В апреле прошлого года вступил в силу закон «О долевом строительстве жилья», безусловно, важный и нужный документ. И что бы ни говорили об этом законе строители, будто он подрывает основы их бизнеса, на самом деле, он подрывает основы нецивилизованного бизнеса. С одной стороны жесточайшее государственное регулирование банковской деятельности и, надо признать, довольно эффективное. С другой стороны огромный сектор финансовых услуг - прием вкладов населения в виде оформления договоров соинвестирования - был абсолютно выведен из-под госконтроля, что является недопустимым с любой точки зрения. Закон был призван отрегулировать этот хозяйственный оборот и создать цивилизованные условия на этом рынке.

Александр Михайлович Синельников, председатель правления Фора-банка, председатель Ассоциации ипотечных банков России

Ломать не строить

Но коль скоро у нас все делают, как умеют, то введение его в действие без создания переходного периода и механизмов перевода на новые условия функционирования привело к мощнейшему сбою в системе долевого строительства. Застройщики, не успев перестроиться, потеряли источники финансирования и остановили строительство. Есть города, в которых больше половины объектов заморожены. А в Московской области ситуация просто катастрофическая. К тому же инвесторы - покупатели квартир потеряли веру в то, что их не обманут.

Восстановить систему долевого строительства можно, обратившись к опыту советского Стройбанка

Иными словами, прежнюю деятельность строителям запретили, а как действовать по новым правилам разрешить забыли. Поэтому многие строительные компании пошли на сомнительные, прямо скажем, незаконные схемы привлечения денежных средств населения в строительство жилья путем оформления всяких «хитрых» договоров. Таким образом, привлечение частных инвестиций по-прежнему продолжается, но граждане еще больше подвержены риску потери денежных средств, поскольку заключаемые договора являются притворными, т.е. необеспеченными правами , прописанными в договоре.

Утром деньги вечером стулья

Эту ситуацию неопределенности могут «разрулить» сами банки путем выстраивания законных рыночных отношений между застройщиками и покупателями жилья. Летом прошлого года, когда на строительном рынке возник острый кризис, наш банк попросили стать таким своеобразным посредником. Мы на базе одного из наших надежных клиентов применили такой инструмент, как выдача кредита на покупку жилья в объеме 100 процентов. Причем строящегося жилья, то есть наиболее рискованного с точки зрения залога, так как заложить в банк можно только права требования к застройщику.

Таким образом, банк принял на себя предпринимательские риски, которые в противном случае несет дольщик - физическое лицо. Понятно, что любой договор соинвестирования является договором, налагающим на покупателя риск неполучения товара, и эти случаи нередки. Но банк готов принять эти риски, естественно, за повышенный банковский процент.

Итак, физическое лицо, получая 100-процентный кредит, становится держателем контракта, не затрачивая ни рубля своих собственных средств. Поэтому риски у него нулевые. Застройщик получает от покупателя финансирование в полном объеме, те средства, которые банк предоставил этому покупателю. И все заинтересованы работать вместе. Застройщику выгодно иметь постоянную финансовую подпитку, заемщики снимают с себя риски во время строительства, банк получает повышенный банковский процент.

Работа с застройщиком 

Конечно, такой проект очень затратен для банка. Необходимо выстроить определенные отношения с застройщиком, чтобы он играл по правилам. Как только он начинает их нарушать, у банка появляются дополнительные нерыночные риски.

В нашем случае мы постарались их исключить. Наш застройщик для нас абсолютно понятен и прозрачен. Он работает по тем правилам и выполняет те требования, которые мы ему предъявляем. А это целый перечень условий. Вопервых, застройщик не имеет права вести сразу несколько объектов. Только один. Во-вторых, продажи этого объекта находятся под контролем у банка, чтобы у нас в этой части не было вопросов по финансированию и возврату денежных средств. Кроме того, банк жестко контролирует себестоимость строительства, чтобы не допускать опять же никаких нерыночных рисков.

Поскольку в залоге у нас не сам объект, а права требования на объект незавершенного строительства, мы регулярно следим за финансово-хозяйственным положением застройщика, проводим постоянный мониторинг этой компании, наблюдаем за ходом строительства. Застройщик предоставляет нам сведения о рынке строительных материалов, смету расходов, план строительства, оптимистический, пессимистический прогноз. Ежеквартально застройщик обязан составить отчет и направить его в банк, как он потратил полученные средства, и совпало ли это с прогнозом.

Хорошо забытое старое

Здесь мы ничего нового не придумывали, всего лишь обратились к огромному опыту Стройбанка СССР. В свое время этот банк занимался, как сейчас любят говорить, финансовым менеджментом. Стройбанк утверждал, обосновывал, сопровождал все финансово-хозяйственные операции, проводимые на объектах стройкомплекса. Одним словом, выполнял функции контроля над строительством. И в нашем конкретном случае мы занимаемся этим же самым - контролем, но уже на рыночных условиях.

А назначение какогото правительственного органа по контролю над застройщиком, как предполагает закон, кроме затяжки сроков и витка коррупции ничего хорошего на рынке не породит. Это должно быть понятно всем.

Сегодня мы практически отработали проект в Московской области - по этой схеме продано около половины квартир - и сейчас переходим к нескольким объектам в Москве. Они будут возводиться на тех же самых условиях. Но хочу подчеркнуть, никакой государственной миссии по восстановлению рынка мы не имели в виду. Банк просто понял, что может здесь зарабатывать.