В авторском материале специально для NBJ директор по развитию финансовых продуктов ПИК-Франшизы Евгений Романенко размышляет о взаимодействии строительного и банковского сектора, озвучивает возникающие проблемы и предлагает возможные пути решения. Национальный банковский журнал приглашает представителей кредитных организаций к дискуссии и просит поделится своим видением текущей ситуации в этом секторе экономики.

В середине 2018 года объем строительства многоквартирных домов в России составлял около 120 тыс. м2. Сегодня эта цифра не превышает 92 тыс. м2. Получается, что за 2,5 года объемы строительной отрасли сократились почти на четверть. Указанная отрицательная динамика стала результатом масштабных изменений в редакции Закона о долевом участии в строительстве (214-ФЗ) и существенного усиления роли банков в принятии решений о старте новых девелоперских проектов.

К сожалению, активное взаимодействие банковской и строительной отраслей за прошедший год не привело к выстраиванию эффективных коммуникаций. По нашему мнению, на это повлияло несколько причин:

Трудности перевода

Небольшие девелоперы, которые «в прошлой жизни» не научились выстраивать работу с банками, даже не пытаются перестроить процессы в компании и просто уходят с рынка. До изменений такие застройщики существовали исключительно на средства от дольщиков, но сегодня их «жизненный цикл» определяется, в первую очередь, умением коммуницировать с кредитными институтами и находить с ними «общий язык».

В этой связи, мы рекомендуем застройщикам развивать финансовые компетенции и готовить команду к активному привлечению финансирования с рынка. Размещение облигационных займов на бирже, привлечение мезонинного финансирования или инвестиций от частных инвесторов – все эти инструменты были уделом избранных девелоперов, сейчас это must have для каждого застройщика, который хочет оставаться на рынке и развиваться.

Дефицит собственного капитала

Девелопер и банк смотрят на один и тот же проект совершенно по-разному. Первый видит перспективы, второй – риски. Банк требует от проекта определенного уровня маржинальности и «на берегу» стремится подстраховаться, закладывая в финансовую модель консервативный прогноз. При этом девелопер смотрит на проект через призму будущего состояния рынка («предпринимательский риск») и старается убедить финансового партнера в том, что «завтра будет лучше, чем сейчас». Как правило, в таких ситуациях банк требует от девелопера увеличить долю собственного участия в проекте. К сожалению, в большинстве случаев у девелопера лишних денег нет. Так, даже перспективные проекты могут идти «под снос» еще до начала реализации.

Отметим, строительная отрасль всегда характеризовалась низким уровнем собственного капитала (по данным Банка ДОМ.РФ, уровень собственного капитала в отрасли - менее 10%). Переход на проектное финансирование сделал эту проблему еще более очевидной. Чтобы сохранить темпы строительства, необходимо увеличить рассматриваемый показатель минимум в 1,5-2 раза. Но сегодня это вряд ли возможно.

Транзакционные издержки

Даже если застройщику удалось синхронизироваться с банком, у него достаточно собственных средств и у проекта высокая маржинальность – быстро получить проектное финансирование не получится.

Еще один очевидный минус неэффективного взаимодействия двух отраслей – низкая скорость оформления сделок. Перед тем, как банк «отгрузит» кредитные средства, девелопер должен пройти определенные этапы: рассмотрение заявки, подготовка заключений по службам, андеррайтинг, кредитный комитет, согласование кредитной документации, выполнение отлагательных условий и так далее.

Отсюда – высокие транзакционные издержки из-за увеличения срока реализации девелоперского проекта.

Перспективы

За год количество сделок по проектному финансированию увеличилось в 2 раза – со 100 до 200 кредитных договоров в месяц. Для восстановления прежних объемов строительства необходимо достигнуть планки в 250-300 сделок ежемесячно. Вот несколько мер, которые могут ускорить переходный процесс:

●      Банковское сообщество автоматизирует процесс принятия решения по проектному финансированию.

Как раньше, так и сейчас проектное финансирование – достаточно сложный банковский продукт. Большинство задач закрываются только опытными квалифицированными сотрудниками. Однако, такая зависимость от человека – «узкое место» в системе – невозможность масштабирования и длительные сроки. Уверены, в недалеком будущем банки будут активно переводить бизнес-процесс оценки девелоперского проекта в «цифру». Прорыв в данном направлении мы ожидаем от 3 ключевых банков, которые сейчас закрывают более 80% от потребности рынка: Сбербанк, ВТБ, Банк ДОМ.РФ.

●      Банкиры заинтересуются в разработке единых стандартов по проектному финансированию.

И дело даже не в цифровизации. До сих пор каждый банк устанавливает свои правила и требования к комплекту документов для получения проектного финансирования. К тому же, нет единых стандартов и при принятии решений – финансовый институт сам выбирает, какие аналитические модели и аргументы использовать при одобрении или отказе.  То есть сначала застройщику приходится с нуля собирать «уникальный» пакет документов для каждого банка. А после – на пару месяцев и после подачи документов остаться в подвешенном состоянии, ведь девелопер не понимает, на каком этапе рассмотрения его проект, и какое решение он может получить.

●      Государство окажет поддержку обоим секторам.

Недвижимость – выгодное вложение не только для частных инвесторов, но и для государства. Рост доходов строительной отрасли на 1% приводит к росту ВВП на 2%.

И государство может помочь девелоперам: передавать земли под строительство, компенсировать часть расходов, создавать администрируемые площадки для профессиональных сообществ. Такая поддержка особенно актуальна для регионов, где цена за квадратный метр не может компенсировать все девелоперские расходы.

Есть и более простые решения, которые не требуют глубокого изучения особенностей каждого региона и изменения нормативной базы. Например, льготная ипотека с пониженными ставками, которая делает новостройки более выгодными как для покупателей, так и для застройщиков. Но такая программа работает лишь на тех девелоперов, у которых уже есть определенная стабильность. Банки смотрят на любую госпрограмму как на временное явление и всё еще не дают достаточное финансирование застройщикам с низкой маржинальностью проектов. Спрос упадет – цены пойдут вниз.  Льготная ипотека – это не системный фактор, она не влияет на пересмотр рисков в долгосрочной перспективе.

Самой весомой помощью от государства часто становится время. А точнее, период, который заложен на адаптацию к тем или иным нововведениям. Если этот период слишком мал – любая отрасль останется в дисбалансе. Так что быстрая смена нормативных актов, например, как в нашем случае 214-ФЗ, может привести к кризису как банки, так и застройщиков.

●      IT-отрасль предложит новые решения

ПИК-Франшиза – это технологичная компания, которая идёт в ногу со временем. Мы автоматизируем рабочие процессы, при этом не забываем следить за рынком, поэтому знаем, что сегодня частные предприниматели разрабатывают огромное количество IT-решений. Первые продукты,  которые приведут к серьезному пересмотру принципов работы в рамках девелоперского проекта, мы надеемся увидеть уже в этом году. 

Помимо финансового вопроса они решат задачу мониторинга  и прозрачности строительного процесса. Это будет одинаково выгодно для девелоперов и банков. Сегодня финансовые институты как никогда заинтересованы в контроле девелоперского проекта, то есть своих денег. Поэтому адаптация и трансформация отраслей будет синхронизироваться с новыми IT-продуктами.

Ожидается, что банки и девелоперы адаптируются к новой схеме работы после завершения первых циклов строительных проектов, то есть в 2021-22 гг. Это значит, что система будет опробована, и после этого сможет по-настоящему развиваться. Только через пару лет мы получим статистику, на основе которой сможем сделать расчеты и создать новые финансовые продукты. Сейчас мы всё ещё находимся в «тестовом» режиме.