Рейтинговое агентство АКРА подготовило обзор рынка ипотечного кредитования в России под названием «Ипотека: есть ли жизнь после 1 июля?». 1 июля – это дата окончания программы льготной ипотеки в стране. Эксперты анализируют, что происходит с ипотечным рынком, с ценами на недвижимость, и как ситуация будет развиваться дальше.

Насколько всё плохо на рынке ипотеки после июльских изменений

После прекращения действия «Льготной ипотеки», внесения изменений в условия по ряду иных льготных программ на первичное жильё (в том числе придания им большей адресности и повышения ставок) и ужесточения макропруденциальных требований Банка России в июле 2024 года объём ипотечных выдач заметно сократился.

«Банки и застройщики стали бить тревогу по поводу резкого падения ипотечного рынка», – подчёркивают эксперты АКРА.

Действительно, если сравнивать с ажиотажным июнем текущего года (фактически население вновь хотело успеть в последний вагон уходящего поезда – взять ипотеку с господдержкой под 8% до 30.06.2024), то спад очевиден – 75%. При этом, если соотносить с рекордными показателями июля 2023 года, то снижение составило 53% в млн руб. выдач и 60% в единицах кредитов, тогда как по сравнению с июлем 2022 года уже меньше – 26 и 22% соответственно, говорится в обзоре.

«Однако не стоит умалять фактор количества дней действия семейной ипотеки в июле 2024 года: первую декаду месяца выдачи по данной программе не производились ввиду отсутствия утверждённых скорректированных условий по ней, ещё несколько дней потребовалось банкам, чтобы адаптировать внутренние процессы к изменениям программ. Так, если бы этого «пробела» не было, то (при приведении к месяцу) по сравнению с июлем 2023 года снижение могло бы составить 6% в млн руб. выдач и 19% в единицах кредитов, а по сравнению с июлем 2022 года был бы зафиксирован даже рост на уровне 48 и 56% соответственно», – считают авторы исследования.

По их мнению, можно скорее говорить о замедлении темпов роста ипотечных выдач по сравнению с рекордным 2023 годом, что коррелирует с целью Банка России по последовательному охлаждению рынка. Более того, по сравнению с 2022 годом выдачи в 2024 году уже не выглядят пугающими, а, напротив, могут подтверждать целесообразность продолжающегося ужесточения требований со стороны регулятора.

Данные Банка России по итогам августа текущего года свидетельствуют об адаптации ипотечного рынка к сложившейся ситуации. По сравнению с июлем выдачи несколько возросли (+5%), причём преимущественно за счёт ипотеки на первичное жильё. При этом в сентябре восстановление рынка, по информации банковского сообщества, продолжилось. Это достигается в том числе за счёт того, что банки и застройщики по-прежнему разрабатывают и используют инструменты поддержания выдач/продаж, а заёмщики опасаются исчерпания лимитов по семейной ипотеке и дальнейшего повышения рыночных ставок.

Кроме того, спрос населения на льготную ипотеку остается высоким, в основном на семейную программу. Согласно информации ЦБ, её доля среди всех льготных программ в августе-сентябре составляла около 90% и чуть больше половины всех ипотечных выдач.

«Спрос подтверждается быстрым исчерпанием лимитов на действующие программы и стимулируется значительной разницей между льготными и рыночными ставками. По мере дальнейшего повышения уровня ключевой ставки ЦБ эта дельта будет только увеличиваться, а значит, население будет более склонно взять кредит под нерыночную ставку и положить свободные денежные средства (в случае наличия) в банк под высокий процент», – считают в АКРА.

Сейчас ожидания рейтингового агентства и ряда банков (лидеров ипотечного кредитования) в отношении совокупного объёма выдач на приобретение первичной и вторичной жилой недвижимости в текущем году очень близки – 5–5,2 трлн руб., что примерно на 35% ниже показателя рекордного 2023 года (7,8 трлн руб.), но всё же чуть выше (+5%) значений 2022 года (4,8 трлн руб.). При этом Агентство полагает, что по итогам текущего года снижение выдач ипотечных кредитов на новостройки может составить около 25%, тогда как остальная ипотека сократится на 40%.

Цены на жилую недвижимость

«В настоящее время цены на жилую недвижимость в целом стабильны, что свидетельствует о некоторой стагнации и в то же время о возможной коррекции в краткосрочной перспективе. Кроме того, как застройщики, так и собственники вторичного жилья всё охотнее соглашаются на дисконт», – отмечается в обзоре.

Существует несколько факторов, сдерживающих коррекцию стоимости на первичном рынке недвижимости.

Во-первых, большая разница между льготными и рыночными ставками, сейчас достигающая в среднем 18–20%, способствует поддержанию спроса на первичное жильё за счёт продления сроков действия льготных программ.

Во-вторых, разные предложения от застройщиков, в основе которых лежат формально более выгодные условия для покупателя, в том числе программы рассрочки, партнёрские программы с отдельными банками, низкая ставка в течение нескольких лет при более высокой стоимости приобретаемого жилья.

В-третьих, непродолжительный период времени, прошедший после прекращения и/или изменения условий ряда льготных программ, то есть цены, вероятно, только встали на путь торможения и пока по инерции растут, хотя и незначительно.

«Поддержку ценам на вторичную недвижимость оказывает сравнительно низкая стоимость таких объектов по сравнению с жильём на первичном рынке. По данным регулятора, стоимость квадратного метра первичной недвижимости отличается от вторичной на 55%. Разница была сформирована не только в силу объективных рыночных причин (в том числе ввиду повышения себестоимости строительства), но и искусственно – в связи с обозначением сроков окончания льготных программ, а также выставлением застройщиками в открытую продажу квартир маленькими партиями. Это стимулировало граждан поторопиться с приобретением недвижимости и неоднократно приводило к всплескам роста цен в период с 2020 по 2024 год», – отмечают эксперты АКРА.

В рейтинговом агентстве назвали ряд факторов, которые способствуют стабильности цен на вторичную недвижимость.

Первый – отсутствие у покупателя необходимости нести дополнительные расходы на ремонт и мебель, что особенно важно в условиях быстрого роста стоимости жилья. Второй – потребность в срочном улучшении жилищных условий у некоторой части населения. Третий – трансформация вторичного рынка жилья, связанная с заключением значительного количества сделок без использования кредитных средств.

Возможность рефинансировать в среднесрочной перспективе ипотеку под более низкий процент в случае снижения ключевой ставки также поддерживает спрос населения на кредиты на недвижимость, выдаваемые по рыночным ставкам.

«С точки зрения стоимости жилья можно говорить о наличии на рынке признаков ценового пузыря, так как в 2020–2024 годах темпы подорожания квадратного метра существенно превышали темпы роста доходов населения. На данный момент стоимость квадратного метра на первичном рынке в разы превышает средний уровень заработной платы, которому сложно успеть за ростом цен. Во избежание столь существенного превышения было бы целесообразно строительство большего объёма жилой недвижимости при недопущении формирования застройщиками искусственного дефицита квартир в продаже. В этом случае жильё стало бы более доступным. Безусловно, рентабельность застройщиков могла от этого пострадать, однако тот же объём прибыли можно получить за счёт эффекта масштаба. С учётом описанных факторов вопрос о наличии ипотечного пузыря всё ещё актуален», – считают в АКРА.

Качество ипотечного портфеля

Устойчивое качество ипотечного портфеля, напротив, говорит об отсутствии пузыря на ипотечном рынке на данный момент, отмечают эксперты рейтингового агентства. Доля проблемной задолженности в портфеле остается низкой – 0,6% на 01.07.2024. Хотя в отдельных российских регионах рост просроченной задолженности в последние месяцы ускорился, её доля в целом по стране остаётся низкой, а ипотека по-прежнему считается одним из самых низкорискованных банковских продуктов.

Вероятность дефолта в силу изменения жизненных обстоятельств заёмщика растёт по мере увеличения срока ипотеки. Ввиду большой доли льготных программ в ипотечных портфелях банков, а также значительно возросшего среднего срока ипотечных кредитов (с начала действия массовых льготных программ, то есть с весны 2020 года, он увеличился с 18 до 26 лет) средний срок жизни ипотечных кредитов, как полагает АКРА, в краткосрочной перспективе будет составлять не менее десяти лет. Экономический смысл досрочного погашения вновь появится, как только средние процентные ставки по вкладам и счетам станут ниже средней ставки по ипотеке. Однако пока наблюдается лишь замедление темпов досрочного погашения, что в дальнейшем создаёт риски накопления проблемной задолженности на балансах банков, предупреждают эксперты рейтингового агентства.

«Качество ипотечного портфеля, являющееся устойчивым в настоящее время, обеспечивает низкое давление на капитал банковского сектора. Помимо удлинения срока жизни ипотечного кредита, основным негативным фактором могло бы стать значительное (более 20%) снижение стоимости жилой недвижимости, однако такая ситуация невыгодна ни банкам, ни застройщикам, ни владельцам недвижимости, ни государству. Безусловно, отдельные кредитные организации могут испытывать более ощутимый по сравнению со среднерыночным стресс в случае применения упрощённых стандартов ипотечного кредитования в прошлом и поддержания незначительного запаса по достаточности капитала. Вместе с тем уровень первоначального взноса в значительной мере защищает банки от просадки залоговой стоимости недвижимости. Кроме того, более высокие макропруденциальные надбавки также направлены на поддержание финансовой устойчивости банков», –отмечается в обзоре.

Чего ждать дальше

В декабре 2023 года АКРА прогнозировало рост ипотечного портфеля в пределах 10–15% в 2024 году, сейчас показатель уточнён до 10,5–12,5%. При этом в ближайшие 12 месяцев Агентство допускает некоторую коррекцию цен как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости в пределах 3–5%. Однако на горизонте свыше 12–18 месяцев стоимость жилой недвижимости может вновь начать рост.

Сложившаяся в настоящее время в российском банковском секторе ситуация характеризуется уверенным ростом объёма размещённых средств на счетах населения (текущие и накопительные счета, вклады) на фоне продолжающегося повышения ключевой ставки. Вклады и счета (без эскроу) физических лиц за восемь месяцев 2024 года возросли на 14%, или 6,3 трлн руб., тогда как за весь 2023 год – на 23%, или 8,3 трлн руб. Скорее всего, в 2025 году тенденция сохранится, прогнозируют в рейтинговом агентстве.

По мнению АКРА, такой приток средств отчасти может быть связан с формированием отложенного спроса на жилую недвижимость. В случае устойчивого снижения ключевой ставки население начнёт поиск иных способов размещения накопленных средств, по ожиданиям Агентства, это случится не ранее третьего квартала 2025 года.

«С учётом того, что перечень активов для инвестиций и сохранения сбережений является весьма ограниченным, значительная часть средств населения, скорее всего, вновь перетечёт в рынок недвижимости. На фоне замедления темпов роста объёмов строительства в 2025 году предложение застройщиков будет также ограниченным, тогда как спрос из-за наличия действующих льготных программ сохранится. В таком случае АКРА ожидает дальнейшего повышения цен на первичную недвижимость. В силу вышеупомянутых причин, способствующих поддержке цен на вторичное жильё, а также сохранения существенной разницы между стоимостью первичной и вторичной недвижимости цены на последнюю также возобновят активный рост», – считают в АКРА.

Текст: Оксана Дяченко

Материал также опубликован в печатной версии Национального банковского журнала (октябрь 2024)