Рублевка теряет лидерство

«Действительно, динамика повышения спроса на загородные дома в Подмосковье сегодня весьма устойчива, - отмечает аналитик корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Иван Воробьев. - Так, за I полугодие 2006 г. количественный спрос превысил прошлогодние показатели за аналогичный период более чем на 50%. И наиболее популярным направлением на рынке загородной недвижимости становится Новая Рига. Обладая высокой транспортной доступностью, оно уже почти сравнялось по популярности с Рублевкой. Привлекает инвесторов также Дмитровское шоссе с его каскадом водохранилищ и горнолыжными курортами. Заметно набирают сегодня очки Киевское и Калужское направления. Последнее, к примеру, сегодня, пожалуй, единственное шоссе в Подмосковье, которое остается свободным даже в часы пик».

«Популярность РублевоУспенского шоссе, - считает заместитель директора Управления маркетинга агентства недвижимости «Домострой» Ольга Денисова, - скорее инерционная, поскольку какими-либо уникальными преимуществами, кроме престижности, данное направление не обладает.

И хотя, как считают многие аналитики загородного рынка, Рублево-Успенское направление с каждым годом теряет свою привлекательность, оно сохраняет ценовое лидерство. Покупатели нередко просто преувеличивают ожидаемые преимущества проживания в поселках на Рублевке. Да, это престижно, но не стоит забывать о вечных пробках на этом направлении, ветхих инженерных коммуникациях, хаотичной застройке».

«Я бы еще отметила, говорит руководитель направления загородной недвижимости «МИАН - агентство недвижимости» Светлана Кондачкова, - что в последние два года активно развивается коттеджное строительство и в более удаленных районах. Правда, оживление отмечается пока только в зоне водных объектов (Конаково, Завидово), а также в прибрежных зонах подмосковных водохранилищ Рузское, Озернинское, Можайское. Появилась тенденция покупать второй загородный дом. И здесь особый интерес представляют проекты с продуманной организацией досуга и отдыха (рыбалка, охота, туризм, аренда оснащения)».

Практически все состоятельные покупатели, отмечает Ольга Денисова, предпочитают приобретать дома в организованных охраняемых коттеджных поселках западного направления на расстоянии не более 20 км от МКАД. Именно такие предложения являются наиболее ликвидными.

Собственное ранчо это реально

Еще одно из направлений развития современного загородного жилья - возведение своего рода «мини-городов» на нескольких сотнях гектаров земли. Минигорода в Подмосковье, по мнению Ивана Воробьева, безусловно, найдут своего покупателя, т. к. разрабатываемые концепции таких объектов являются весьма интересными для всех участников рынка. Уже сейчас на рынке появляются предложения о продаже участков в: несколько гектаров, на которых вполне можно построить, например, собственное ранчо. Так что спрос и в этом сегменте рынка рано или поздно будет удовлетворен.

Из премиум-поселков можно выделить Риверсайд (Новорижское ш., 24 км от МКАД). Это коттеджный поселок с домами 293-800 кв. м и средней ценой коттеджа с участком примерно в $3 млн.

На рынке же элитного коттеджного строительства потенциальных покупателей привлекает поселок Лазурный берег (Дмитровское ш., 25 км от МКАД), расположенный у «большой воды». Здесь домовладения покрупнее. Их средняя площадь - от 400 до 900 кв. м. Естественно, и стоят они подороже - от $1,5 млн.

На рынке практически нет ничего, что было бы доступно растущему среднему классу

Также стоит упомянуть, подчеркивает Иван Воробьев, принципиально новый элитный коттеджный поселок Гринфилд (Новорижское ш., 25 км от МКАД) с интересными ландшафтными решениями, великолепными проектами особняков и интеллектуальными системами управления инженерными сетями и охранными комплексами. Дома в поселках, о которых говорилось выше, отвечают современным требованиям по всем показателям и удовлетворят самого взыскательного покупателя.

Ряд аналитиков отмечает, что сегодня рынок загородной недвижимости развивается несколько однобоко. По их мнению, наряду с достаточно большим предложением поселков в высоких ценовых сегментах, на рынке практически нет ничего, что было бы доступно растущему среднему классу.

А между тем, это, по мнению специалистов Группы компаний «ТрансРегионИнвест», наиболее перспективный сегмент. Вопервых, представители среднего класса в Москве - это люди, которые, имея стабильные заработки, уже обзавелись определенными «привычками потребления», как это принято называть, и почувствовали вкус качества жизни. Во-вторых, освоившись с жизнью в кредит, москвичи начинают приобретать недвижимость. Причем те, у кого уже решен квартирный вопрос, посматривают на загородные дома. Однако они ищут не особняки стоимостью от полумиллиона долларов, а скорее более качественный вариант такой привычной всем дачи со всеми удобствами и коммуникациями. И чтобы отдых в таком домике был комфортным. Маркетинговые исследования, проведенные по заказу Группы компаний «ТрансРегионИнвест», подтвердили наличие огромного и совершенно неудовлетворенного спроса в данном сегменте рынка. Эту нишу, пока практически никем не занятую, «ТрансРегионИнвест» планирует активно осваивать, возводя в Раменском районе Московской области поселки экономкласса.

Банкам нужен залог

Банки давно интересуются рынком загородной недвижимости. Понимая, что это перспективное и выгодное вложение денег, некоторые банки скупили поля ближнего Подмосковья. Тем более что несколько лет тому назад цена сотки земли была еще вполне доступна даже на очень престижных направлениях. Кому-то земля досталась в качестве залога. Чтобы она не лежала мертвым грузом, а работа

ла, банкиры, отслеживая динамику развития загородного рынка, отводят часть земельных участков под застройку. Находят девелоперов и совместно возводят прекрасные загородные поселки. Но это не тенденция, это скорее исключение из правил. Банков, владеющих земельными участками, не так много сегодня на рынке. Все же банки чаще занимаются другим - выдают кредиты. «Кредиты они дают охотно, - говорит руководитель отдела загородной недвижимости корпорации «Рескор» Ирина Якимук, - но только в том случае, если у компании имеется залог, т. е. участок находится в собственности. И не обязательно тот, на котором собираются возводить загородные дома. Предметом залога может служить и совершенно другой участок. Главное, чтобы цена его была не ниже полученного фирмой-застройщиком кредита».

Но, как отмечают аналитики, все же кредитуют банки компании, даже если у тех имеется залог, очень осторожно. Особенно если это компания новая, мало известная на рынке. Банкиры, прежде чем выдать кредит, долго консультируются, проверяют юридическую чистоту земельного участка. Были случаи, когда участок был недооформлен (не изменен, к примеру, его статус). И кому тогда нужна такая земля, на которой можно лишь сажать картошку, а не строить коттеджи. Она малоликвидна и залогом служить не может. Поэтому, советует Ирина Якимук, прежде чем брать в залог земельный участок, его нужно очень тщательно проверять.

И хотя давать крупные кредиты более выгодно, но, т. к. проверка занимает много времени, они пока не стали массовыми. Более востребованными становятся ипотечные кредиты. Но и здесь немало проблем. Как отмечает PR-директор Департамента маркетинга компании DOKI Александр Гурьянов, получить кредит на строительство загородного дома намного сложнее, чем на покупку уже готового коттеджа. Приемлемая схема для банков такова: будущий владелец покупает земельный участок за свой счет, а дом возводит на заемные средства. При этом в качестве залога банк берет как сам участок, так и будущий дом.

Вложения в загородную недвижимость выгодны

В этом году, считают многие аналитики, определились окончательные тенденции развития рынка загородной недвижимости на ближайшие 5-10 лет. Так, сегодняшние потребители делают выбор в пользу организ о в а н н ы х коттеджных п о с е л к о в с профессиональным управлением и необходимым минимумом объектов инфраструктуры. Клиенты оценивают сервис в коттеджном поселке так же высоко, как и качество дома. «Рост интереса покупателей к поселкам с единой и оригинальной архитектурной концепцией, к проектам с наполнением для создания качества жизни отмечает заместитель директора Департамента продаж по загороду агентства элитной недвижимости «Интермарк» Нина Резниченко, достаточно высок. Поэтому средний рост цен на рынке загородной недвижимости в 2006 г. прогнозируется на уровне 25-35%. При этом более всего цены увеличатся в коттеджных поселках с хорошо продуманной концепцией, строящихся на ведущих направлениях (Рублево-Успенское, Новорижское, Минское и т. д.) в пределах 15-30 км от МКАД».

Средний рост цен на рынке загородной недвижимости в 2006 г. прогнозируется на уровне 25-35%.

Рост цен на недвижимость престижных направлений (Рублево-Успенское, Новорижское, Калужское, Киевское), полагает Ирина Якимук, в ближайшие годы не прекратится. Это связано не только с перспективностью направлений, но и с тем, что там ограничен земельный ресурс. На остальных же направлениях рост цен будет не очень значительный.

Тем не менее, отмечают специалисты, вложения в загородную недвижимость более выгодны, чем в жилой сектор. И наиболее выгодными сейчас оказываются инвестиции в самый массовый сегмент рынка - недвижимость эконом-класса. Эти вложения отличаются наименьшими рисками и стабильным доходом.