С января текущего года объем недвижимости в розничных фондах вырос почти на треть и составил 4,7 млн кв. м., говорится в совместном отчете консалтинговой компании IBC Real Estate и управляющей компании «Альфа-Капитал». В абсолютных значениях прирост составил 1,1 млн кв. м. Для сравнения: за 2024 год показатель вырос только на 1 млн кв. м.

По мнению аналитиков, недвижимость закрепила за собой статус одного из ключевых активов в ЗПИФах. В условиях неопределенности инвесторы все чаще обращаются к активам, которые слабо коррелируют с динамикой акций и облигаций. Поэтому инвестиции на рынке недвижимости продолжают работать даже во время кризисов на фондовом рынке. Для ЗПИФов такие вложения становятся фактором устойчивости: недвижимость сглаживает влияние макроэкономических колебаний и формирует базу для долгосрочного развития.

УК продолжают рассматривать склады как один из наиболее перспективных классов активов благодаря устойчивости сегмента к кризисам. Кроме того, склады чаще сдаются крупным арендаторам на долгий срок, что снижает риски ротации и повышает устойчивость денежных потоков.

Активность УК по приобретению новых объектов в ЗПИФы сохраняется на высоком уровне. В I полугодии 2025 года в интересах розничных ЗПИФов было приобретено 13 складов (872 тыс. кв. м), 179 квартир и 325 апартаментов (15 тыс. кв. м), а также 3 помещения в формате стрит-ретейла (656 кв. м).

На конец июня 2025 года в розничных ЗПИФах, инвестирующих в недвижимость, было сосредоточено порядка 4,7 млн кв. м, 80% из которых приходится на складские объекты. На жилую недвижимость приходится около 10%, а торговую и офисную – по 5%.

Доля складской недвижимости в ЗПИФах остается высокой. Несмотря на недавнюю коррекцию, средняя ставка аренды складов класса «А» с 2020 года выросла почти втрое: с 4 200 руб. за 1 кв. м в год до 11 500 руб. за 1 кв. м в год на конец августа 2025 года (без учета операционных расходов, НДС и коммунальных платежей).

За первые 6 месяцев 2025 года стоимость чистых активов розничных фондов, инвестирующих в недвижимость, выросла на 17% и достигла 573 млрд руб. Рост СЧА розничных ЗПИФов обусловлен как активным приобретением складских объектов, так и переоценкой стоимости активов в портфелях УК.

При этом рынок ЗПИФов остается высоко концентрированным: две УК – «Современные фонды недвижимости» и «ДОМ. РФ Управление активами» – аккумулируют 73% совокупной СЧА розничных фондов. Отметим, что стратегии лидеров различаются: фокус УК «Современные фонды недвижимости» – на складах, а «ДОМ. РФ Управление активами» – на жилой недвижимости.

«В розничных ЗПИФах коммерческая недвижимость классических сегментов (бизнес-центры, торговые центры, гостиницы и склады) составляет всего около 3% от общего объема качественных полезных площадей в России. Это свидетельствует о том, что рынок еще далек от насыщения. УК продолжают приобретать ликвидные объекты из различных сегментов для включения в состав фондов», – отметил член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян.

Отметим, что помимо объектов, уже находящихся в портфелях УК, управляющие компании дополнительно приобрели более 1 млн кв. м объектов, которые в ближайшее время будут включены в состав активов розничных ЗПИФов. Большая часть новых площадей относится к складскому сегменту.

«С каждым годом розничные ЗПИФы, в которых представлена недвижимость, укрепляют свои позиции на рынке коллективных инвестиций. Вместе с ростом числа фондов увеличиваются и их СЧА, объемы недвижимости в их составе и интерес со стороны розничных инвесторов. Подобные фонды являются востребованными у широкой аудитории розничных инвесторов с разными уровнями вложений», – заключил инвестиционный директор, руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями «Альфа-Капитал» Владимир Стольников.