Аналитики прогнозируют структурный сдвиг в сегменте коммерческой недвижимости. Массовый выход небольших лотов на вторичный рынок на фоне дефицита крупных блоков создает риск «ценового тупика» для частных инвесторов.

До 2030 года на вторичный рынок офисной недвижимости может быть выведено около 2,1 млн кв. метров площадей, приобретенных частными инвесторами. Такой прогноз приводят аналитики NF Group. Согласно базовому сценарию, ежегодное поглощение составит более 635 тыс. «квадратов», при оптимистичном — превысит 800 тыс. кв. м. Однако, как предупреждают эксперты, эти расчеты могут не учитывать качественное изменение структуры предложения, что способно нивелировать традиционную инвестиционную логику.

О рисках «мелкой нарезки» рассказала коммерческий директор West Wind Group Елизавета Ильюхина. По ее словам, текущие рекордные показатели поглощения сформированы за счет классических объектов, тогда как в проектах с вводом в 2026–2030 годах частные инвесторы активно скупали небольшие блоки — площадью от 100 до 300 кв. м, а нередко и до 100 «квадратов».

«Мы видим угрозу перенасыщения именно в сегменте компактных помещений. Прежние прогнозы не учитывают этот дисбаланс. В итоге рынок столкнется с жесткой конкуренцией среди продавцов и арендодателей однотипных лотов», — отмечает Елизавета Ильюхина.

Смена инвестиционной модели

Эксперт указывает, что избыток мелких площадей трансформирует экономику вложений. Если на этапе строительства доходность инвестора формируется за счет роста цены квадратного метра к моменту ввода объекта в эксплуатацию, то на вторичном рынке этот драйвер исчезает.

«Многие частные игроки будут вынуждены перепродавать лоты по цене покупки. В лучшем случае они получат минимальную наценку, которая не покроет инфляцию и издержки владения», — предупреждает Ильюхина.

Дополнительным фактором давления становятся затраты на отделку. Значительная часть мелких блоков реализовывалась без чистовой подготовки. В условиях растущего спроса на готовые офисные пространства (позволяющие арендатору сэкономить капвложения и время) собственникам «серых» помещений будет сложно найти арендатора.

Конкуренция внутри одного здания

Отдельной проблемой названа высокая концентрация предложения. В одном бизнес-центре может одновременно находиться десятки мелких собственников, выходящих на рынок с идентичными условиями. Это усиливает давление на сроки экспозиции и увеличивает вакантность.

«Поиск арендатора может затянуться, а перепродажа — осложниться. В этой ситуации преимущество получат объекты с дополнительными ценностями: готовой отделкой, авторским дизайном, продуманной концепцией и сильной локацией», — резюмировала эксперт.

Таким образом, текущий тренд на дробление площадей при сохранении дефицита крупных офисных блоков (свыше 1 000 кв. м) может привести к поляризации рынка: крупные корпоративные арендаторы сохранят переговорную силу, а частные инвесторы в мелкие лоты рискуют столкнуться с «ловушкой ликвидности» и пересмотром ставок капитализации.