Эксперты рынка проанализировали основные тенденции современного ипотечного рынка, включая столь популярные программы льготного кредитования, и оценили перспективы его развития в 2023 году.

ИПОТЕЧНОГО БУМА ЖДАТЬ НЕ СТОИТ

По данным Центрального банка, совокупный портфель ипотечных кредитов банков РФ в 2022 году увеличился на 2 трлн 40,0 млрд рублей, или на 17%, до 14 трлн 63,6 млрд рублей. Для сравнения: в 2021 году он показал рост на 2 трлн 513,6 млрд рублей, или на 26,4%.

«Итоги ипотечного рынка в 2022 году оказались гораздо скромнее рекордного 2021 года, – комментирует ситуацию коммерческий директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак. – В ближайший год мы не видим предпосылок для ипотечного чуда и нового роста, как это было в 2021 году. Причины всё те же – доходы населения не растут. Люди предпочитают сберегать, а не тратить, тем более не совершать крупных покупок в кредит, не зная, что будет завтра».

В то же время ипотечный портфель за 2022 год вырос на 17,6%, что можно считать хорошим результатом, учитывая все проблемы, подчёркивает он.

«Очевиден факт – мощь ипотечного механизма увеличилась. Благодаря ему рынок недвижимости не скатывается в стагнацию и держится на плаву», – отметил эксперт «Выберу.ру».

Процент выдачи ипотечных кредитов останется высоким, особенно в массовом сегменте, отмечает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби» и Clementine) Алексей Перлин.

По данным Сбербанка, россияне в 2022 году оформили ипотечные кредиты по льготным программам на общую сумму 1 трлн руб., что стало рекордным показателем. Поскольку доходы населения пока не растут,
высока вероятность, что данная тенденция сохранится, считает эксперт.

По словам директора департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрия Веселкова, в 2022 году наблюдался существенный рост числа ипотечных сделок, обусловленный, прежде всего, запуском околонулевых программ от застройщиков. Однако в начале 2023 года минимальные ставки по субсидированным кредитам от девелоперов были повышены до 3%. Кроме того, менее доступной стала льготная ипотека.

«Учитывая это, ипотечного бума ждать не следует, – считает Дмитрий Веселков. – Но расширение семейной ипотеки привлечёт на рынок много новых клиентов, ведь в России, в том числе в Москве, немало родителей с двумя и более несовершеннолетними детьми, на которых теперь распространяется эта программа. Поэтому предвижу, что доля ипотечных сделок на первичном рынке по результатам 2023 года останется на прежнем уровне – порядка 70–75%».

ФАКТОРЫ ВЛИЯНИЯ

«Довольно сложно давать прогнозы на 2023 год, но на мой взгляд, если в 2023 году сохранится объём выдач, как в 2022 году, то это будет неплохим результатом», – оценивает ситуацию Руководитель группы по работе с клиентами и партнёрами Ипотека.Центр, Москва Ильмир Хуснутдинов.

По его словам, на темпы выдачи ипотеки могут повлиять несколько факторов: методы регулирования ставок со стороны ЦБ (особенно околонулевых на новостройки), внешнеэкономические факторы, общая политико-экономическая обстановка в стране.

В целом активность заёмщиков ипотеки будет определяться внешними факторами, не зависящими от рынка жилья или кредита, считает совладелец Группы Родина (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District) Владимир Щекин.

«Чем более предсказуемая обстановка, тем больше желание брать ипотеку и наоборот. Власти продлили льготную ипотеку, существенно расширили семейную и ИТ-ипотеку, рассматривается вопрос о субсидиях для молодых заёмщиков. Всё это обеспечит высокий уровень спроса, который позволит строительству в 2023 году подталкивать экономику вперёд», – полагает Владимир Щекин.

ИПОТЕКА ЖИВА И БУДЕТ ЖИТЬ

Рынок ипотеки будет развиваться и в 2023 году, пусть и не такими темпами, как пару-тройку лет назад, потому что люди нуждаются в нормальном жилье, считает риелтор-эксперт по недвижимости Виталий Русаков.

«Стоит только посмотреть на наши города, где в большинстве своём старые, унылые, наводящие тоску и депрессию дома, микрорайоны, которые уже давно пора сносить целыми кварталами, а не ждать, когда они превратятся в непроходимые трущобы аварийных «хрущёвок». Как это, кстати, очень правильно и практично делают в Китае. Поэтому ипотека жива и будет жить», – полагает эксперт.

Что касается вопросов динамики развития ипотечного рынка, то всё зависит от денежно-кредитной политики государства и конкретных действий ЦБ РФ, подчёркивает он.

«Если будет цель развития экономки, жилищного и потребительского сектора, создание миллионов новых высококвалифицированных рабочих мест, то ставка кредита будет снижаться. Соответственно будет расти и спрос на ипотеку. Если же государство будет тратить нерационально деньги бюджета, допуская рост его дефицита (и покрывая его за счёт работы денежного «печатного станка» и долгов), то рост ставок по ипотеке существенно снизит объём всего рынка» – высказывает своё мнение Виталий Русаков.

ИПОТЕЧНЫЙ РЫНОК МОЖЕТ ПРИБАВИТЬ ЗА ГОД ОТ 5% ДО 10%

Если экономическая ситуация в 2023 году будет как минимум не хуже, чем сейчас, то рынок будет понемногу адаптироваться, считает Ярослав Баджурак. Его зависимость от льготных госпрограмм будет увеличиваться: господдержка жилищного кредитования будет основным фактором влияния на рынок и спрос населения.

«Следует отметить, что несмотря на все трудности минувшего года онлайн-спрос на ипотеку не упал, хотя в течение года был неравномерным, – характеризует ситуацию коммерческий директор финансового маркетплейса «Выберу.ру». – Максимум мы зафиксировали в марте, когда число запросов стало рекордным за последние 2 года. А вот в декабре показатель онлайн-спроса упал до минимума и оказался худшим в ретроспективе двух лет. Правда, в январе количество онлайн-запросов выросло сразу в 1,3 раза, что можно считать результатом перезагрузки льготных госпрограмм и реализацией отложенного спроса населения».

Прогнозировать, какой будет динамика ипотечного кредитования, можно лишь с большой осторожностью, говорит эксперт. Полагаем, что результаты 2023 года будут сопоставимы с итогами минувшего – по объёму и количеству сделок. В реалистичном сценарии рынок избежит падения и может прибавить за год от 5% до 10%, прогнозирует Ярослав Баджурак.

ЛЬГОТНАЯ ИПОТЕКА – ЗНАЧИТЕЛЬНЫЕ РИСКИ ИЛИ СПАСАТЕЛЬНЫЙ КРУГ ДЛЯ РОССИЯН?

Отдельного рассмотрения заслуживают программы льготной ипотеки, поскольку вокруг них ведётся немало дискуссий в последнее время.

Так, о том, что льготная ипотека – это «существенный риск», что она создала большой спрос и сильно разогнала цены на жильё и в результате приведёт к корректировке или пузырю, заявила первый зампред ЦБ РФ Ксения Юдаева в интервью на YouTube-канале Tinkoff private talks.

Однако почти все опрошенные эксперты позитивно оценили действующие льготные программы.

Льготная ипотека является одним из эффективных инструментов стимулирования спроса, поэтому игроки рынка, конечно, рады её продлению, констатирует Алексей Перлин.

«Если говорить о том, что главная цель ипотечных льготных программ помочь людям, особенно молодым семьям, улучшить свои жилищные условия, то да, это необходимо делать и в будущем, это хороший проект. Есть, правда, потенциальный риск роста инфляции, но для его нивелирования у власти есть масса других инструментов», – считает Виталий Русаков.

Эксперт приводит статистику аналитиков Сбербанка, согласно которой только за период 2021–2022 гг. по льготной ипотеке своё жильё получили примерно 400 тысяч семей.

Дмитрий Веселков считает, что необходимо сохранять льготные госпрограммы, поскольку они способствуют развитию строительной отрасли и помогают россиянам обновлять жилищные условия. При этом вполне разумно делать их более адресными.

«Такие меры позволяют решать дополнительные задачи. Например, расширение семейной ипотеки направлено на улучшение демографической ситуации в стране, а ипотека для ИТ-специалистов нацелена на удержание в стране квалифицированных программистов. Президент поручил кабмину до 1 июля разработать также специальную ипотеку для молодёжи. В то же время правительство для недопущения ажиотажного спроса будет постепенно сворачивать стандартную льготную ипотеку. Повышение максимальной ставки до 8% и ограничение на её повторное использование являются важным этапом на пути к полному отказу от программы «Господдержка 2020», – отмечает Дмитрий Веселков.

Сейчас у льготной (а также семейной) ипотеки фактически нет альтернатив для поддержания спроса на жильё на высоком уровне, считает Владимир Щекин. По его мнению, от льготной ипотеки можно отказаться при следующих условиях: рост экономики и повышение реальных доходов граждан, замедление инфляции и снижение ключевой ставки Центробанка, чтобы ипотека на рыночных условиях выдавалась хотя бы под 6–7%. Пока что таких тенденций не наблюдается, добавляет он.

«Сама задумка субсидируемых ставок прекрасная и помогла многим гражданам РФ выгодно приобрести недвижимость, но из-за отсутствия ограничений на общее количество таких займов (с этого года можно брать не более 1 кредита по льготной ипотеке), произошёл перегрев рынка, в результате которого цены на новостройки сильно выросли», – объясняет Ильмир Хуснутдинов.

«На мой взгляд, текущий вариант льготной ипотеки является достаточно эффективным», – высказывает своё мнение эксперт.

«Для подавляющего большинства потребителей – льготные ипотечные госпрограммы (под 8%, семейная ипотека под 6% и другие), пожалуй, единственный способ купить собственное жильё», – уверен Ярослав Баджурак.

Доля льготной ипотеки в общем объёме жилищных кредитов в 2022-м году превышала треть, по оценкам ДОМ.РФ, а среди госпрограмм на неё приходилось 55% сделок, приводит статистику эксперт.

По его мнению, в текущей экономической ситуации и общей зрелости рынка в целом плюсов от льготной ипотеки и для людей, и для бизнеса (застройщики, банки) гораздо больше, чем возможных рисков ипотечного пузыря. Госпрограммы и дальше будут поддерживать сектор недвижимости в условиях падающего спроса из-за ухудшения материального положения людей и возросшей неопределённости из-за геополитических событий. Весьма вероятно, что механизм льготной ипотеки правительство сохранит в ближайшие пять лет.

«Считаем, что этот, во многом нерыночный, способ – благо для рынка. Не исключено, что сама помощь государства будет всё более адресной, впрочем, уже сейчас мы видим, что семьи с двумя детьми могут воспользоваться жилищными кредитами по ставке 6% и ниже. В то же время, оговоримся, что именно рыночные ипотечные программы создают необходимый баланс цен на недвижимость и стоимость ипотеки», – резюмирует Ярослав Баджурак.  

Текст: Оксана Дяченко

Комментарии:

Елена ОСАДСКАЯ, заместитель председателя Правления КБ «Кубань Кредит» ООО: «ОСНОВНАЯ ЗАДАЧА БАНКОВ И ЗАСТРОЙЩИКОВ – ПОИСК КОМПРОМИССНЫХ РЕШЕНИЙ, МАКСИМАЛЬНО УДОВЛЕТВОРЯЮЩИХ ЗАПРОСЫ КЛИЕНТОВ»

Ипотека в Краснодарском крае востребована и уже несколько лет «разгоняет» рынок недвижимости. Но 2022 год стал необычной вехой для банковского сектора и рынка недвижимости. Его участники отказались от долгосрочного прогнозирования и стали планировать на короткие периоды.

Для ипотеки самым напряжённым периодом стала весна прошлого года. Ставки по ипотечным кредитам поднялись вслед за ключевой ставкой Банка России. А в конце года банки и девелоперы ожидали завершения ипотечной госпрограммы. О её продлении с внесением корректировок в условия участия сообщили в последний момент.

Несмотря на все колебания рынка, во второй половине года соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости Краснодарского края находилось примерно в равных пропорциях. Двигателем рынка новостроек в 2022 году стала субсидированная ипотека с комфортным ежемесячным платежом в размере 12–15 тысяч рублей. Именно такой вариант и повлиял на интерес потенциальных заёмщиков. Это подтверждается тем, что в сравнении с 2021-м годом цены на недвижимость выросли, а спрос увеличился. Появились доступные ипотечные программы, а выросшую стоимость квадратного метра компенсировала реальная сумма платежа. Краснодарский край входит в число регионов России, где льготная ипотека востребована больше всего. Она несколько лет поддерживала
продажи. На долю таких кредитов в общей структуре выдач Банка приходится более 50% оформленных договоров.

На спрос льготной ипотеки повлияло то, что ключевая ставка оставалась неизменной с сентября 2022 года, и многие банки снижали проценты по вкладам. Соответственно, недвижимость продолжала оставаться популярным активом для сбережения денежных средств клиентов.

В 2023 году на выдачи ипотечных кредитов окажут влияние два основных фактора. Во-первых, ввод ограничительных мер регулятором по субсидированной ипотеке. Во-вторых, уход околонулевых ставок с рынка. Поэтому основная задача банков и застройщиков – поиск компромиссных решений, максимально удовлетворяющих запросы клиентов.  

Анна СЕВОСТЬЯНОВА, управляющий директор центра развития ипотечного бизнеса УБРиР: «ПО ПРОГНОЗАМ СПРОС НА ИТ-ИПОТЕКУ ВЫРАСТЕТ В 2-3 РАЗА»

Объём ипотечных кредитов, выданных нашим банком в Свердловской области в 2022 году, вырос на 87% в сравнении с 2021 годом. Количество ипотечных кредитов, выданных нашим банком в Свердловской области в 2022 году, выросло на 39% в сравнении с 2021 годом.

В 2022 году лидером спроса среди программ с господдержкой стала льготная ипотека (более 60% заёмщиков воспользовались этой программой), но уже в январе 2023 года лидирует семейная ипотека – сегмент более расширен, добавлены семьи с двумя детьми, плюс ставка по льготной ипотеке выросла на 1%. Также растет спрос на ИT-ипотеку (изменены условия к заёмщику, порог дохода снижен), по прогнозам объём выдач в 2023 году вырастет в 2–3  раза к результатам 2022 года.

Чаще всего первоначальный взнос составлял 15% от стоимости недвижимости. Мы ожидаем, что в 2023 году тенденция продолжится. Однако банки предоставляют специальные ставки для клиентов, внёсших первоначальный взнос от 30% – к примеру, в УБРиР при первоначальном взносе выше 50% ставка снижается на 0,5%.

В январе 2023 года по рыночным программам ставки выросли на 0,5-1 п.п. в сравнении с IV кварталом 2022 года. Ставка по льготной ипотеке выросла на 1 п.п. Программы застройщиков и банков со ставками от 0,1% заметно изменились: в среднем ставки по таким программам сейчас начинаются от 4%.

Сейчас такие ставки комфортны для клиентов, кроме того, банки предлагают специальные предложения. К примеру, в УБРиР существует дисконт для зарплатных клиентов 0,5–1%. Мы ожидаем, что в течение года уровень ставок существенно не поменяется.

Материал также опубликован в печатной версии Национального Банковского Журнала (январь – февраль 2023)