По мнению экспертов, бурный рост ипотечного кредитования обусловлен как новыми, так и старыми факторами. К числу первых относится внедрение в ипотечное кредитование информационных технологий, к числу вторых – продолжающие действовать программы господдержки ипотеки. Но главным фактором успеха все же остается то, что россияне продолжают нуждаться в улучшении своих жилищных условий, и то, что их привлекает возможность получить необходимые средства по существенно снизившимся ставкам по кредитам.

НИЗКАЯ ИНФЛЯЦИЯ В ПОМОЩЬ

Статистика, периодически публикуемая Банком России, показывает, что ипотека, несмотря на все экономические трудности, с которыми сталкивается население нашей страны, остается очень востребованным кредитным продуктом. За весь прошлый год выдача ипотеки увеличилась на 37% и впервые превысили 2 трлн руб. Позади с весьма существенным отрывом остался предыдущий рекорд, зафиксированный по итогам 2014 года. Тогда объем выдачи ипотечных кредитов составил 1,75 трлн рублей.

Стоит отметить еще один интересный факт: за 2017 год банки выдали около 500-600 тыс. рублевых ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на сумму свыше 1 трлн рублей. Совокупная задолженность по рублевой ипотеке достигла 4,8 трлн рублей, на нее приходится уже 42% остатка всех розничных кредитов. При этом качество совокупного ипотечного кредитного портфеля весьма неплохое: доля просрочки в нем не превышает 1,5% от его общего объема, и, что немаловажно, нет очевидной тенденции к ее росту в среднесрочной перспективе. Аналитики объясняют это тем, что клиенты банков серьезно относятся к своим долговым обязательствам, когда речь идет об ипотеке.

Естественно, во многом рост ипотечного кредитования обусловлен тем, что, по различным оценкам, от 60–70% населения России нуждается в улучшении жилищных условий. Плюс к этому срабатывает и такой фактор, как доступность этого вида кредитования. «Спрос на ипотеку в настоящее время растет прежде всего в силу рекордного снижения процентных ставок, в основном за счет политики регулятора, направленной на постепенное сокращение ключевой ставки. В первом полугодии 2017 года в среднем ставка по ипотечному кредитованию составляла 11,3%, на первичном рынке – 10,9%, на вторичном рынке – 11,5%. Во втором полугодии произошло дальнейшее снижение процентных ставок по ипотечному кредитованию», – отмечает председатель правления АО «КОШЕЛЕВ-БАНК» Олег Багаев.

Достаточно оптимистично относительно перспектив ипотечного кредитования настроен и главный управляющий директор Совкомбанка Андрей Спиваков. «В 2018 году ожидаются новые рекорды за счет нескольких факторов: жесткой конкуренции на рынке, большого количества кредитных программ (в том числе и за счет запуска государственной поддержки молодых семей), совершенствования технологий, связанных как с покупкой недвижимости, так и оформлением ипотеки, а также стимулирования рынка общеэкономическими инструментами», – указывает специалист Совкомбанка.

С Олегом Багаевым и Андреем Спиваковым согласен и старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования Банка ВТБ Андрей Осипов. «Основным фактором, оказывающим влияние на рост ипотечного рынка, является снижение ставок по ипотеке. Банк ВТБ уже трижды улучшал условия по своим ипотечным кредитам с начала 2017 года. Последнее снижение состоялось 17 августа. В рамках стандартных программ ставка была снижена на один процентный пункт и установлена на уровне 10% годовых при условии комплексного страхования. При этом кредит на приобретение готового жилья можно оформить по ставке от 9,5%, кредит на покупку жилья в новостройке – от 9,7%. Спрос на ипотечные кредиты группы ВТБ после снижения ставок вырос на 25%», – отмечает эксперт.

Скорее всего, когда будут подведены окончательные результаты прошлого года, подтвердится прогноз президента и председателя правления Сбербанка России Германа Грефа, который предсказывал, что выход ипотечных ставок на уровень ниже 10 % произойдет к концу 2017 года. В своем прогнозе глава Сбербанка основывался на темпах снижения инфляции, а они в прошлом году даже превзошли сами оптимистичные ожидания, в результате чего инфляция вместо таргетированных 4% упала ниже 3%. В 2018 году, как прогнозируют эксперты, тоже возможно снижение как инфляционного показателя, так и ключевой ставки и, соответственно, стоимости ипотечных кредитов. Правда, это произойдет не такими быстрыми темпами, как это было в 2017 году, Тем не менее, по словам руководителя аналитического центра Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) Михаила Гольдберга, объем выдачи ипотеки в РФ в 2018 году может составить 2,5 трлн рублей.

ГОСПОДДЕРЖКА ОСТАЕТСЯ, НО СТАНОВИТСЯ МЕНЕЕ ШИРОКОЙ

Кроме того, что есть такие факторы, как потребность населения в улучшении жилищных условий, низкая инфляция и относительная уверенность людей в завтрашнем дне, есть и еще одно обстоятельство, объективно идущее на пользу развития ипотечного кредитования. Как отмечают эксперты, позитивную роль продолжают играть программы государственной поддержки этого направления банковского бизнеса.

Как поясняет Олег Багаев (КОШЕЛЕВ-БАНК), программы государственной поддержки ипотечного кредитования – это набор отдельных инструментов со стороны государства, которые позволяют оформить ипотеку на более выгодных условиях, а также комплекс мер, направленный на помощь ипотечным заемщикам быстрее погасить ипотечный кредит за счет специальных субсидий, льгот и сертификатов. В настоящий момент эксперт выделяет ряд подобных программ, отличающихся, по его мнению, достаточно высоким уровнем эффективности:

• Субсидирование ипотечной ставки со стороны государства. Введение программы в 2015 году очень поддержало строительный рынок вплоть до 2017 года.
• Возможность использования материнского капитала в жилищном вопросе. Эта программа стала мощной поддержкой для семей, в которых проживают и воспитываются двое и более детей. В основном семьи расходуют материнский капитал на оплату первоначального взноса или частичное погашение «тела» ипотечного кредита.
• Специальные программы социальной ипотеки, направленные на поддержание незащищенных категорий населения и работников в социально значимых направлениях экономики (молодые семьи, учителя, врачи, военнослужащие, ученые и т.д.).
• Военная ипотека, направленная на решение жилищного вопроса военнослужащих.
• Ипотека для молодой семьи, позволяющая получить компенсацию своих затрат на покупку жилья в размере 35%.

«На сегодняшний день действует несколько программ государственной поддержки ипотеки. Они все имеют базовую социальную составляющую и рассчитаны на поддержку социально уязвимых слоев общества. Вот некоторые ипотечные программы, субсидируемые государством: «Молодая семья», «Кредитование военнослужащих», «Помощь молодым ученым и педагогическим работникам», «Социальная программа». Программы реализуются разными способами, включая субсидирование ставки первоначального взноса, предоставление жилья из социального фонда, где стоимость квартир в 1,5-2 раза дешевле, чем на рынке, и пр. Программы имеют ограничения по возрасту и по параметрам приобретаемых квартир. Помимо этого, существуют некоторые локальные программы регионов по поддержке отдельных категорий заемщиков. Они, конечно, не так масштабны, и их возможности существенно ниже завершившейся федеральной программы», – отмечает, со своей стороны, управляющий Санкт-Петербургским филиалом Росгосстрах Банка Елена Веревочкина.

Наиболее высоко эксперты оценивают эффективность первой из перечисленных госпрограмм – той, которая была направлена на субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам. «Эта программа оказала серьезнейшую поддержку ипотечному рынку в период, когда процентные ставки поднялись до запретительного уровня в 14-15% годовых, – считает руководитель аналитического центра АО «АИЖК» Михаил Гольдберг. – Но следует отдавать себе отчет в том, что этот этап уже пройден и сейчас ставки заметно ниже, чем были даже во время действия программы. У большинства ведущих банков они опустились до 10,5-11% годовых, а потом они могут стать еще ниже».

С Михаилом Гольдбергом согласен и заместитель директора по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Владимир Шикин. «Субсидирование ставок по ипотечным кредитам было правильным шагом, но мы не должны забывать о том, в каких условиях была запущена эта программа господдержки, – подчеркивает он. – Она была ситуативной реакцией на высокую волатильность на рынке».

Что касается прочих программ, то и они уже принесли и продолжают приносить вполне позитивные результаты, несмотря на свою узкую целевую направленность. В целом, как подчеркивает руководитель управления маркетинга банка «ДельтаКредит» Алексей Подвигин, государство с помощью специализированных программ и проводимой денежно-кредитной политики в состоянии серьезно поддерживать рост на ипотечном рынке. «Ставка по любому кредиту, в том числе ипотечному, формируется из нескольких составляющих, в первую очередь из стоимости фондирования, риска, расходов банка и маржи. В руках государства есть все инструменты по снижению ключевой ставки до 5% в течение двух-трех лет. В этом случае возможно снижение ставок по ипотеке до указанного ориентира в 7%», – поясняет специалист. Соответственно, будет и дальнейшее оживление спроса на данный вид кредитования.

ТЕХНОЛОГИЧНЫЙ ФАКТОР И ВОПРОС ПЛАТЕЖЕСПОСОБНОСТИ

В свою очередь, банки разрабатывают собственные программы ипотечного кредитования для привлечения клиентов. При этом эксперты отмечают, что при оттачивании этих программ теперь приходится учитывать не только ценовые факторы, но и технологичность самого процесса предоставления заемных средств, и возможность подачи заявок и оформления кредитов онлайн, и удобство обслуживания кредитов.

В целом, как подчеркивает Владимир Шикин (НБКИ), заемщики стали намного грамотнее в финансовом отношении, и они стали более ответственными при обслуживании кредитов и более требовательными к качеству предоставляемых им услуг. По мнению эксперта, изменился и подход банков. «Кризис заставил кредитные организации внимательнее относиться к рискам, пересмотреть отношение к текущей долговой нагрузке заемщиков и внедрить системы управления риском, улучшив тем самым качество кредитов», – констатирует Владимир Шикин.

«Одним из стратегических направлений работы АО «КОШЕЛЕВ-БАНК» является как раз разработка и внедрение инновационных программ для того, чтобы комфортное жилье было доступно для максимально широкого круга потребителей. С 2015 года в АО «КОШЕЛЕВ-БАНК» действует специальная программа кредитования «Президентская ипотека», которая позволяет обеспечивать фиксированную процентную ставку от 5,5% годовых в течение всего срока кредитования, – рассказывает Олег Багаев (КОШЕЛЕВ-БАНК). – В августе 2017 года АО «КОШЕЛЕВ-БАНК» разработал новую программу ипотечного кредитования «Ипотека года» с процентной ставкой от 3,7% годовых в течение всего срока кредитования. Обе программы разработаны и реализуются в сотрудничестве с ведущими строительными компаниями и базируются на эффективном использовании финансовых инструментов в интересах всех участников».

«В ближайшее время ипотечный бизнес Группы ВТБ готовит к запуску новый продукт – программу «Переезд», которая позволит получить кредит на новую недвижимость под залог уже имеющейся. Кредитные средства банк предоставит для покупки жилья как на первичном, так и на вторичном рынке», – указывает, со своей стороны, Андрей Осипов (ВТБ). А с сентября прошлого года банк внедрил новое фронтальное решение для ипотечного бизнеса, которое позволило перевести процесс оформления ипотечного кредита на новый уровень, ускорить рассмотрение заявок и в перспективе получить решение по ипотечному кредиту без посещения офиса.

Начальник отдела развития жилищного кредитования управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Сбербанка Алексей Трубников также отмечает, что как действующие, так и потенциальные ипотечные заемщики все больший интерес проявляют к так называемой «высокотехнологичной ипотеке». «В январе прошлого года Сбербанк запустил сервис «Дом-Клик», где в личном кабинете клиент может загрузить сканы документов и подать заявку на ипотеку. В случае, если клиент пользуется этим сервисом, он физически посещает банк всего один раз – при подписании договора. По онлайн-заявкам Сбербанк уже выдал ипотечных кредитов на 2,7 млрд рублей за период с начала 2017 года по октябрь, и число таких заявок растет лавинообразно», – рассказал специалист Сбербанка.

Начальник отдела проектов и развития Центра ипотечного кредитования Банка ЗЕНИТ Елена Ланько также разделяет мнение своих коллег и так комментирует вопрос о влиянии информационных технологий и автоматизации на процессы ипотечного кредитования: «Конечно, здесь налицо исключительно положительное влияние. Например, клиент теперь может подать электронную заявку на ипотечный кредит, а банк оперативно ее рассмотрит. А впоследствии можно быстро заключить сделку, оформить кредит и зарегистрировать сделку с помощью электронной регистрации. Многие банки (и Банк ЗЕНИТ в их числе) развивают дистанционное банковское обслуживание, которое позволяет клиентам через свой личный кабинет получить информацию и многие необходимые документы».

Очевидно, что стимул для перехода ипотеки – во всяком случае, ее существенной части – в онлайн даст закон об упрощенной биометрической идентификации. Клиенты смогут с помощью электронных документов и биометрических технологий регистрировать свои обращения в банки, не выходя из дома, имея доступ к интернет-ресурсам в любой точке планеты.

Плюс к этому, как подчеркивает председатель Национального совета финансового рынка Андрей Емелин, ситуация с выдачей ипотечных кредитов упростится и благодаря работе системы межведомственного электронного взаимодействия. Так, финансово-кредитные организации смогут получать из Росреестра справки о правах на недвижимость россиян в ускоренном режиме уже в наступившем 2018 году. Это приведет к снижению издержек банков, что в перспективе также может позитивно отразиться и на стоимости заемных средств, и на доступности кредитов.

С другой стороны, не стоит представлять будущее ипотеки совсем безоблачно. Как признают банкиры, серьезным моментом, а зачастую и камнем преткновения остается платежеспособность действующих и потенциальных заемщиков. Особенно вес этого фактора увеличивается, когда регулятор все более жестко требует от банков заботиться о качестве своих кредитных портфелей, о том, чтобы соблюдать предписанный уровень DTI (соотношения долговой нагрузки к доходам клиентов). В противном случае ситуация с задолженностью населения по долгосрочным жилищным кредитам может начать развиваться по принципу снежного кома.

«Поскольку платежеспособность наших людей действительно во многих случаях оставляет желать лучшего, особую важность приобретают меры государственной поддержки ипотечного кредитования и инновационные подходы, позволяющие снижать стоимость кредита для потребителя, – подчеркнул Олег Багаев (КОШЕЛЕВ-БАНК).

РЕФИНАНСИРОВАНИЕ КАК ВОЗМОЖНОСТЬ СНИЗИТЬ ДОЛГОВОЕ БРЕМЯ

Практически каждая банковская и коммерческая организация предлагает своим клиентам такую возможность. Поскольку банки постоянно конкурируют друг с другом, то нет ничего удивительного в том, что они пытаются разными способами привлечь наиболее платежеспособных и ответственных клиентов. А, как показывает практика, как раз ипотечные клиенты лучше всего подходят под это описание. Во всяком случае, судя по показателям просрочки, с ответственностью у большинства из них все в порядке.

«Одним из направлений АО «КОШЕЛЕВ-БАНК» является развитие партнерского канала продаж. Банк активно сотрудничает с АО «АИЖК» и АО «КБ ДельтаКредит», в том числе по программам перекредитования. При выборе ипотечной программы клиент всегда может выбрать наиболее выгодные и удобные для себя условия из собственных или партнерских программ. При рефинансировании кредита ни у банка, ни у клиента никаких проблем не возникает. Кроме того, рефинансируя ипотеку, клиент может продолжать пользоваться нашими собственными удобными сервисами по облуживанию кредита – разветвленной сетью территориальных подразделений банка, интернет-банком, дистанционными платежами», – поясняет Олег Багаев (КОШЕЛЕВ-БАНК).

«Особую актуальность приобретает программа рефинансирования кредитов. Воспользоваться ей в розничном бизнесе банка ВТБ могут не только заемщики сторонних банков, но и клиенты Группы ВТБ в том случае, когда права собственности на приобретенный объект недвижимости уже оформлены, – отмечает Андрей Осипов (ВТБ). – В настоящий момент спрос на рефинансирование растет, так как программа позволяет не только получить более низкую ставку по кредиту, но и значительно уменьшить размер платежа, сократить или увеличить срок кредита, – дополнил эксперт.

«Банки достаточно активно развивают сегодня программы рефинансирования ипотечных кредитов, выданных другими банками. Это логично на фоне падающей ставки. Заемщики, взявшие кредит под 13-14% годовых в предыдущие периоды, крайне заинтересованы в рефинансировании. Поэтому если «родной» банк не рассматривает вопрос о рефинансировании ипотеки добросовестному заемщику, то другие банки с большим удовольствием забирают хороший актив на свой баланс, хотя надо признать, что это не так просто, как может показаться на первый взгляд», – констатирует Елена Веревочкина (Росгосстрах Банк).

В общем и целом эксперты оценивают будущее ипотечного кредитования как весьма неплохое. Процентные ставки будут снижаться, спрос на данные кредиты возрастет. Технологизация ипотеки позитивно скажется на доступности заемных средств, а в перспективе и на их стоимости. Конечно, это произойдет при условии,чтовстранебудет сохраняться экономическая стабильность и пусть медленный, но устойчивый экономический рост.