Аналитика и комментарии

07 ноября 2022
 

Потребкредитование и ипотека: стандарты и рискованные практики. NBJ собрал мнения регулятора и банкиров

Рынок банковской розницы, особенно таких его сегментов, как потребкредитование и ипотека, очень важен как для банковских организаций, так и для потребителей финансовых услуг. Поэтому и банки, и граждане заинтересованы в устойчивом его развитии, в том, чтобы он не испытывал чрезмерной долговой нагрузки, и чтобы правильно учитывались интересы клиентов. Даже в условиях нестабильной экономической ситуации и плохо прогнозируемой перспективы  банковской рознице нужна стратегия.

О КЛИЕНТЕ НИКТО НЕ ДУМАЕТ

Как никогда ранее в настоящее время особенно важно видеть стратегию развития банковской розницы, отметил Олег Скворцов, председатель правления Ассоциации российских банков (АРБ), в рамках форума «Стратегия розничного бизнеса 2023». Это нужно потому, что сегментного подхода в тех стратегических документах, которые готовятся Банком России, банковскими ассоциациями, Министерством финансов, прочими общественными и государственными организациями, не выделено.

«Если посмотреть ретроспективно, то клиент у нас подвержен значительным проблемам, связанным, в том числе, и с поведением рынка, – сказал эксперт. – Даже если не вспоминать про различные народные IPO и дефолты, то за последнее время было немало потрясений. Мы звали его на фондовый рынок, и многие люди – миллионы клиентов –  поверили в него. Сейчас мы наблюдаем негативные последствия, связанные с его значительным падением».

Процессы девалютизации также нельзя назвать простыми для населения. В течение определённого времени люди вкладывали сбережения в валюту, а теперь им говорят, что это «токсичные» активы.

«Оценивая ситуацию в целом, можно сказать, что клиент находится не в самых комфортных условиях, никто о нём не думает, и проблемы его никого не касаются», – подчеркнул Скворцов.

В этой связи нужно выработать стратегию и понять, какие меры необходимо предпринять, чтобы клиент не находился под значительным давлением и стрессом, считает председатель правления АРБ.

ПОТРЕБКРЕДИТОВАНИЕ И ИПОТЕКА В КРИЗИС

Драматична история роста и падения рынка банковской розницы, высказала мнение на форуме в ходе своего выступления Елизавета Данилова, директор департамента финансовой стабильности Банка России.

За два последних года в России наблюдалось два таких периода, когда на этапе бурного роста розницы регулятор ужесточал меры регулирования и затем, в периоды её падения, смягчал требования, помогая банкам покрывать убытки и поддерживать кредитование.

«Российский рынок банковской розницы обладает интересным свойством: в кризисные периоды необеспеченное потребительское кредитование и ипотека очень быстро восстанавливаются. Это связано с популярностью данного сегмента, хорошим уровнем платёжеспособности и дисциплиной граждан в России», – отметила Данилова.

В феврале текущего года ЦБ пошёл на значительные регуляторные послабления для банковского сектора, даже большие, чем в пандемию, подчеркнула она.

Так, в рамках проведения контрциклической макропруденциальной политики Банк России с 28 февраля 2022 года распустил накопленный макропруденциальный буфер капитала по необеспеченным потребительским кредитам и ипотечным кредитам в рублях и иностранной валюте (733 миллиарда рублей на 1 февраля 2022 года).

Тогда же ЦБ отменил макропруденциальные надбавки к коэффициентам риска по необеспеченным потребительским кредитам, ипотеке и кредитам, предоставленным физлицам на финансирование по договорам в долевом строительстве. А также снизил макропруденциальные надбавки к коэффициентам риска по необеспеченным потребкредитам с показателем долговой нагрузки заёмщика свыше 80% и значением полной стоимости кредита от 20 до 35%.

Были перенесены сроки введения макропруденциальных лимитов (МПЛ позволяют ограничивать выдачу кредитов с определёнными параметрами) с 1 июля 2022 года на 1 января 2023 года.

Не так давно был принят закон о кредитных каникулах для мобилизованных граждан. Кроме того, ЦБ опубликовал свои рекомендации по работе с задолженностью таких граждан, суть которых сводится к тому, чтобы банки шли навстречу мобилизованным и выполняли реструктуризацию их долгов.

«Что касается качества кредитования, то пока, несмотря на значимые геополитические события, рост реструктуризации ниже, чем в пандемию. В пандемию большее количество граждан обратилось в банки за реструктуризацией,– отметила Данилова, – Хотя, конечно, нужно понимать, что ситуация может ухудшаться по мере того, как компании будут испытывать большие сложности из-за санкций, и всё-таки ожидается снижение экономки».

СТАНДАРТЫ КРЕДИТОВАНИЯ

По словам эксперта ЦБ, в условиях сегодняшней ситуации, как и в пандемию, произошло резкое снижение доли ПДН (предельной долговой нагрузки), это означает, что банки самостоятельно ужесточили свои требования по кредитованию. То же самое происходит и в отношении сроков кредитования, подчеркнула Данилова.

«Традиционно мы говорим, что кредиты с большим сроком, как правило, более рискованные. Это связано с тем, что банки стараются выдать побольше кредитов на больший срок, и при этом, с одной стороны, это вроде как уменьшает долговую нагрузку на человека, растягивая его платежи, – объяснила эксперт. – Но при этом мы понимаем, что чем больше срок, тем больше вероятность, что в течение этого периода заёмщик столкнётся с какими-то финансовыми сложностями, поэтому уровень дефолтов будет выше. Поэтому на такие кредиты мы тоже смотрим как на рискованные и стараемся их дестимулировать, в том числе и планируемыми новыми мерами в части макропруденциальных лимитов. Но сейчас мы увидели, что банки сами добровольно ужесточили свои стандарты, и доля кредитов свыше 5 лет снизилась довольно сильно. В середине прошлого  года их доля составляла 25%, во втором квартале этого года – 13%».

Конечно, ситуация на рынке неравномерная: есть банки более консервативные, есть менее, у которых по-прежнему много долгосрочных кредитов.

ДОЛГОВАЯ НАГРУЗКА НАСЕЛЕНИЯ НЕЗНАЧИТЕЛЬНО СНИЗИЛАСЬ

21 октября были опубликованы данные ЦБ, согласно которым долговая нагрузка домохозяйств уменьшилась впервые за семь лет. Это явилось следствием сокращения задолженности по необеспеченным потребительским кредитам, о чём свидетельствуют данные крупнейших бюро кредитных историй (БКИ). В II квартале 2022 года этот показатель снизился на 0,2 п.п., до 11,4%, говорится в информационно-аналитическом материале ЦБ «Анализ тенденций в сегменте розничного кредитования на основе данных бюро кредитных историй» за первое полугодие 2022 года.

При этом долговая нагрузка по кредитным картам выросла до 2,7%, так как увеличился спрос на этот продукт.

Общее количество банковских заёмщиков за указанный период уменьшилось с 42,4 до 42,1 млн человек.

«Размер новых ипотечных кредитов продолжает увеличиваться на фоне роста цен на жильё, – указано в пресс-релизе ЦБ. – Это связано, в том числе, с широким распространением льготных программ от застройщиков. По таким программам предоставляются кредиты по экстремально низким ставкам с одновременным завышением стоимости недвижимости. В то же время во II квартале 2022 года снизилась с 6,1 до 3,9% доля ипотечных кредитов с первоначальным взносом, оплаченным за счёт необеспеченного потребительского кредита».

СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ ИПОТЕКИ ГЛАЗАМИ ЦБ

Данилова в свете небольшой ретроспективы событий 2022 года и сравнения его с пандемийным 2020 годом рассказала о том, как Банк России видит ситуацию на рынке ипотеки в настоящее время.

Весной текущего года наблюдалось серьёзное сокращение ипотечного кредитования, что было неудивительно, учитывая, какого высокого уровня достигла тогда ключевая ставка ЦБ. Однако достаточно быстро ситуация стала восстанавливаться: благодаря сильному снижению ставок по госпрограмме с мая ипотечное кредитование снова пошло в гору.

«Последние месяцы ежемесячный рост кредитования по ипотеке составляет 5,2%, –отметила она. – Качество кредитов остаётся на приемлемом уровне. Уровень реструктуризации намного меньше, чем наблюдалось в пандемию. И во многом это связано с тем, что мы совместно с банками всегда старались поддерживать хорошие стандарты кредитования в части ПДН и LTV (отношение кредита к стоимости –  это оценка кредитного риска, которую финансовые учреждения и другие кредиторы изучают перед одобрением ипотеки).

РИСКОВАННЫЕ ПРАКТИКИ ИПОТЕКИ

Нулевой первоначальный взнос

Но при этом есть некоторые рискованные практики, которые возникают из-за того, что банки совместно с застройщиками стараются стимулировать  спрос, отметила эксперт ЦБ. «Первая проблема, которую мы увидели – это кредиты с нулевым первоначальным взносом, – сказала она. – Мы понимаем, что первоначальный взнос – это очень важная метрика, которая предназначена для понимания платёжеспособности заёмщика. Поэтому первоначальный взнос важен на этапе отбора людей для кредитования. Конечно, он также имеет значение, если человек не сможет выплачивать кредит: в случае дефолта у банка должна быть какая-то защита. Но мы увидели очень много предложений с нулевым первоначальным взносом. И нам кажется, что это рискованная практика. Мы напоминаем, что в случае, если первоначальный взнос выплачивается не гражданином, а например, застройщиком, то это не считается первоначальным взносом, который должен выплачиваться именно гражданином, заёмщиком. В противном случае его нужно принимать за нулевое значение».

Чтобы убрать стимулы на первичном рынке к такому кредитованию, Банк России установил с 1 декабря 2022 года надбавку к коэффициенту риска по ипотечным кредитам в рублях, предоставленным на финансирование по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), с первоначальным взносом до 10%. Величина надбавки составляет 2,0 вне зависимости от значения показателя долговой нагрузки заёмщика.

Таким образом, послабление, которое получили участники рынка в последние годы и особенно текущем году, заканчивается 1 декабря. Теперь при первичном взносе покупателя менее 10% от стоимости объекта недвижимости его ипотека не сможет выплачиваться по низкой процентной ставке.

ИПОТЕКА ПОД 0%

Вторая рискованная практика – это ипотека под 0% сообщила Елизавета Данилова.

«Это тоже очень популярная тема, – подчеркнула эксперт ЦБ. – С одной стороны, так выглядит, как будто бы она очень выгодна для всех. Для заёмщика – потому что ставка нулевая, и человек платит меньше ежемесячно. Для застройщика это выгодно, потому что застройщики могут больше реализовать свои квартиры, при этом не показывая снижение цены».

«Для банков вроде бы тоже плюсы, потому что банк сразу получает комиссию, которую он может сразу куда-то инвестировать, вложить дальше в своё развитие. Но при этом мы понимаем, что эта как бы выгода на самом деле может нести риски, потому что все стороны этой схемы могут свои риски недоучитывать».

Эксперт объяснила отрицательные последствия таких схем: «Для заёмщика ситуация плохая, если он захочет что-то сделать с этой квартирой. В течение ближайших лет после получения кредита он не сможет её продать, потому что стоимость на 30% меньше рыночной. То есть получится, что он просто потеряет свой первоначальный взнос. Если человек попадёт в дефолт, то он ещё и окажется должен банку».

В ЦБ считают, что банки недооценивают риски: по статистике некоторых кредитных организаций ипотечные кредиты выплачиваются за 7–10 лет, и банки рассчитывают, что ипотека под 0% тоже будет погашена быстро. «Но люди рациональны и будут платить по таким кредитам все 25 лет, потому что нет смысла быстрее погашать кредит с околонулевой ставкой».

«Нам кажется, что этот риск недоучитывается банками. И если честно считать комиссию, включать всё правильно, то она должна была бы быть больше 30%. По факту мы видим, что это не всегда так. Иногда банки демпингуют, соглашаются на 15–20%, поэтому они тем самым себя ставят под риск в случае, если их предположение окажется неверным. И на большом горизонте это, действительно, проблема. То есть они могут терпеть убытки в течение длительного срока», – сказала директор департамента финансовой стабильности Банка России.

Для застройщиков в таком случае на время увеличивается долговая нагрузка, потому что средства находятся на счетах эскроу и не могут быть переданы сразу же, отметила Елизавета Данилова.

«Поэтому, на наш взгляд, было бы правильнее делать ситуацию более прозрачной, чтобы ПСК действительно отражал стоимость долга для заёмщика, и чтобы рыночная ситуация была более справедлива и прозрачна, – подчеркнула она. – Мы думаем над возможными мерами. Естественно, будем обсуждать с рынком эту ситуацию».

«Мы действительно переживаем сложный и непонятный момент в экономическом развитии, и поэтому тут и прогноз особо не работает, и понимание происходящего у многих людей ограничено, что бы мы сейчас ни делали», – заключила эксперт.

Текст: Оксана Дяченко

Материал также опубликован в печатной версии Национального банковского журнала (октябрь 2022)

Комментарии регулятора и рынка:

Председатель ЦБ Эльвира Набиуллина: «Мы сейчас анализируем последствия так называемой траншевой ипотеки»

В Центробанке обратили внимание, что на рынке ипотеки появился новый продукт, когда застройщики стали предлагать клиентам ипотечные кредиты, платежи по которым перераспределяются, что позволяет в первые годы существенно снизить ежемесячный платёж, вплоть до 1 рубля.

Вот что по этому поводу сказала председатель ЦБ Эльвира Набиуллина:

«Это новый продукт. Мы сейчас анализируем последствия так называемой траншевой ипотеки. Она пока не получила широкого распространения, но здесь могут быть риски»…

По мнению ЦБ, это продукт обоюдорискованный как для застройщика, так и для потребителя.

Риски для застройщика. На эскроу-счёт будет поступать меньшая сумма – только первоначальный взнос, и он будет наполняться медленнее, чем при обычной ипотеке. Это может увеличить ставку по кредитам для проектного финансирования строительного сектора, так как наполнение счетов эскроу даёт возможность банкам снижать ставки по кредитам застройщикам из-за наличия обеспечения.

Риски для потребителей. Массовое распространение таких программ может привести к повышенному спекулятивному спросу на жильё, что спровоцирует дальнейший рост цен. «В расчёте на рост цен на жильё люди и компании могут вкладываться [в него] в целях последующей перепродажи жилья. И может возникнуть почти инвестиционный навес, это может способствовать инфлированию цен на жильё», – указала Набиуллина. Кроме того, она допускает «мисселинг» – недобросовестные продажи при таких сделках. Люди естественным образом будут реагировать на низкую стоимость обслуживания кредита в первый период, пока жильё не сдано в эксплуатацию, и не полностью отдавать себе отчёт о будущей стоимости обслуживания кредита.

Риски для рынка недвижимости. Спекулятивные продажи на рынке жилья ещё больше усилят разрыв между динамикой цен на первичном и вторичном рынке, считает Набиуллина. Мы сейчас это уже видим. Такой разрыв между первичным и вторичным рынком может создавать проблему для обслуживания ипотеки. Когда людям нужно продать жильё, которое в залоге по ипотеке, оно будет на вторичном рынке сильно отличаться по цене от новостроек.

По словам Набиуллиной, Центробанк видит эти риски, анализирует ситуацию и по мере необходимости будет «принимать соответствующие решения в области регулирования».

Анжела ХАНАЧЕВСКАЯ, директор аналитического департамента Ассоциации российских банков: «Повысить прозрачность ипотечных сделок для потенциальных заёмщиков может в большей степени помочь социальная реклама в прессе»

Так называемая ипотека, субсидируемая застройщиком, появилась на рынке ещё в начале 2022 года. Безусловно, данный продукт имеет все признаки «мисселинга», так как преподносится банками и застройщиками населению, как выгодный с точки зрения цены ипотеки.

В массе своей ипотечный заёмщик не обладает достаточной финансовой грамотностью, чтобы сравнивать цены предложения на рынке недвижимости. Таким образом, результатом ипотечной сделки для заёмщика становится приобретение недвижимости по завышенной цене, в связи с чем заёмщик несёт риски, подробно описанные в докладе Банка России «Субсидируемая ипотека от застройщика: риски и возможные меры регулятора».

Ипотека данного вида негативным образом влияет и на конкуренцию на ипотечном рынке, поскольку ставит в неравные условия крупные банки, тесно связанные с застройщиками и предлагающие ипотечные кредиты по экстремально низким процентным ставкам, и небольшие банки, не имеющие такой возможности.

Банк России планирует осуществлять регулирование ситуации, складывающейся на рынке в связи с распространением субсидируемой застройщиками ипотеки, традиционными для него методами: введением повышенных надбавок к коэффициентам риска и ставкам резервирования, эффективность которых требует оценки.

Пока неясно, насколько данные меры способны остановить предложение банками ипотеки данного вида. Значительные комиссии, уплачиваемые застройщиком банку, могут нивелировать негативное влияние регуляторных и макропруденциальных мер на достаточность капитала банка, особенно у крупных банков, обладающих большим запасом капитала.

Предложение Банка России использовать повышенные надбавки к коэффициентам риска в отношении всех ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом представляется несправедливым.

Требование о включении в расчёт ПСК комиссий, уплачиваемых застройщиком банку, может легко обходиться банками, так как комиссия может не выплачиваться застройщиками в явном виде, а быть учтена, например, в стоимости для застройщика кредита банка.

Определить размер переплаты заёмщика при приобретении недвижимости за счёт кредита будет не так просто, так как стоимость недвижимости различается в зависимости от региона РФ и даже района населённого пункта, а также класса жилья. Кроме того, цены на рынке недвижимости достаточно волатильны, особенно в текущей геополитической ситуации.

Изменение расчёта ПСК и включение в его расчёт комиссии застройщика банку едва ли повысит понимание заёмщиком стоимости сделки. Сам показатель ПСК для большинства заёмщиков остается непонятным, заёмщики в большинстве случаев при заключении кредитного договора ориентируются, прежде всего, на размер процентной ставки.

Повысить прозрачность ипотечных сделок для потенциальных заёмщиков может в большей степени помочь социальная реклама в прессе.

Сергей БУРЦЕВ, Председатель Правления ПАО «ЧЕЛЯБИНВЕСТБАНК» (из письма Президенту АРБ ТОСУНЯНУ Г.А. «О докладе Банка России»): «Вызывает озабоченность поведение крупнейших банков страны, которые вводят потребителей в заблуждение или предлагают продукты по заведомо низким демпинговым ценам, ниже себестоимости»

Мы рассмотрели Доклад для общественных консультаций Программы «льготной ипотеки от застройщика» и согласны с выводами по большинству вопросов, указанных в Докладе.

Хотелось бы обратить внимание на следующее.

Вызывает озабоченность поведение крупнейших банков страны, которые вводят потребителей в заблуждение или предлагают продукты по заведомо низким демпинговым ценам, ниже себестоимости. Например, сегодня отмечается, что крупнейший банк в отдельных регионах монополизировал весь девелоперский рынок, используя «льготные» программы, искажающие рынок ипотеки и купли-продажи жилья.

В докладе нет информации, проводилась ли оценка договоров между банками и заёмщиками, получающими ипотеку по таким льготным программам, в части наличия в ипотечных договорах права банка повысить процентную ставку до рыночной ставки по окончании какого-то льготного периода, например, 5 лет; наличия в кредитных договорах запрета на досрочное погашение кредитов или права банка потребовать с заёмщика уплаты сумм прольготированных процентов в случае досрочного погашения кредита.

Предложение расчёта ПСК не будет эффективным и показательным для заёмщика по следующим причинам:

1. размер комиссии, уплачиваемый застройщиком банку, может не только явно уплачиваться при переводе средств, но и быть спрятан:

  • в увеличение ставки кредитования застройщика;

  • уменьшение условной ставки по счетам эскроу до 0% годовых (если банк с застройщиком применяет соглашение о снижении размера выплаты процентов по кредитам на суммы процентов, условно начисляемых по счетам эскроу);

  • через увеличение остатков на счетах эскроу по причине продажи жилья по завышенной стоимости.

  • аннуитентный платёж для 25-летнего кредита в сумме 10 млн под 1,5% годовых равносилен аннуитентному платежу для кредита в сумме 12 млн под 0% годовых. Таким образом, раскрытие информации о ПСК, равном 1,5% годовых, не будет существенно влиять на изменение решения заёмщиком;

  • большинство банков с госучастием даже по обычным ипотечным программам умышленно искажают расчет ПСК с целью занижения ставки для заёмщиков.

Предложение амортизировать Банком сумму полученной комиссии от застройщика и принятие остатка суммы комиссии в доходы банка в момент досрочного погашения кредита не является корректным, поскольку договоры между банком и застройщиком, как правило, не предусматривают возврат суммы полученной от застройщика комиссии. Комиссия может считаться доходом в момент её получения  банком.

Предложение указания полной информации на сайтах банков и застройщика не будет эффективным, поскольку цены продаж жилья за наличные и по программам 0,1% годовых могут не отличаться вообще или отличаться незначительно, но регулироваться скидками при персональном обсуждении цен с покупателями жилья. Не представляется реальным, что застройщик будет указывать две цены: 10 млн и 12 млн рублей, более вероятно, что цена будет одна – 12 млн рублей или, в лучшем случае, 11,5 и 12 млн рублей соответственно, что в любом случае будет искажать рыночные условия продажи жилья.

Введение требований по надбавкам в размере увеличения на 100% для таких кредитов при расчёте норматива достаточности капитала не будет эффективным, т.к. для выполнения данного требования банкам потребуется дополнительно 6–10 процентов капитала, что значительно ниже суммы комиссии, получаемой банком от застройщика.

Введение требований по формированию резервов тоже может быть недостаточным, поскольку часть банков (как раз те, которые продвигают такие программы) используют подходы Положения Банка России 483-П и производят расчёт достаточности капитала по финализированному подходу Инструкции 199-И.

Таким образом, все предложения регулятора несут косметический характер и будут формировать условия для дальнейшей монополизации рынка ипотеки и сделок купли-продажи жилья.

С учётом достаточно жёстких подходов СТБН и САР Банка России при оценке активов коммерческих банков, считаем, что единственным способом влияния на данные процессы может стать требование по переоценке таких льготных активов в соответствии с требованиями МСФО9:

  • беспроцентные кредиты или кредиты по льготным ставкам должны оцениваться, исходя из будущего денежного потока по кредиту. Актив на балансе банка должен стоить ровно столько, за сколько его можно продать;

  • процентная ставка дисконтирования должна быть на уровне не менее ключевой ставки плюс 2 процентных пункта: 1% – кредитный риск плюс 1% – процентный риск. В этом случае 12-миллионный кредит для 25-летнего кредита на каждый 1%-ый пункт льготной ставки должен иметь отрицательную переоценку около 800 тыс. рублей;

  • такая переоценка должна уменьшать регуляторный капитал, отражаться в финансовом результате Банка (не через резервы – расходы, уменьшающие налоговые базу по налогу на прибыль, а через переоценку актива. В этом случае доходы бюджета не пострадают);

  • отрицательная переоценка при погашении кредита должна уменьшаться пропорционально остатку кредита (для простоты – безучёта остатка срока до погашения кредита), доля переоценки к кредиту должна фиксироваться на весь срок кредита и не изменяться при изменении ключевой ставки.


Поделиться:

Возврат к списку