Осенью 2026 года средний бюджет предложения на первичном рынке пентхаусов делюкс-класса в Москве достиг 1,6 млрд руб., подсчитали аналитики MR Private и NF Group. Это на 7% больше значения прошлого года. Выросла не только конечная оценка лота, но и стоимость одного кв. м: теперь она составляет 5,1 млн рублей, что на 5% выше, чем годом ранее. Такой рост закономерно следует за сокращением предложения: на первичном рынке осталось 70 непроданных пентхаусов.

«Пентхаусы остаются нишевым продуктом со своим потребителем, их количество всегда было и будет ограничено», – объясняет Кристина Альтман, директор по маркетингу MR Private.

Такие лоты, с ее слов, выделяются интересными решениями и набором отличительных характеристик. Поэтому и ценообразование на пентхаусы происходит иным образом, чем на типовые квартиры в тех же самых проектах. В результате в Москве отсутствует ценовая корреляция между рынком высокобюджетной недвижимости в целом и сегментом пентхаусов в частности. Средняя площадь пентхаусов в продаже за год выросла на 2% до уровня 310 кв. м, средневзвешенная цена предложения достигла 5,1 млн руб. за кв. метр, а бюджет покупки – 1,6 млрд руб.

«Пентхаусы — привлекательный формат как с точки зрения обладания уникальным объектом, так и с точки зрения сохранения ценности актива в долгосрочной перспективе вне зависимости от рыночных колебаний»,  — сообщил партнер NF Group Андрей Соловьев.

По его мнению, зачастую наиболее дорогие исключительные активы воспринимаются как трофейная недвижимость, соответствующая уровню капитала, влияния и статуса владельца. Среди отличительных характеристик пентхаусов — панорамные виды, большие площади и просторные планировки, увеличенная высота потолка.

«Часто имеется набор дополнительных опций, которые касаются, в первую очередь, безопасности. Например, одна из самых необычных особенностей, с которой мы хоть и редко, но сталкиваемся – система индивидуальной эвакуации в случае пожара», – добавил аналитик.

 Также среди «фишек» можно встретить камины, отдельный лифт, собственный бассейн, а также террасу или эксплуатируемую кровлю, которая доступна только владельцу пентхауса».

Более половины существующего предложения пентхаусов сосредоточено в домах на высокой стадии готовности. Это закономерно для субрынка пентхаусов: в этом сегменте для покупателя крайне важна эмоциональная составляющая – возможность увидеть лот живьем, оценить виды, качество дома и реализацию общей концепции проекта.

Во многом по этой причине состоятельные покупатели предпочитают откладывать сделку до того, пока дом не будет достроен. С января по июнь 2026 года в Москве зафиксировали не более 5 сделок с пентхаусами на первичном рынке – это на 78% меньше, чем годом ранее. Столь высокий процент показывает штучность подобных сделок: даже две-три покупки способны до неузнаваемости изменить статистику.

Показательно, что даже при снижении числа сделок средняя стоимость 1 кв. м в фактически проданных пентхаусах первичного рынка выросла на 5% и достигла 4,9 млн руб., показывают данные NF Group. В то же время средний бюджет покупки снизился на 32% и составил 1 млрд рублей.

«Формат пентхаусов пользуется большим спросом среди состоятельных людей старше 50 лет, для которых это, главным образом, эмоциональная статусная покупка», – отмечает Кристина Альтман.

Интересанты, на ее взгляд,  рассматривают этот вид жилья как привлекательную опцию для личного проживания, укрепления своего статуса и выгодных инвестиций, которые могут служить способом сохранения и приумножения капитала даже в периоды экономической нестабильности. Таким покупателям важно иметь лучший лот в доме, в том числе с точки зрения приватности и безопасности

Показательный пример: клубный дом Лючe, который возводится в Крестовоздвиженском переулке. Здесь представлены пентхаусы площадью 436,6 кв. м, 461,3 кв. м и гранд-пентхаус площадью 767,1 кв. м. Каждый из них находится на верхнем этаже, во всех трех лотах запроектированы видовые террасы, отдельные сервисные апартаменты для персонала на первом этаже, которые идут в подарок при покупке, также предусмотрена возможность установки дровяных каминов.

Наиболее крупный пентхаус занимает целый этаж. В нем предусмотрены приватный лифт, отдельные входы, помещения для персонала, большая мастер-зона с гардеробной, ванной и кабинетом, а также терраса. Из пентхауса открываются виды в сторону Кремля, Воздвиженки, Храма Христа Спасителя и внутреннего сада Люче. Именно такие лоты формируют тренд на усиление приватности внутри, а также на повышение качества исполнения и рост средней площади.

Еще один пример – семейный дом Кло 17, расположенный в Староваганьковском переулке возле проекта Люче. В доме представлены два пентхауса площадью 264,8 и 340 кв. м с приватными террасами. Предусмотрена возможность объединения этих лотов в одно эксклюзивное пространство с панорамными видами на четыре стороны света и центр Москвы.

При покупке пентхауса чаще всего руководствуются личным впечатлением от конкретного дома. Часто покупатели принимают решение после персональной экскурсии по дому. В таких условиях выигрывают готовые или почти готовые проекты с продуманной концепцией, в удобном месте и с удачными видами на городские достопримечательности