На 69-й Открытой дискуссии «Альтернативные формы инвестирования: недвижимость и золото – лидеры 2022 года» Президент АРБ, академик РАН Гарегин ТОСУНЯН рассказал о текущей ситуации с ключевыми финансовыми инструментами, которые могут быть использованы россиянами для своих инвестиционных стратегий. В ходе мероприятия выступили также два эксперта. Доклад управляющего директора Private Banking ВТБ Владимира КОЧКИ был посвящён такому актуальному инвестиционному инструменту как золото. Главный аналитик ГК МИЭЛЬ Екатерина БЕРЕЖНОВА рассказала о главных тенденциях на рынке городской недвижимости Москвы.

В своем вступительном слове глава АРБ отметил, что ассоциация уделяет большое внимание розничному банковскому сектору и клиентам российских финансовых организаций:

 

В начале каждого года ассоциация делает расчёты показателей рынков, которые могут являться инструментами для наших граждан – частных инвесторов. Это банковские вклады, валюта, фондовый рынок, золото, недвижимость. По его словам, как по итогам прошедшего 2022 года, так и по итогам последних четырёх лет получены интересные результаты, которыми АРБ поделилась на своём сайте (подробнее об исследовании АРБ на стр. 36).

Согласно данным АРБ, вложения в доллар и евро по результатам 2022 г. оказались отрицательными: доллар США (–5,30%), евро (–8,56%). По итогам четырёх последних лет эти валюты показали практически нулевой рост к рублю. Брались значения курсов на начало каждого года. При интерпретации этого результата стоит учитывать существенную волатильность курсов на более коротких временных интервалах.

«Цены на золото за прошедший год незначительно выросли – на 1,6%, но за четыре года золото принесло более 40% прироста, а это в среднем за год более 10% годовых. В минувшем году спрос на золотые слитки и монеты в России вырос в 5 раз по сравнению с 2021 г. Поэтому мы вынесли золото в заголовок нашей дискуссии», – рассказал Гарегин Тосунян.

«Индекс стоимости жилья в 2022 году показал рост при расчётах в долларах и евро и практически не изменился в рублях. В расчёте за четыре года недвижимость – в лидерах роста: и в рублях, и в валютах. В рублях за четыре года прирост составил порядка 37%, что в среднем за год – более 9% годовых, – продолжил глава АРБ. – Но необходимо учитывать, что, по мнению ряда экспертов, реальные сделки на вторичном рынке идут сейчас, как правило, со значительным дисконтом».

Далее Тосунян коснулся ещё двух финансовых инструментов, которые в последние годы были конкурентами за средства населения. Это банковские вклады и фондовый рынок. «По вкладам средняя максимальная ставка к концу 2022 г. достигла почти 8,2%. И сейчас находится около этого значения. В первой половине 2022 г. банки поднимали ставки по краткосрочным (3–6 мес.) депозитам до 21–23% в руб. и до 6–8% в долл. США. Это было связано с резким повышением ключевой ставки ЦБ и принесло ощутимый доход тем, кто такими вкладами воспользовался. Хотя в нашем рейтинге это отражения не нашло, так как мы считали изменение индикаторов год к году, на 1 января», – отметил он.

А вот участникам фондового рынка, по словам Тосуняна, с доходностью повезло меньше. Максимальные потери в 2022 году розничные инвесторы понесли именно на рынке акций. Падение Индекса Московской биржи за прошлый год составило более 40%. Если взять среднестатистического российского инвестора, то его убытки за прошлый год нивелировали весь рост инвестиций за 3 предыдущих года.

«Мы посмотрели на условный инвестиционный портфель – в котором по 20% самых распространённых инструментов: рублёвый вклад, доллар США, золото, российские акции, недвижимость (оценка в рублях). Если оценить этот портфель, то потери инвестора в 2022 году составляют примерно 7,4%. При инфляции в 11,9% это является существенным отрицательным результатом. Аналогичные расчёты за четыре года показывают результат +5,92% (среднее по году). Однако это также не покрывает среднюю за четыре года инфляцию (6,8%)», – заключил Президент АРБ.

Гарегин Тосунян также отметил, что, с одной стороны, на текущий момент в России имеется достаточно широкий инструментарий для частного инвестора, есть возможность использовать налоговые льготы, выбрать условия по вкладам и другим банковским продуктам. С другой стороны – результаты расчётов говорят о том, что отечественный рынок недостаточно отвечает потребностям с точки зрения доходности вложений. И даже – с точки зрения защиты от инфляции.

«По итогам 2022 г. официальная инфляция составила 11,9%. Но мы видим, что реальная покупательная способность рубля упала всё-таки значительнее: по многим группам непродовольственных товаров – на 15–17%. Возможно, стоит подумать о создании общегосударственной стратегии работы с частными инвесторами и банковскими клиентами. Такой единой стратегии на сегодняшний день нет», – подытожил Гарегин Тосунян.

Далее глава АРБ предложил обсудить эту тему в формате Открытой дискуссии с экспертами из финансовой сферы и сферы недвижимости.

Управляющий директор Private Banking ВТБ Владимир Кочка рассказал о золоте как об актуальном инвестиционном инструменте:

Анализируя основные исторические вехи, динамику рынка металлов и тенденции золотодобывающей отрасли, он отметил, что Россия занимает устойчивую позицию в тройке мировых лидеров по добыче золота (Китай – 368 т, Россия–331 т, Австралия – 327 т). Основные потребители золота – центральные банки, промышленность, в том числе ювелирная.

«Золото продолжает двигаться вслед за курсом доллара. Прогноз по стоимости в 2023 году – 1900 долларов за унцию, в 2024 году – 2000 долларов за унцию», – прокомментировал эксперт. 

По его словам, золото проявляет себя как рисковый актив в последние два года – демонстрирует высокую корреляцию с парой EUR/USD и индексом S&P. «Защитные» свойства золота проявлялись только в первом квартале 2022 года, когда его стоимость увеличилась из-за ускорения инфляции в США и роста мировых геополитических рисков. Корреляция с курсом валют, вероятно, нарушится в 2023 году в случае наступления рецессии в крупнейших мировых экономиках. В базовом сценарии ожидается умеренная рецессия с относительно высокой инфляцией, что вызовет небольшой рост золота. Исторически в пяти рецессиях из последних семи в экономике США его цена повышалась.

Золото как актив с валютной экспозицией в российской инфраструктуре хорошо подходит для диверсификации портфеля, выступая в качестве страховки на случай ослабления рубля, считает представитель ВТБ. Суммарно за последние 15 лет золото принесло около 160% в долларах на фоне роста цены на нефть на 30%, пшеницы – на 20% и падения меди на 4%. Иначе говоря, рынок стабильно выбирает золото против других товарно-сырьевых активов.

Владимир Кочка обозначил основные опции инвестирования в золото. Во-первых, есть возможность купить золотые слитки. Среди плюсов – владение реальным физическим активом. Физлицам не нужно платить НДС в 20%, а в 2022 и 2023 годах при продаже золотых слитков не нужно платить 13%-й НДФЛ, если инвестор владел им менее трёх лет. Однако к слитку нужно относиться с осторожностью – если на нём обнаружатся повреждения, царапины, вмятины, то его стоимость снизится на 10–20%. Также стоит помнить про наличие спреда – разницы между ценой купли и продажи. На инвестиционную привлекательность золота также повлияет запуск обратного выкупа слитков, которые клиенты хранят в банке.

Во-вторых, можно приобрести золотые инвестиционные монеты, которые подходят для нумизматов или нестандартного ценного подарка. Важно понимать, что данная инвестиция может быть убыточной при краткосрочном вложении. Например, при покупке монеты со спредом в 8% и намерении её продать через 6 месяцев, если цена на золото выросла на 3% – убыток по сделке составит 5%. Монеты могут изнашиваться, инвестору нужно следить за их бережным хранением, если речь идёт о формировании коллекции с целью дальнейшей продажи.

В-третьих, возможно открыть обезличенный металлический счёт (ОМС). Он позволяет диверсифицировать сбережения, предоставляет высокий уровень надёжности средств с перспективами их приумножения. ОМС избавляет от расходов на хранение и транспортировку физического драгоценного металла, имеет минимальный спред из-за отсутствия НДС, упрощает совершение операций купли-продажи за счёт возможности продавать и покупать драгметаллы в любое время, без привязки к конкретным срокам нахождения металла на счёте. С начала февраля и до 30 июля этого года у клиентов банка ВТБ появилась возможность получать проценты на вновь открытые счета ОМС, что на сегодняшний день является уникальным предложением на рынке. Однако ОМС не застрахован в отличие от стандартных банковских счетов. Ответственность за хранение металла лежит на стороне банка.

Четвёртый способ инвестиций – фьючерсы на золото – высоколиквидный инструмент с низкими комиссиями и спредами на покупку/продажу. Фьючерсы предоставляют возможность получения большей прибыли за счёт кредитного плеча (при его использовании существуют повышенные риски). Недостатком можно считать сложности в использовании инструмента для долгосрочных инвестиций. У контракта есть срок, по истечении которого из действующего фьючерса нужно перекладывать деньги в следующий с учётом появления дополнительной комиссии за продажу и покупку нового контракта.

Владимир Кочка также упомянул про вариант инвестирования в золото через ETF и БПИФ на Московской бирже и приобретение акций золотодобывающих компаний. Основным критерием выбора стратегии является выбор между долгосрочным планированием или спекулятивным характером вложений.

Главный аналитик ГК МИЭЛЬ Екатерина Бережнова рассказала о главных тенденциях на рынке городской недвижимости Москвы:

Особый интерес доклад эксперта представлял по той причине, что в нём отобразились мнения участников рынка недвижимости, в том числе инвесторов-обывателей, обычных людей, которые обращались в ГК МИЭЛЬ с различными запросами.

Рынок недвижимости: что повлияло на ситуацию

По словам Екатерины Бережновой, в 2020–2021 годах на рынке первичной и вторичной недвижимости наблюдался ажиотаж, и ещё буквально на начало февраля 2022 года ситуация была благоприятной для активной деятельности его участников. Однако события политической и экономической жизни всегда оказывают влияние на сферу недвижимости, поэтому после конца февраля 2022 года, когда наступило сложное время неопределённости, продажи упали в два раза как на первичке, так и на вторичке.

По словам  главного аналитика ГК МИЭЛЬ, собственники зачастую отказывались от продажи квартир уже буквально на этапе подписания договора, объясняя это тем, что не знают, как в дальнейшем поступить с вырученными в результате сделки деньгами.

Действительно, эффективных инструментов инвестиций практически не наблюдалось. Высокие ставки по депозитам сохранялись всего около трёх месяцев, фондовый рынок столкнулся с рядом больших сложностей, поэтому люди предпочитали снимать квартиры с продажи, потому что недвижимость является хорошим инструментом сохранения капитала, прежде всего, в условиях рыночной нестабильности.

«Иногда собственники отказывались от продажи, сомневаясь в том, найдутся ли покупатели на их квартиру. При высокой ключевой ставке ЦБ было невозможно использовать ипотеку на вторичном рынке, – объясняет Екатерина Бережнова. – На этом промежутке времени сильно прирос сегмент аренды, т.е. собственники убирали квартиры с продажи, и для того, чтобы нивелировать убытки, сдавали недвижимость в аренду».

Такие отказы были характерны в основном для вторичного рынка.

На первичном рынке также многие граждане предпочитали дождаться более стабильной ситуации. Непонимание того, как в дальнейшем будет развиваться ситуация в стране, уход многих компаний с рынка и, как следствие, рост безработицы – всё это характерные признаки 2022 года.

«Однако постепенно рынок начал стабилизироваться, – отмечает эксперт. – Выровнялась ключевая ставка Центрального банка. Летом начался период восстановления. К осени мы уже ожидали, что рынок отыграет потери, но в конце сентября он испытал новый удар, который в большей степени задел уже новостройки, здесь случился новый обвал». При этом надо отметить, что рынок вторички в конце сентября не так резко отреагировал на новость о частичной мобилизации.

Связано это с тем, что покупатели первичной и вторичной недвижимости имеют весьма отличающиеся демографические портреты. На вторичном рынке ипотека не так востребована, говорит Екатерина Бережнова, здесь велика доля сделок с альтернативой и, соответственно, не так часто и не в таких объёмах используется заёмный капитал. На рынке первичного жилья ипотека чрезвычайно востребована.

«Кроме того, покупатель первички в среднем, по нашей статистике, существенно моложе. Часто на первичный рынок выходят семьи, которые покупают свою первую недвижимость. У них есть первоначальный взнос, но дальше они будут выплачивать ипотеку. Именно эти семьи частичная мобилизация взволновала больше, чем более возрастные категории покупателей», – отмечает эксперт.

Количество недвижимости на московском рынке

Екатерина Бережнова рассказала о том, сколько всего недвижимости есть на московском рынке – вторичном и первичном: «Если брать допандемийные показатели, то, по нашим оценкам, на вторичном рынке Москвы было около 55–60 тысяч лотов на открытых площадках. На протяжении 2021 года их количество уменьшилось, наблюдался шквальный спрос, и, соответственно, недвижимость ушла. А 2022 год можно назвать периодом накопления лотов как на первичном, так и на вторичном рынках».

Если мы говорим о первичном рынке жилья, то есть два важных его показателя, объясняет эксперт. Это размер экспозиции (т.е. сколько лотов есть сейчас у застройщика на витрине) и остатки – это та недвижимость, которую застройщик планирует продать. Как раз с апреля 2022 года эти остатки копятся, говорит Екатерина Бережнова.

«В настоящее время более 180 тысяч лотов есть в остатках у застройщиков. С текущим уровнем потребления этих остатков может хватить более чем на 2 года. Причём, здесь не учтено жильё, по которому ещё не начато строительство», – отмечает эксперт.

Цены на рынке недвижимости

Цены на первичное жильё росли очень активно ещё с периода пандемии – во втором полугодии 2020 года. В 2021 году они продолжили рост и, как ни странно, после событий февраля-марта 2022 года застройщики не снижали цены экспозиции, говорит Екатерина Бережнова. При этом нужно понимать, что цена покупки всегда отличается от цены витрины. Но если в 2021 году это отличие составляло 5–7%, то к концу 2022 года отличие было уже 13%.

«Это связано с тем, что застройщики не снижали цены на витрине, в прайс-листах, однако было большое количество различных акций, специальных предложений, конечно, не на всю линейку квартир, но, тем не менее, такие инструменты снижения цены встречались», – объясняет эксперт.

Что касается вторички, вторичный рынок отличается большей степенью свободы в том плане, что цены там формируются людьми, которые непосредственно продают и покупают вторичную недвижимость.

«И вторичка начала свой откат, – говорит Екатерина Бережнова. – На протяжении последних двух лет специалисты следили за рынком и ожидали снижения, потому что рынок был сильно перегрет. С мая 2022 года цена начала снижаться на открытых площадках, буквально на 1–2% за квадратный метр, к январю 2023 года в совокупности откат составил уже 7%».

По словам эксперта, речь идёт о тех ситуациях, когда собственник пишет объявление о продаже недвижимости и выставляет его на открытые площадки. При этом нужно понимать, что это не конечная цена жилья, которая может снижаться ещё больше. Кроме того, на последнем этапе возможен ещё и торг. Т.е. от цены выставления на продажу конечная стоимость зачастую может снижаться ещё примерно на 10%.

В своём докладе Екатерина Бережнова затронула также проблемы доступности жилья для москвичей, рассказала о доле сделок с ипотекой на первичном и вторичном рынке – это 80% и 65% соответственно.

Эксперт охарактеризовала основные инвестиционные цели приобретения квартиры, среди которых покупка для сдачи в аренду и для перепродажи. Среди востребованных запросов есть также приобретение жилья для детей, отметила эксперт.  

Текст: Оксана Дяченко, Станислав Комаров

Материал также опубликован в печатной версии Национального Банковского Журнала (январь – февраль 2023)