схеме налогообложения объектов недвижимости, наличия вакантных площадей на объекте) к расчетному значению внешнего (экономического) устаревания либо весьма затруднителен, либо также носит экспертный характер.

Таким образом, банки, выдавая кредиты, пытаются величиной дисконта к рыночной стоимости компенсировать вероятностный характер категории «рыночная стоимость».

На фоне ухудшающейся экономической ситуации и «лихорадки» на рынке недвижимости мы ожидаем, что при пересмотре или актуализации стоимости залоговых портфелей банки столкнутся с несоответствием их залоговой стоимости тому уровню цен (например, на коммерческую недвижимость), который можно прогнозировать в будущем году. Либо они рискуют столкнуться с невозможностью продажи проблемного актива по той стоимости, которую определил оценщик, например, в 2013 году при выдаче кредита. И это может вызвать очередную бурю обвинений в адрес нерадивых оценщиков. 

Проблема на самом деле, как мы видим, не в оценщиках. Хорошим решением в данной ситуации, будет регулярная (на ежеквартальной основе) актуализация стоимости объектов залога. Ряд банков, заключающих договоры с независимыми оценочными компаниями, уже включают этот пункт в условия договора на оценку.