По данным Банка России, на начало II квартала 2024 года объём задолженности по ипотечным кредитам увеличился до 18,4 трлн рублей. При этом доля просроченных кредитов на 1 апреля 2024 года составляла 0,34% (или 62 млрд руб.). Для сравнения: на начало I квартала объём просрочки по ипотечным кредитам составлял 0,32% (или 58 млрд руб.). В целом уровень просрочки по ипотечным продуктам существенно ниже, чем по любым другим кредитам, и с 2018 года он не превышает 1% от всех ипотечных займов. Так, за последние пять лет пик пришёлся на конец 2020 года – 0,8% (или 73 млрд руб.). Почему растёт доля просроченных ипотечных кредитов в 2024 году, читайте в материале Национального банковского журнала (NBJ).


До конца 2024 года уровень просрочки по ипотеке останется на текущих значениях

На фоне реализуемых Банком России инициатив по охлаждению рынка кредитования и макропруденциальных ограничений в отношении заёмщиков с высокой долговой нагрузкой до конца 2024 года уровень просрочки будет оставаться на текущих уровнях и не превысит 0,5%, высказывает свое мнение директор департамента развития розничного бизнеса АО «Свой Банк» (Группа IDF Eurasia) Никита Игнатенко.

Свою роль играет и ужесточение условий по ипотечным программам, повышенные процентные ставки по рыночным программам. Так, в конце 2023 года были повышены требования к первоначальному взносу, в том числе до 30% по наиболее популярной льготной ипотеке (около 60% всех выдач ипотек в прошлом году), а также снижены лимиты суммы кредитования, в том числе в крупнейших городах – Москве и Санкт-Петербурге, с наиболее дорогой недвижимостью. 

«Льготная программа завершается в июле, и непонятно, что будет дальше. И пока информации о продлении хоть в каком-либо виде – с изменениями или без – нет, следует ждать бума заявок на ипотеку в последние месяцы действия программы: многие покупатели захотят влететь в «последний вагон» и успеть купить квартиру по льготным условиям, ведь ежемесячные платежи по ставкам, предлагаемым рыночными программами, затруднительны для большей части населения», – комментирует Игнатенко.

Просрочка платежей по ипотеке будет продолжаться

Опасения Центробанка относительно закредитованности населения по ипотеке, пожалуй, начинают сбываться, о чём говорят цифры повышения задолженности по ипотечным выплатам в первом квартале текущего года, отмечает доцент кафедры экономической политики и экономических измерений ГУУ Наталья Казанцева.

Цифры пока не угрожающие и не превышают порог в 10%, но в рублёвом исчислении это уже многомиллиардные суммы. Причём рост обозначился более высокими темпами по сравнению с предыдущим годом, подчеркивает она.

Можно ожидать, что просрочка платежей будет продолжаться, так как если она возникла даже при пониженном проценте ипотечных кредитов, наблюдавшемся в период массовой льготной ипотеки, то при рыночной ипотеке она будет ещё сильнее, уверена эксперт.

«Стоит отметить и вину многих сторон, участвующих в ипотеке. Низкая финансовая грамотность многих заёмщиков, их неумение оценить свои финансовые возможности сыграли роль в росте неплатежей по ипотеке. Банки также не всегда подходили обоснованно к формированию своих кредитных портфелей, не учитывая обстановку на финансовом рынке. Строительные организации, участвуя, по сути, в квазиипотечных схемах, также внесли свою лепту в повышение неплатежей по ипотеке», – констатирует эксперт.

Всё это говорит о том, что качество ипотечных кредитов продолжает снижаться, подчёркивает она. Высокий первоначальный взнос, ограничения по размеру кредита, высокий процент по ипотечному кредитованию не улучшают его. Хотя побуждают заёмщиков более обоснованно подходить к оценке своих кредитных возможностей.

«Однако, несмотря на все недостатки современного ипотечного кредитования, оно остаётся более качественным, чем потребительское кредитование, где и просрочка выше, и имеются другие более серьёзные нарушения. А значит, есть надежда, что в России не лопнет «ипотечный пузырь», что возможно при грамотных схемах реструктуризации кредитов и более обоснованной их выдачи банками», – резюмирует Казанцева.

Из-за увеличения ставок по кредитам, а также из-за роста цен почти на каждый товар и услугу, дорожает вся жизнь, люди начинают экономить, отсюда и долги по ипотеке, считает к.ю.н., доцент Финансового университета при Правительстве Российской Федерации Оксана Васильева.

Пока будут расти цены на товары и услуги просроченная задолженность никуда не денется, а снижение ставки по ипотеке можно ожидать не раньше второй половины года. При этом на данный момент качество ипотечных кредитов всё равно остаётся на высоком уровне. 

«В 2024 не стоит ждать новых рекордов по выдаче ипотечных кредитов, посколько банки тоже понимают, что выдавать новый кредит гражданину с долгами по предыдущим кредитам – опасно», – отмечает Васильева. 

Ипотека остаётся сегментом кредитования, где просрочка будет ниже

Рост просроченной задолженности по ипотеке связан со снижением объёмов её выдачи, считает аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов. В январе-марте 2023 года банки РФ выдали ипотечные жилищные кредиты на 1 трлн 273,4 млрд рублей, а за аналогичный период 2024 года объёмы выдачи сократились на 13,5%, до 1,1 трлн рублей.

Качество ипотечных кредитов возросло после повышения первоначального взноса по льготной ипотеке с господдержкой с 15% до 30% и ужесточения условий выдачи займов клиентам с высокой долей кредитной нагрузки, говорит эксперт. Относительно прошлых лет, качество кредитов выросло, так как банки увеличили объёмы страхования необеспеченных кредитов в среднем на 10–15% на фоне повышенных рисков из-за внешнего давления и трансформации российской экономики.

«Ипотечные займы подразумевают залог недвижимости, поэтому их качество выше, чем необеспеченные/пот­ребительские кредиты. Они останутся тем сегментом кредитования, где просрочка будет ниже», – полагает Чернов.

Задолженность по ипотеке растёт из-за увеличения первоначального взноса

Рост числа ипотечных задолженностей в основном обусловлен увеличением первоначального взноса по льготной ипотеке, отмечает коммерческий директор RDI Group, эксперт в области продаж и стратегического планирования Валерий Кузнецов.

С 2021 года заёмщики могли рассчитывать на небольшой первоначальный взнос в размере 15%, что делало ипотеку более доступной. Однако с повышением первоначального взноса часть потенциальных заёмщиков отложили оформление ипотеки. В ответ на предстоящую отмену льготной программы многие заёмщики начали активно оформлять ипотечные кредиты, понимая, что в ближайшем будущем ставки по кредитам могут вырасти (16% вместо 8%). Это привело к росту спроса на потребительские кредиты, что, в свою очередь, увеличило число задолженностей. Некоторые смогли справиться с финансовыми трудностями за счёт материнского капитала или специальных программ от застройщика, наподобие «Клиентского капитала», позволяющего внести первоначальный взнос на счёт застройщика. Однако не все готовы разбираться в альтернативах и оценивать свою кредитную нагрузку, объясняет ситуацию эксперт.

«Несмотря на текущий рост спроса, перспективы ипотечного рынка в этом году остаются неоднозначными. Ожидается, что отмена льготной ипотеки и повышение ставки по семейной могут привести к дальнейшему росту спроса на потребительские кредиты, из-за этого может увеличиться процент просрочки. Безусловно, покупка квартиры – низкорисковое инвестиционное вложение, однако заёмщикам необходимо тщательно оценивать свои возможности и сравнивать различные предложения на рынке, чтобы найти наилучшие условия», – говорит Кузнецов.

В настоящее время качество ипотеки в целом оценивается как стабильное или повышающееся, что обусловлено рядом факторов, отмечает он. Во-первых, строгие критерии выдачи ипотечных кредитов снижают вероятность просрочек. Банки проводят более тщательную проверку кредитоспособности заёмщиков, что помогает уменьшить количество дефолтов. Во-вторых, стабильное развитие рынка недвижимости также влияет на уровень доверия ипотечным кредитам.

«Ипотека по-прежнему остаётся одним из сегментов кредитования, где уровень просрочек обычно ниже, а качество кредитов выше. Это связано с тем, что ипотечные кредиты обычно имеют более низкие проценты и долгие сроки погашения, что делает их более доступными для граждан. Кроме того, приобретение недвижимости считается долгосрочным инвестиционным решением, и заёмщики обычно более ответственно подходят к выплате кредита», – заключает эксперт.

Текст: Оксана Дяченко

Материал также опубликован в печатной версии Национального банковского журнала (май 2024)