Татьяна САТИНА, член правления, глава блока корпоративного бизнеса ТКБ Банка рассказала NBJ. Недвижимость о том, как строятся взаимоотношения кредитных организаций и застройщиков в текущих – непростых для всего рынка – реалиях, а также оценила развитие этого направления на ближайшую перспективу.  

NBJ: Банки стали пристальнее смотреть на финансовую устойчивость не только самого проекта, но и всей группы компаний застройщика. Расскажите, на какие показатели службы банка обращают особое внимание?

Т. САТИНА: Банки действительно сместили фокус с оценки отдельного юридического лица (проекта) на анализ всей группы компаний (ГК), в которую входит Застройщик. Это связано с рисками перетока активов, когда проблемы в одной «дочке» бьют по всей «империи».

Особое внимание службы обращают на три уровня показателей:

1. Анализ денежного потока группы (Cash Flow).

2. Долговая нагрузка и структура капитала.

3. Операционные и отраслевые риски.

Если раньше банк смотрел в разрезе «Хватит ли денег у проекта достроить дом?», то сейчас банк оценивает с позиции «Если весь бизнес владельца упадет, сможет ли он все равно достроить этот дом?».

NBJ: Требования к коэффициентам покрытия долга, темпам продаж, себестоимости и другим ковенантам проектов становятся жёстче, а процесс одобрения – более долгим. Ваш прогноз, сможет ли измениться ситуация в лучшую сторону в перспективе двух-трех лет?

Т. САТИНА: На мой взгляд, в ближайшие 2-3 года ситуация для застройщиков не станет легче, а требования банков — мягче. Скорее, нас ждет период «новой нормальности», где нынешние жесткие условия сохранятся, а к ним добавятся новые финансовые и регуляторные риски.

Банки будут еще строже (спрос падает). Падают темпы продаж (главный источник погашения кредита). Это прямой сигнал к повышению требований к капиталу застройщика и ужесточению ковенантов по DSCR. С 1 января 2026 года отменен мораторий на штрафы за срыв сроков строительства. Если смотреть статистику, то сейчас 40-42% проектов сдаются с задержкой . Штраф для компании – 1/150 ключевой ставки от цены договора за каждый день просрочки . Банки видят в этом риск кассового разрыва и требуют закладывать в финансовую модель дополнительные резервы на штрафы. Рост себестоимости (социальная нагрузка). Вступают в силу новые поправки в Градостроительный кодекс (закон о КРТ). То есть, застройщики больше не могут экономить на школах и детских садах. Требования к социальной инфраструктуре стали жесткими и обязательными. Строительство соцобъектов добавляет к стоимости «квадрата» 20–25 тыс. рублей. Это либо съедает прибыль, либо заставляет поднимать цены. Сжатие рынка (меньше новых проектов). Из-за дорогих кредитов и падения продаж количество выданных разрешений на строительство сократилось на 15%. То есть предложение будет падать. Оставшиеся проекты будут финансироваться банками на самых жестких условиях. Мелкие игроки будут вынуждены уйти с рынка или объединяться.

NBJ: В условиях ужесточения требований и роста себестоимости строительства не все проекты выходят на плановые показатели. Как банк работает с строительными компаниями, которые сталкиваются с временными трудностями? Существует ли практика реструктуризации, пересмотра графиков платежей или, наоборот, ужесточения контроля? И при каких условиях банк готов идти навстречу, а когда принимает решение о выводе проекта?

Т. САТИНА: Подход банка в таких ситуациях всегда индивидуален, но общий принцип один: если трудности носят временный и управляемый характер, а у проекта и у группы сохраняется экономическая жизнеспособность, банк, как правило, заинтересован в совместном поиске решения, а не в резких действиях.

При этом готовность банка идти навстречу напрямую зависит от нескольких факторов, в том числе прозрачности заемщика и качества коммуникации. Если мы видим, что проблема носит не структурный, а временный характер, и менеджмент активно работает над исправлением ситуации, так как есть основа для выработки совместных решений.

Главная задача здесь – не просто формально отреагировать на ухудшение показателей, а обеспечить эффективное завершение проекта.

Чаще всего, при понимании, что проект «больше жив», применяется реструктуризация (есть шанс на восстановление). Банк идет навстречу и смягчает условия только при одном условии: застройщик доказывает, что трудности носят временный характер, а бизнес в целом жизнеспособен. Регулятор прямо разрешает банкам не ухудшать кредитный рейтинг таким клиентам.  

Какие могут быть конкретные инструменты помощи:

·      Перенос платежа по телу кредита на срок до 6–12 месяцев.

·      Официальный перенос даты завершения проекта (важно для избежания штрафов)

·      Дофинансирование.

·      Отмена начисленных неустоек за прошлые периоды.

NBJ: Динамика основных показателей проектного финансирования с использованием счетов эскроу, согласно статистике ЦБ РФ, носит положительный характер по итогам 2025 года. Как Вы оцениваете перспективы этого направления в 2026 году?

Т. САТИНА: Положительная динамика 2025 года – это во многом инерция прошлого: ажиотажный спрос в конце года на фоне ужесточения льготной ипотеки позволил показать рекордные поступления на эскроу . Однако за этими цифрами скрывается системный кризис, который определит негативный сценарий для эскроу-финансирования в 2026 году.

Мой прогноз: 2026 год станет годом стагнации и роста разрыва между долгами и покрытием.

Для застройщиков: выживут только те, кто имеет высокий уровень покрытия эскроу по старым проектам и не зависит от рассрочек. Новые проекты будут крайне сложно запускать из-за дорогого финансирования и жестких требований банков к капиталу.

Для банков: Банки перейдут в режим жесткого управления рисками. Будут активнее предлагать реструктуризацию проблемным проектам (санацию), но новые заявки будут одобрять только «толстым» и надежным застройщикам.

При этом, на мой взгляд, дальнейшая динамика будет зависеть от состояния спроса на первичное жилье, уровня доходов населения, стоимости ипотечного кредитования и способности застройщиков удерживать приемлемую ценовую политику.

NBJ: Счета эскроу стали стандартом рынка, но их влияние на отрасль неоднозначно. С одной стороны, это защита дольщиков, с другой - дополнительная нагрузка на застройщиков и удорожание проектов. Как вы оцениваете роль эскроу в формировании конкурентной среды на рынке жилья? Не приводит ли этот механизм к монополизации рынка крупными игроками, которые могут позволить себе более дорогое финансирование?

Т. САТИНА: Влияние эскроу действительно неоднозначно, и механизм меняет рынок не только в части защиты дольщиков, но и с точки зрения конкуренции.

Моя оценка роли эскроу в формировании конкурентной среды такова: эскроу резко усиливают тренд на укрупнение бизнеса и объективно создают барьеры для малых и средних застройщиков, но при этом не являются абсолютным монополизатором. Скорее, это «фильтр», который оставляет на рынке тех, кто способен работать по новым правилам.