Аналитики девелоперской компании ENGEO Development подготовили исследование первичного рынка новостроек делюкс-класса в Москве и выделили пять ключевых трендов, набравших силу за последние пять лет.

1. Предложение: рост экспозиции втрое и сокращение доли апартаментов

Первичный рынок делюкс-класса в Москве за минувшую пятилетку пережил период масштабной экспансии. В сентябре 2026 года в сегменте представлено 30 проектов общей площадью 133,4 тыс. кв. м против 13 проектов площадью 40,3 тыс. кв. м в сентябре 2021 года. Совокупное количество выставленных на продажу лотов увеличилось более чем втрое – с 259 до 754 объектов. Основной вклад в расширение экспозиции внесли квартиры: пул таких лотов вырос более чем в 3,3 раза (с 204 до 686 единиц), а их суммарная площадь повысилась с 32,5 тыс. до 118,3 тыс. кв. м. В то же время предложение апартаментов увеличивалось значительно более сдержанными темпами: с 55 до 104 объектов (с 7,9 тыс. до 15,2 тыс. кв. м). В результате доля апартаментов в структуре предложения делюкса сократилась с 21% до 13%.

2. Цены: рост средней стоимости метра на 76% и увеличение бюджета лота в 2,5 раза

Ценовые параметры делюкс-новостроек Москвы за пять лет существенно повысились. Средняя стоимость 1 кв. м в сегменте выросла на 75,7% – с 2,0 млн руб. в сентябре 2021 года до 3,4 млн руб. в сентябре 2026 года. Наиболее выраженную динамику удорожания метра показали однокомнатные квартиры (рост в 2,1 раза – с 1,4 млн до 2,9 млн руб.) и многокомнатные лоты формата 4К+ (рост на 74,2% – с 2,3 млн до 4,1 млн руб.). За счет опережающего увеличения метража средняя стоимость лота в экспозиции делюкса выросла в 2,5 раза: если пять лет назад покупка такого объекта обходилась в среднем в 187,4 млн руб., то в сентябре 2026 года средний чек предложения достиг 461,8 млн руб.

3. Спрос: рост суммарной выручки в 2,6 раза при стабильном объеме сделок

Покупательская активность в делюкс-сегменте подтверждает высокую инвестиционную устойчивость такого жилья. За первые девять месяцев 2026 года на первичном рынке было зарегистрировано 61 ДДУ, что практически повторяет результат января – сентября 2021 года (65 ДДУ). При этом суммарный объем реализованной площади увеличился с 8,3 тыс. до 9,1 тыс. кв. м, а совокупная оценочная выручка девелоперов выросла в 2,6 раза – с 10,6 млрд до 27,9 млрд руб. Средняя площадь приобретенной квартиры за пять лет (в период за янв.-сен.) увеличилась со 127,7 до 149,7 кв. м, а средний оценочный чек зарегистрированной сделки поднялся почти в три раза – со 162,3 млн до 458 млн руб.

4. География: концентрация в Тверском районе и формирование кластера в Замоскворечье

За минувшую пятилетку девелоперы несколько расширили географию делюкса. Если в сентябре 2021 года проекты делюкс-класса реализовывались в восьми районах Центрального округа столицы, то в сентябре 2026 года экспозиция охватывает девять локаций. Безоговорочным лидером по объему жилья делюкс-класса в продаже стал Тверской район: число проектов здесь выросло с 1 до 5, а объем предложения вырос с 21 до 265 лотов со средней ценой метра 3,6 млн руб. В историческом центре элитного рынка, районе Хамовники, число проектов увеличилось с 6 до 8 (с 45 до 79 лотов) со средней ценой 4,4 млн руб. за квадратный метр. Кроме того, мощный кластер делюкса сформировался в Замоскворечье, где сегодня в трех проектах представлено 75 лотов (2,3 млн руб. за метр), а также в Мещанском районе с двумя проектами на 68 лотов (2,5 млн руб. за метр).

5. Продукт: курс на просторные семейные резиденции и рост метража квартир

Анализ качественных характеристик продукта показывает заметное увеличение средней площади лотов почти во всех типологиях. За пять лет средняя площадь однокомнатных квартир в делюкс-классе выросла с 72,7 до 86,5 кв. м, двухкомнатных – со 110,4 до 138,3 кв. м, трехкомнатных – со 148,9 до 179,9 кв. м. Наибольший скачок метража зафиксирован в многокомнатных лотах формата 4К+: их средняя площадь увеличилась с 220,1 до 300,4 кв. м, а средняя стоимость такого объекта поднялась с 516,4 млн до 1,2 млрд руб. В структуре экспозиции преобладают семейные форматы: на «двушки» и «трешки» суммарно приходится 476 лотов из 790. В разрезе строительной готовности лидируют варианты без отделки (353 объекта), на лоты с готовой отделкой приходится 234 квартиры, а на формат white box – 167 лотов.

«Сегмент делюкс за прошедшие пять лет доказал свой особый статус и фундаментальную устойчивость к внешним экономическим вызовам», – отметил генеральный директор ENGEO Development Михаил Груничев.

По его прогнозу, в будущем рынок делюкса продолжит развиваться в сторону еще более выраженной эксклюзивности предложения. Земельный ресурс в исторических районах Москвы практически исчерпан, поэтому каждый новый делюкс-проект будет представлять собой архитектурный артефакт с максимальным уровнем приватности и сервиса уровня пятизвездочных отелей.

«Мы ожидаем дальнейший рост популярности просторных семейных резиденций с четырьмя и более спальнями, а также развитие персонализированных форматов отделки», – добавил девелопер.

Дефицит площадок в ключевых престижных локациях столицы, по его мнению, неизбежно приведет к дальнейшему планомерному удорожанию квадратного метра, закрепляя за элитной недвижимостью роль главного защитного инструмента для сохранения семейного капитала.